Och 60% av all hushåll har inte bolån alls. Så vi pratar om en liten minoritet inom 08 området som påverkas av räntehöjningar eler/och en potentiell avtrappande ränteavdrag med 0.5-1% per år.
2 gillningar
I USA får man en kostnadsfri option att binda om lånet till lägre ränta eller lösa lånet när som helst. Dessa kostar i Sverige om man har ett bundet lån. Det gör de bunda lösningarna mycket mindre attraktiva, för att då kostar det att flytta till exempel.
Jag tror att om man inte behövde betala ränteskillnadsersättning till banken så vore de bundna lösningarna mer attraktiva, men det skulle väl leda till högre boräntor. Kanske funkar systemet bra som den är nu?
1 gillning
jaa, men det beror också på att politikerna där gillar att trycka pengar och spendera utan att höja skatter…
Narrativet i USA är ju det omvända… att Adjustable rate mortgages (ARM) är ett säljknep från bankerna som inte är till kundens fördel och normen är därför Fixed-Rate Mortgages (FRMs).
Narrativet i Sverige är att Adjustable rate mortgages (ARM) är det marknadsbalansmässigt bästa för parterna, och självreglerande och på marknaden erbjuds i princip inte Fixed-Rate Mortgages (FRMs).
Min övertygelse är att båda narrativen har fördelar och nackdelar och att det inte finns ett rätt eller en bästa lösning för alla situationer. Då kan följande problemformulering bli aktuell:
Om marknaden ansåg att båda alternativen (ARMs och FRMs) på likvärdiga villkor var konkurrenskraftiga så skulle de finnas.
Och då beror förmodligen avsaknaden av detta på att det finns styrmekanismer som hindrar detta från att ske. Exempel på detta har lyfts tidigare i tråden.
Personligen skulle jag uppskatta Fixed-Rate Mortgages (FRMs) med en betalplan som sträcker sig över hela lånets återbetalningsperiod. En gång i livet hade jag faktiskt en sån för ett bolån genom JAK-banken. Den banken hade ju dock helt andra metoder för att behålla kunder så det är inte en bank jag rekommenderar till någon idag.
3 gillningar
Även Danske Bank erbjöd 30årsränta för några år sedan, hittar det inte idag. Då man inte behöver ta höjd för eventuella räntehöjningar kunde man låna mer än de vanliga bolånen på marknaden, med nersidan att räntorna troligtvis blir högre. Så större lån till högre ränta.
3 gillningar
Ja det var ändå ett spännande inslag. Men förstår också att kunderna blev ganska få. Räntan var väl runt 3% när rörligt låg på 1-1,5%. Såhär några år senare av ränteberg och dalbana inte jättedåligt, men troligen fortfarande dyrare än rörligt. Undra hur många som hoppade på? Men man hade såklart problemet med ränteskillnadsersättning kvar, om det inte var någon specialdeal där.
1 gillning
Bankerna räknar med KALP på 7% i all utgivning av bolån som bedrivs idag. Det anses alltså vara en övre gräns för hur illa det kan gå givet vår nuvarande makromiljö.
Med tanke på att vi som sagt inte hade upplopp på gatorna med ~5% ränta alldeles nyligen verkar det som att svenska hushåll klarar av sina rörliga räntor helt OK.
Vi var inte allt för långt ifrån institutionernas definition av katastrofala nivåer
1 gillning
Håller med, att binda bolåneräntan är väl samma sak som att försöka tajma börsen, tänka att man vet mer än bankerna som erbjuder de bundna räntorna. Det är en kostnad man isåfall betalar för att få ett “lugn” i sina utgifter X antal år framåt. Trodde detta var vedertagen fakta?
5 gillningar
Apparenty not. Man kan se hur många följer bankens rådgiving (i praktiken en fälla) och bunda lånen som i princip innebär större vinster för bankerna.
1 gillning
Skulle inte nödvändigtvis kalla det en “fälla”.
Det är ju samma logik som att skaffa försäkring – man betalar en viss riskpremie till banken/försäkringsbolaget för att minska volatiliteten i utgifterna.
Eller som att många stora bolag betalar en riskpremie för att låsa in priser på råvaror.
