I somras köpte jag och min man ett hus i en Stockholmsförort. Ursprungspriset var 7.195.000 och efter några turer la vi 6.450.000 vilket accepterades av säljaren.
Då vi själva fick gå ner i pris på vårt tidigare radhus hamnade vi trots allt på en relativt hög belåningsgrad strax över 80%. Vår bank har sagt att vi får ökad ränterabatt när vi når under 80% i belåning och sedan 70% etc.
Fair enough, jag förstår att vi på många sätt innebär en högre risk än hushåll med lägre belåning, men döm om min förvåning när jag loggar in på min bank idag via dator och ser att vi endast är belånade till ca. 72% vilket i realiteten innebär att vårt hus är värderat 500.000 över vad vi gav för det mindre än 7 månader sedan (detta syns inte i deras app-version)
Jag gissar att banken gör detta för att det ska se bättre ut för dem i form av upplåning/risk etc?
Kan jag vända detta till min fördel? Normalt får du ju bara värdera om huset var 5:e år…
Jag kan känna mig provocerad över att banken får fördelarna av en lägre belåningsgrad medan jag betalar ränta under förutsättningar på ett lån med 80% lånegrad.
/ Angelica
En bank kan värdera huset när som helst. Däremot finns en regel som säger att värdersunderlaget vad gäller AMORTERING bara får ändras efter 5 år.
Om värdet hade sjunkit och du legat kvar på samma ränterabatt hade du varlit lika provocerad då?
Det finns säkert ett avtal på viss tid vad gäller ränterabatten. Du får väl påpeka värdeändringen när avtalstiden löper ut.
Provokationen tror jag ligger i att banken sagt att jag ska få ränte-rabatt under 80% belåningsgrad men att banken redan ådrar sig eventuella fördelar av att värdera huset högre. Jag antar att kunder med lägre lånegrad minskar risken för banken och att det är därför man hävdar ett högre värde på huset än vad som faktiskt är reellt. Hade värdet gått ner på huset hade jag faktiskt tyckt att det var mer rättvist.
Jag antar att det är mitt rättvisepatos som blir provocerat. Lika för lika.
Hej! Jag hade kontaktat din bankkontakt och skrivit något o stil med att" jag såg att vår belåningsgrad sjunkit, vad bra! Så aktiverar ni väl den överenskomna ränterabbaten nu?
Om inte så be att få tala med överordnad.
Menar du att banken medvetet skulle fuska med sina säkerheter? Det är ju ganska allvarligt. Det tror dock inte jag. De har nog en automatisk värdering som går på statistik, liknande sådana som Booli gör. Vår bank uppdaterar värdet automatiskt var 3:e månad, kanske något liknande i ert fall? Sådana automatiska värderingar är ju inte speciellt träffsäkra, lite beroende på t.ex. hur många liknande hus som sålts i närheten.
Men som sagt, du har väl i avtalet hur ofta ränterabatten ändras? Ett år är väl rätt vanlig löptid på rabatten?
Sticker in med en fråga utan att bidra med något - Hos vilka banker kan man se värdet på huset i app/på hemsida? Det är knappt så att vår personliga bankman vet, så vi har fått räkna baklänges från när de senast beviljade tt vi höjde till 85% belåningsgrad i samband med ny värdering då vår förra kontakt gick i pension…
SBAB visar amorteringsgrundande värre och skuld i sin app och i internetbanken. Deras Hemnet-liknande tjänst Booli har också en funktion där de skickar ut en automatisk värdeindikation varje månad.
Vi har Skandiabanken. De redovisar både ett “marknadsvärde” och ett “amorteringsgrundande värde” under låneinformation inloggad på hemsidan. Marknadsvärdet uppdateras automatiskt var sjätte månad (skrev fel i inlägget ovan), tror det är UC som gör den statistiska uppdateringen. Det amorteringsgrundande värdet uppdateras som oftast var 5:e år (sannolikt inte automatiskt) enligt finansinspektionens regler.
Än en gång. Du skriver ju ett avtal med banken om ränterabatt på ett eller två år. Om värdet på bostaden hade gått ner så hade du ändå fått behålla din rabatt. Det tycker du däremot inte är provocerande.
Värderingar går upp och ner. Vill du att man skall göra nya värderingar skriva om ränterabatter var 14e dag? Eller hur vill du ha det?
Kanske är som du säger, att banken får en värdering från centralt håll och att det inte är mer med det. Jag tyckte bara att det var konstigt med en högre värdering så kort inpå inflytt som vi dessutom inte får ta del av.
Fördelarna (om nu så varit fallet) för banken antar jag är en större kreditvärdighet och lägre riskpremie på försäkringar? Jag kanske är för kritisk.
