Jag ser ofta 30%-regeln nämnas här på forumet, och bankernas KALP dyker upp i princip varje bolånetråd. Men när jag själv köpte hus insåg jag att ingen av dem fångade helhetsbilden kring den verkliga kostnaden (med ränteavdrag, underhåll, värdeförändring, alternativavkastning o.s.v.) och hur den förhåller sig till kassaflödet, som ju ofta är betydligt lättare att räkna på men berättar en annan historia. Till exempel är ju amortering ett negativt kassaflöde men ingen kostnadspost, medan eftersatt underhåll i en BRF kan vara en stor dold kostnad som inte syns i kassaflödet alls förrän avgiften höjs.
Hur räknar ni i praktiken? Och finns det något ni önskar att ni hade räknat på innan ni köpte?
Eller är det bara att hitta ett boende man älskar och sen tuta och köra om banken tillåter?
Jag räknar inte på alternativ avkastning eftersom jag bor i Stockholm. Inte för att jag antar att bostaden ska avkasta, utan för att man i princip måste köpa en bostad för att ha tak över huvudet. Iaf i min ålder. För att betala en alternativkostnad behövs ju… alternativ.
Däremot kan jag störa mig på när folk pratar om vad de gjorde i vinst utan att dra av det de betalat i ränta och avgift under tiden de bott i bostaden. Även renoveringar ska räknas in där, men känner typ ingen som faktiskt gör det. Folk har inga pengar att renovera för efter de köpt.
Bra poäng om att alternativet till att köpa i Stockholm i princip inte finns, har inte tänkt riktigt på det. Är själv från mellanstor stad och här kan man alltid hyra som alternativ (även om standard och läge påverkas). Då blir det ju ännu mer en fråga om vilken bostad man köper snarare än om man köper. Men kanske kan man ändå räkna på skillnaden mellan alternativen istället? Räknar du på det, eller är det irrelevant så länge vardagsekonomin går ihop?
Och ja, “vi gick 500 000 i vinst” utan att dra av ränta, avgift och renovering under åren blir väldigt missvisande. Undrar hur många som egentligen gått back utan att tro det.
Mellan olika bostäder man kunde köpt? Jag tar absolut in i ekvationen vad jag tror kommer hålla värdet bättre, och ffa var jag vill bo. Det är ju livsstilsmässigt en enorm alternativkostnad att inte bo där man trivs. Sen är det ju så att där folk helst bor, bra föreningar och åtråvärda objekt är mycket dyrare än alternativen. Jag kollar på 3or nu och tycker det har skenat. Alternativkostnaden att bo i Stockholm jämfört med någon annanstans ser jag i vårt fall som negativ. Att flytta från bådas familjer och alla vi känner vore ju bara att byta bort hela livet. Priset är alltså allt för att flytta härifrån, tyvärr.
Det jag tänkte på var mer konkret att om du väljer en billigare bostad framför en dyrare så frigör du kapital som kan ge avkastning på annat håll. Den skillnaden syns aldrig i ett kassaflöde men påverkar den verkliga kostnaden. Undrar om folk faktiskt tänker på det (och allt annat som påverkar den verkliga kostnaden men som inte är helt uppenbart) eller om det blir för abstrakt i praktiken?
Men sen har du helt rätt i att boende är mycket mer än pengar. Man ska bo och trivas och bygga sitt liv där, och ett lite dyrare boende som du stormtrivs i är mycket mer värt än ett som är lite billigare men man vill flytta ifrån. Svårt att sätta siffror på den skillnaden. Gör det ekonomiska jämförelser onödiga?
Köpte mitt hus för 18 år sedan för 1,4 miljoner kronor. Har haft kostnader om ca 800 000 kr i drift, 200 000 kr i räntor och ca 800 000 i underhåll/renovering. Värdestegringen har varit 1,8 miljoner. Det innebär att vi bott i huset gratis. (Om vi räknar bort alternativkostnaden för vad pengarna hade kunnat tjäna på börsen). Å andra sidan, om jag bott i en hyresrätt i 18 år och fått betala 10000 kr/mån så hade jag haft en utgift om ca 2,2 miljoner kronor, vilket kan ses som en alternativ intäkt.
Alternativkostnader och alternativintäkter gör det rysligt komplext att beräkna om (och hur mycket) man gått plus eller minus på sin husaffär.
KALP (Kvar Att Leva På, om det är ett nytt begrepp för någon) är i princip bankens sätt att stresstesta ekonomin. De tar nettoinkomst och drar bort boendekostnader (drift, avgift/skatt etc.), lånebetalningar (ränta + amortering) och levnadskostnader enligt Konsumentverkets schabloner (transport, mat, kläder, försäkringar m.m. beroende på hushållets storlek). Det som blir kvar är ditt KALP-resultat, och det måste vara positivt för att banken ska godkänna lånet. Olika banker har lite olika schabloner och gränser, men principen är densamma.
Det som kan överraska folk är att de använder en kalkylränta på runt 6–8 %. Tanken är att du ska klara betydligt högre räntor än vad du faktiskt betalar idag. Så det blir i princip en kassaflödessimulering vid hög ränta. Tar inte hänsyn till de kostnader som finns men inte påverkar månadsutgifterna (som underhåll, värdeförändring, alternativavkastning osv.), så det är svårt att använda det om man vill jämföra verkliga kostnader mellan olika boenden.