3 gillningar
Vad är lönsam för banken är inte lönsam för en låntagare. Och tvärtom.
När finns historiskt data som visar att rörligt är lönsam i lång siktigt finns inga skäll att försöka tajma marknad och bunda bolånen. Rörligt ränta ger mölighet att byta bank oftare för att sänka räntan nåtning som bankerna ogillar eftersom vill ha kunderna inlåst hos de.
Jag personligen kör rörligt, men det betyder inte att fast är dåligt.
Det handlar inte om “tajma marknaden”, utan om att justera risken.
Varför tror du t.ex att stora bolag betalar riskpremier för försäkringar eller för att låsa in priser på t.ex råvaror? I genomsnitt hade de ju tjänat på att köra helt utan försäkringar!
3 gillningar
Visst, man kan hitta risker av nästan vilka galna skäl som helst. Men även 1992, när räntan steg kraftigt, låg den inte kvar där utan sjönk igen. Särskilt i ett land där 30 % av räntekostnaden kommer tillbaka (ränteavdraget) skulle jag inte vara så konservativ och binda lånet lägre än 2 år!
Även vid de senaste kraftiga räntehöjningarna byggde alla argument på att ekonomin är mycket räntekänslig, så det är omöjligt att hålla räntorna höga under någon längre tid.
1 gillning
Ja, att binda över 30 år skulle kännas ganska galet. Två år känns dock ganska rimligt då riskpremien man betalar är låg.
Ser t.ex 2.73% på skandia för 3 månader och 2.77% för två år.
1 gillning
Anledningen till att Skandia har så billig ”försäkring” på räntekostnaderna är för att de tror att räntan kommer falla de närmsta två åren. Har du då bundet dig så missar du denna räntesänkning och banken tjänar mer på dig. Men de kan ha fel. Om inflationen drar iväg och räntan höjs är det en superbra deal. Problemet är att ingen vet så man får väga vad man själv siar om framtiden mot vad banken tror.
På Fixed-Rate Mortgages (FRMs) finns ofta möjlighet till ”recast” som vanligtvis innebär en extra-amortering för att sänka månadskostnaden, och om du vill ta en smäll som motsvarar ränteskillnadsersättning så kan du också göra en ”refinance” för att lägga om lånet på en ny återbetalningsplan till en annorlunda ränta.
Så viss flexibilitet finns även med Fixed-Rate Mortgages (FRMs).
1 gillning
Btw, om ni är emot att försöka tajma bolån så antar jag att ni också är emot tajmingregeln i allvädersportföljen? Logiken är väl densamma?
1 gillning
För egen del ser jag bundna låneräntor som ett lika viktigt verktyg som bundna sparräntor:
Själv har nästan aldrig såld tillgångar, även min dåligaste aktie NOVO med -60% i någon tid jag sålde inte. Bara köper och håller.
Investerar man på lång sikt blir man lönsam.
Har man rörliga lån på lång sikt blir man också lönsam.
Använder man lite hävstång (5-17%) på lång sikt blir man också lönsam.
Det viktigaste i alla situationer är tidshorisonten.
…ett lika viktigt verktyg att tajma marknaden 
1 gillning
Nu ser jag inte att det där inlägget innehåller något om någon tajmingregel, så bortsett från det tänker jag så här:
- Jag har både obundet bolån (som jag aldrig har amorterat en krona på) samt värdepapperslån.
- Båda lånen har en nominell ränta som ligger strax över den riskfria räntan oavsett vad den riskfria räntan är vid varje givet tillfälle.
- Jag tror att långa räntor har en betydande riskpremie, dvs avkastning över den riskfria räntan, på lång sikt
- Om avkastningen för hela portföljen är högre än räntan på lånen, då tjänar jag mer på att behålla lånen som hävstång.
- Jag ser min aw-portfölj som en helhet, med viss förväntad avkastning och volatilitet, eller mer intressant, med viss förväntad max drawdown.
- Om långa räntor hjälper till att minska max drawdown, utan att sänka den absoluta avkastningen för/särskilt mycket, då har dom en plats i portföljen
3 gillningar