Ränterabatten justeras enligt banken när jag kommer under 80% belåning i samband med löptiden för tremånaders-räntan enligt banken. Inga stora summor.
Ränterabatten justeras i samband med att lånekvoten går under 80% samt då löptiden för 3-månadersräntan utgår.
Vad jag vill och inte vill är helt irrelevant för frågeställningen, men ja, jag kan tycka att fem år är en lång tid för att omvärdera en fastighet. Både i bull och bear-market ska tilläggas. Mer rimligt hade varit 2-3 år.
Jag hade nyligen snarlik upplevelse men blev istället positivt överraskad. Danske bank. Vi köpte vårt hus för 3 år sedan och vårt bolån bundet på 3 år går ut nu. Hade inför möte med vår bankman jämfört vår belåningsgrad med vilken ränta vi troligen skulle kunna få.
Kan inte se bankens marknadsvärdering av huset när jag loggar in men på mötet blev jag positivt överraskad av att bankens värdering av huset var ca 450k mer än vi köpte det för. Bankmannen förklarade vänligt att vi då hamnar på en procentuell belåningsgrad som ger större ränterabatt än vad jag hade räknat med.
Som andra skriver påverkar detta inte amorteringsgrundande värde.
Nej det är den ju inte (ytterst sällan), men den struntar helt naturligt i ev “Jag vill ha kakan och äta den” som @Nestor påpekat ett par ggr ovan. Både banken och låntagaren tar en viss typ av risk när värdet på huset kan gå upp och ner över tiden. Gungor & karuseller. Marginaleffekter i sådana sammanhang kan förstås vara irriterande.
Banken bestämmer risknivån och kommersiella bankers primära uppgift är att tjäna pengar till sina aktieägare precis som vilket företag som helst. Endast regleringar och konkurrenshinder gör dem samhällsnyttiga och de är inte någons vän.
Roliga de är de där bankerna. Mina föräldrar har små bolån kvar på sina boenden. Banken menar att de inte kan ge dem så stor ränterabatt pga av att lånen är för små. Några hundra tusen.
Men testa att flytta lånet till annan bank om ni inte bundit. Skandiabanken ska ha bra ränterabbatter, samma för alla, oavsett belåningsgrad. Behöver ta tag i detta själv också.
Det gör du också – bestämmer din risknivå. Det är inget tvång att ta ett lån t.ex. till en viss (belåningsgrad) eller ränta. Så du bestämmer risknivå på ett sätt som är relevant för dig, banken bestämmer sin. Visst – banken har mer makt än du, en enskild medborgare. Det är därför det finns en massa regleringar och övervakning för banker (FI m.fl.) Så det ska bli balanserat. (Olika aktörer och personer kan alltid anser att balansen är fel och borde ändras.)
Att banker skulle ha samhällsnytta enbart p.g.a. de befintliga regleringarna och konkurrenshinder, håller iaf inte jag med om. Om det vore så skulle banker aldrig ha uppstått från första början, och inte begreppet “ränta” heller. (Självklart är regleringar mot girighet bra och nödvändigt.)
Tänkte bara att jag skulle uppdatera lite om läget efter senast. Min bank säger att det högre värdet för min bostad jag kan se när jag loggar in är en sk. “stockvärdering”. Det är faktiskt första gången jag hör det begreppet och det verkar inte finnas alltför mycket information när jag googlar begreppet. Enligt den är min bostad, inköpt för mindre än ett år sedan, värd ca. 600.000 mer än vad jag gav för den. Det verkar alltså som att jag -vid vilkorsändringsdagen, skulle kunna få en högre ränterabatt med 0,1 punkter. Detta trots att fem år inte gått. Med andra ord verkar banken ha tagit med i kalkylen att jag köpte bostaden ca. 700.000 under utgångspris och har gett mig ett potentiellt högre värde. Så banken kanske inte är min vän, men i just detta fallet verkar de iallafall vara beredda på att ge mig en del av kakan för ett potentiellt högre värde på bostaden. Kontaktpersonen sa dock att man regelbundet omvärderar stockvärdet så lagom till Juni kanske den är värd betydligt mindre igen
De flesta banker säljer ditt lån vidare mot kapitalmarknaden i form av en säkerställd obligation. Svenska säkerställda obligationer är lite lustiga djur på den internationella marknaden men i princip så finns det en säkerhetsmassa som backar obligationen.
Enbart lån med högst 80% loan to value får inkluderas i en obligation vilket i praktiken gör att lån över 80% är betydligt svårare att sälja vidare och därför dyrare att finansiera. Hur ditt hus värderas framgår av obligationskonvenanten men det är som regel ganska grova mått som genomsnittligt kvadratmeterpris i ett relativt stort geografiskt område.