Ja det blir snabbt komplext. Men är det relevant att räkna på, om möjlighet hade funnits, i samband med boendeekonomi och boendekostnader? Ger det något i realiteten som påverkar beslutet eller blir det mest akademiska siffror underordnat annat?
Man kan ju räkna på 2% årlig värdeökning på boendet genom inflation vilket innebär, med 90% belåning, att du har en årlig avkastning på 20% på insatt kapital (realt 17,6%). Det är svårt att slå på börsen utan att belåna dig på ett sätt som är extremt riskabelt (jämfört med bostadsrätt).
Det gör dem inte onödiga, men väldigt personliga. Jag kommer tex inte flytta till Manhattan, Kiruna, Sidney eller Nairobi för 1000kr/kvm. Då är ju priset helt irrelevant. Däremot hade jag kanske valt en annan stadsdel pga pris.
Problemet är väl att den månatliga utgiften naturligt tolkas som en “hyra”, medan förmögenhetsuppbyggnaren är osynlig i över tid. En av de enklaste grejerna man kan göra för att bygga kapital är att köpa sig ett hus. Den verkliga boendekostnaden är alltså förmodligen lägre pga värdeökning och den hävstång som kommer med ett bolån. Precis som man behöver väga in att amortering är ett forcerat sparande och att kostnader för underhåll och renovering finns på huset, så bör man nog räkna med en osynlig kapitaltillväxt om kanske 3% av fastighetens värde per år.
Köp ett hus som du tror att du kommer att trivas i. Viktigt är även låga driftkostnader just för att du ska kunna lägga pengar på annat än huset om du vill.
Det banken räknar på ger jag inte så mycket för. Lån kan du enkelt räkna på själv vad det blir att kosta. Ta reda på vad föregående ägare har haft för elförbrukning, vattenförbrukning, sophämtning mm.
Med facit i hand vet jag inte varför jag och sambon knappt fick låna pengar. Minns att vi först budade på ett radhus som gick för 5-600.000kr. Tror vi knappt fick låna 500.000kr. Sen va de lite annat som vi tittade på men det slutade med det vi bor i idag. 1,7 miljoner inkl lagfart och pantbrev. Då hade vi ca 900.000 i årslön före skatt. 2020 tröttnade jag på att betala räntor till banken. Februari 2025 betalade vi in det sista på bolånet. Under 14år har vi lagt ca 1 miljon på rust. Det är säkert mer med allt smått som är gjort. Det som kostar nu är elräkning på 1000-1800kr/mån och fiber för 349kr. Köpte nyss ved som räcker två år för 4600kr. Det är ingen speciell känsla med att ha betalat huset utan det fräsiga är att ha låga boendekostnader. Vi berördes knappt av höga räntor som va för några år sedan. Elpriset behöver vi aldrig tänka på om vi inte vill. Vi lägger ca 25% av vår totala månadslön efter skatt på hus, räkningar, mat mm.
Först för några år sedan insåg jag att pengar på börsen är viktigare än ett litet bolån… men vi tar igen det nu med att spara ca 50% av våra löner. Det går väldigt enkelt tack vare att vi har så låga kostnader på hus mm.
Räcker det att veta att det är såhär? Eller är det viktigt att faktiskt kunna ta fram dessa siffror på olika objekt man tittar på? Menar om utfallet skulle avgöra hur du väljer o m det skiljer mycket.
Håller med om grundförutsättningen, att köpa ett hus man tror man kommer trivas i. Att göra på annat sätt lär inte bli bra oavsett pris.
Men säg att man har flera hus man tycker känns bra, som innebär olika stora bolån och olika stora driftkostnader. Det är i det läget jag undrar hur/om folk faktiskt räknar på skillnaderna, och hur det påverkar beslutet mellan olika boenden.
Ja, jag underskattade underhållet rejält, precis som du beskriver med tak och i mitt fall fasad. Hade en vag känsla av att “det kostar väl en del” men aldrig satt siffror på det. Och skillnaden mellan vad boendet ger upphov till i kassaflöde varje månad och vad det verkligen kostar i slutändan (om jag ska sätta av korrekt till underhåll osv) var större än jag trott. Detta är ju dock mitt första husköp, så om det blir en till vända är jag lite mer luttrad.
Dessutom har jag i efterhand insett att även ganska små summor missad alternativavkastning på grund av högre kontantinsats får rätt stor påverkan över tid, och borde ses i samband med boendeköpet.
Dessa erfarenheter ligger delvis till grund för ett beräkningsverktyg jag håller på att utveckla, och jag vill förstå hur andra tänker kring det här så det blir så relevant som möjligt. Sen är hela bostadsprocessen fascinerande i sig; troligtvis den största affären man gör i sitt liv, och ändå är det både ovanligt och svårt att få fram vad det faktiskt kommer kosta.
Räkna på 3% värdeökning per år. Detta verkar stämma väl med hur lönerna utvecklas och lönerna driver kostnaderna för bostadsköp.
I princip kan en bostadsägare behöva betydligt mindre sparande än någon som bor i hyresrätt. Så detta borde ingå i bostadskalkylen.
Säg att du köpt ett hus för 5 M.SEK. Detta hus borde avkasta 150 000 SEK per år i värdeökning de första åren, vilket motsvarar 12 500 SEK i sparande per månad.
