Rätta mig gärna om jag har otur när jag tänker, men:
Jag har svårt att köpa fullt ut svälja argumentet att bostadsaffären är bra på grund av hävstången (noterar väl att det specifika avsnittet trycker på ’direktavkastningen’ som främsta argumentet till köp, men att det ofta nämns som en stor fördel). På lång sikt tänker jag att vi kommer ha en inflation på 2% och att det är rimligt att anta motsvarande värdeutveckling på bostäder. Till det tycker jag att vi borde utgå från att den reala riskfria räntan över tid kommer vara positiv och att vi som bolånetagare kommer behöva betala en riskpremie. Med dessa antaganden kommer vi ha en finansieringskostnad som överstiger den förväntade avkastningen på tillgången och då kommer avkastningen på eget kapital skadas av hävstången.
Disclaimers:
Förstår att man i en svensk 2026 års kontext bör ta hänsyn till ränteavdrag, men hypotesen håller så länge riskfri ränta + premie överstiger 0.85 %-enheter.
Det teoretiska resonemanget ovan är långt ifrån vad vi sett de senaste decennierna där vi har haft negativa realräntor och bostadsutveckling som vida överstigit inflationen. Oklart om detta är en disclaimer som talar för att hypotesen ovan är uppåt väggarna eller ett argument för att det är rimligt att anta att det inte kommer vara lika positivt framgent.
Håller generellt med dig, Ben Felix, Waldenström etc om att ägd bostad har ett stort plus i beteendefördelar och i många fall på grund av mental bokföring (läs, alla som tänker att amortering är en boendekostnad..).
Vad jag fick med mig som gör att Henning ser det som lönsammare att äga:
Hyresvärdens vinst går till dig själv, alltså att man bor till självkostnadspris, även kallat direktavkastningen av Henning. Tekniskt sätt ett korrekt uttryck men inte så pedagogiskt sätt att beskriva det på.
Hävstången i och med bolånet, man får avkastning på inflationen. Tillgången är reell medan skulden är nominell.
Han räknar inte med transaktionskostnader. Han utgår från att man bor i sin bostad länge vilket gör flytt- och mäklaravgifter m.m. försumbara. Mediantiden för ett boende i samma villa är 30 år i Sverige.
Han räknar inte risker så som inlåsningseffekt av kapitalet, risk för värdeminskning, osv. i den ekonomiska kalkylen, utan dessa risker får man hantera vid sidan om.
Ett avsnitt väl värt att lyssna på. Henning och småspararpoddens Andreas verkar till stora delar vara överens, men i detaljerna finns det en del skillnader på deras synsätt som gör att de landar i olika kapitalkostander. Länk till Andreas artikel i ämnet. Småspararguiden
Vore otroligt spännande att få höra vilka kapitalkostnader forumets olika användare använder, gärna med en kortare motivering.
För mig beror det lite på sammanhanget, men just nu skulle jag säga någonstans mellan 2,5% och 4%. Den lägre siffran är den alternativa intäkt jag “säkert” skulle kunna få om kapitalet vore placerat på sparkonton med insättningsgaranti. Den högre siffran är privatuthyrningslagens gräns på “ett par procent” (=2 procentenheter) över Riksbankens referensränta.