Jag och min sambo ska flytta till en hyresrätt och önskar under tiden hyra ut vår bostadsrätt i andra hand. Styrelsen tillåter endast uthyrning ett år i taget. Vi undrar därför ifall ni skulle vilja dela med er av er kunskap och bästa tips? Tack på förhand!
Avtal
Att ha ett heltäckande avtal känns grundläggande. Finns det mallar för detta?
I vårt fall vill vi avtala bort allt negativt för oss, ex. besittningsrätt eller möjlighet för hyresgästen att göra någon som helst förändring, inte ens måla om.
Försäkring
Utöver att hyresgästen behöver hemförsäkring, vad behöver vi för försäkring som passar när vi hyr ut?
Skälig hyra
Jag har hittat en del kalkylatorer på nätet för att räkna ut skälig hyra, stämmer dessa eller har ni bättre tips? Vad ska man komma ihåg här? Ta med amortering eller inte etc
Skatt
Tips kring att hantera ev. vinster eller förluster. När räknas det som vinst och när som förlust?
Styrelsen
Vår styrelse verkar för närvarande ok med viss uthyrning längre tid. Har ett par grannar som fått hyrt ut utan problem.
Dock undrar vi ifall ni har tips på vad man kan tänka på när man anger skälet till uthyrning för att kunna maximera hur länge man kan hyra ut?
Alltså, i vårt fall gäller uthyrning 1år i taget. Första året skulle man kunna ange skälet ”provbo på annan ort” vilket borde accepteras. Dock kanske samma skäl inte accepteras nästa år/uthyrningsperiod.
Vad har ni för. Tips på ”oändlig” uthyrning?
Övrigt
Har jag missat någon viktig punkt får ni jättegärna uppmärksamma mig! Uppskattar alla tips jag kan få.
Jag använde mig av Fastighetsägarnas avtal som jag tyckte var rimlig. Man kan lägga till egna villkor.
Detta är reglerat i lag och är definierat som driftskostnader (avgift till förening, bredband, parkering, etc.) + kapitalkostnad (skälig avkastning på värdet). Amortering eller ränta på lån är inget man kan åberopa här. Skälig avkastning beräknas som ett par procent över riksbankens referensränta. Om ni hyr ut möblerad får man även lägga på 15%. Självklart kan man ta ut vad man vill egentligen, men om den inte är “skälig” enligt ovan definition så kan hyresgästen klaga till hyresnämnden och få den nersatt.
Det finns inga sådana metoder förutom att bo i en förening som tillåter uthyrning i andra hand utöver det som regelverket säger. Man ska vara försiktig med att försöka lura föreningen, i sämsta fall kan man bli av med bostadsrätten. Detta har hänt med vissa som hyrt ut via airbnb utan tillstånd.
Det enda sättet som gör det tillåtet att hyra ut fritt är om man hyr ut till en inneboende, men då måste man själv bo i lägenheten också. Man får hyra ut till inneboende utan brf:ens tillstånd.
Oändlig uthyrning hör inte hemma i en bostadsrätt eftersom dessa bygger på att grannar går ihop för att dela sina kostnader med mycket ideellt arbete i förvaltningen av fastigheten.
Det här med skälig hyra är i praktiken överskattat och överdrivet. Under en period var det vanligt med ockerhyror. På vissa adresser förekommer det säkert fortfarande. En metod fastslogs därför som skulle klargöra vilken hyresnivå som är godtagbar.
För huvuddelen av alla som hyr ut bostäder är det marknaden som styr hyran, inte maxhyran enligt någon tabell. På senare år är det många som valt att hyra ut bostäder istället för att sälja. Om man skulle sälja skulle det innebära att man behövt realisera en förlust och det vill man inte. Man har tänkt att om man väntar 1-2 år så ska priserna återgå till tidigare nivåer och en försäljning då bli aktuell. Detta har också inneburit att man inte varit särskilt noga med att faktiskt tjäna pengar på uthyrningen. Man har hyrt ut till den hyra som marknaden varit beredd att betala. Många har hyrt ut bostäder för belopp som täckt månadsavgift och ränta på bolånet men just inget mer. Bostäderna har krasst sett inte varit några vinstmaskiner.
Ovanstående förhållande gäller förstås inte generellt men situationen har visat att vissa bostäder har potential att vara/bli vinstmaskiner medan andra inte har det. Jag tycker själv att detta är mycket intressant.
Det enda du kan tänka på är att undvika att säga till styrelsen att ni inte har några planer på att flytta tillbaka. Det måste alltid finnas en potential för tillbakaflytt, annars kan föreningen säga nej.
Köper de andra argumenten för att vilja behålla men formatet bostadsrätt är inte utformat för spekulation.
Det är utformat för kollektivt delande av boendekostnader med grannarna till självkostnadspris. Flytta på er och sälj till någon som sedan bor där och deltar i föreningen.
