Jag funderar på alternativkostnaden av att ha bundet kapital i bostaden jämfört med att ha motsvarande belopp investerat på annat sätt. Med bundet kapital tänker jag det belopp som blir kvar efter försäljning av bostaden (alltså efter tex skatt, mäklaravgift mm).
Ett enkelt sätt att räkna kan vara med hjälp av 4%-tumregeln. Då blir alternativkostnaden 40000 kr om året för varje bunden miljon i bostaden. Bör man då även räkna med en förväntad värdeutveckling på bostaden och dra av det från 4%-tumregeln?
Jag önskar alltså hjälp med ett sätt att räkna/tänka kring alternativkostnaden för ägt boende för att själv kunna jämföra olika alternativ. Jag önskar ingen diskussion om att ägt eller hyrt boende är bättre/billigare än det andra.
Hur kan man tänka/räkna kring alternativkostnaden för bundet kapital i bostaden?
Jag tycker att man ska räkna olika beroende på om det är pre- eller post-FIRE. Efter skulle jag räkna enligt 3%-regeln, men innan blir det krångligare …
Efter FIRE räknar jag med att mitt kapital ska avkasta 3% årligen, så om kapital bundet i bostaden avkastar mer/mindre än så (i form av sluppen hyra eller minskade räntekostnader) innebär det att jag får mer/mindre pengar att lägga på övrigt. Innan FIRE har jag en högre tolerans för volatilitet och räknar kanske med en avkastning på 5% årligen. Sedan måste man väl i regel räkna med att det bundna kapitalet ökar med tiden pga tvångsamortering, vilket gör det lite krångligare att räkna på.
Ok bra. Hur kom du fram till ditt antagande att bostadspriser kommer öka med 4%/år framöver? Har du något mer att luta ditt antagande mot? Jag ifrågasätter alltså inte utan försöker bara förstå.
Det är ju framför allt den massiva hävstången man får via bostadslånet som gjort det väldigt ekonomiskt attraktivt att äga sin bostad under de senaste dryga 30 åren. Så om du bara räknar på vad du kallar “bundet kapital” så kommer du ju hamna helt fel. Du får avkastning på hela bostadens värde, och inte bara på den delen av värdet som du skulle få ut vid en eventuell försäljning.
Under den värsta guldrushen runt 2012-2017 steg t.ex. bostadspriserna där jag då bodde med ca 70%. Om man bara utgår från kontantinsatsen så hade ett bostadsköp under den perioden gett ungefär samma avkastning som en globalfond, vilket i sig inte är fy skam. Men eftersom jag också fick avkastning på bostadslånet så innebar det i praktiken att värdet på min konstantinsats i själva verket mångdubblades och långt översteg vad jag hade fått ut från en globalfond med samma insats.
Så om du vill jämföra ett bostadsköp med att t.ex. hyra och lägga kontantinsatsen på börsen så behöver du också göra antaganden om hur mycket du tänkt låna och till vilken ränta för att komma fram till någonting någorlunda realistiskt.