Har sett någon diskussion om det här förut men inte riktigt greppat hur bankerna ställer sig till gamla amorteringsunderlag framöver?
Scenario: Har bolån på i skrivande stund ~1,6M på en bostadsrätt värd runt 1,7M, inköpt för 1,95M. Min bundna boränta på 1,2% går ut i september 2024 och ligger hos Swedbank.
Jag räknar kallt med att Swedbank kommer ge mig en dålig ränterabatt när det väl blir dags att förhandla. Kommer jag då kunna byta bank utan vidare med hjälp av mitt amorteringsunderlag från 2021, om priserna stannar häromkring, eller kommer/kan andra banker kräva en omvärdering?
Ska jag se till att kunna lösa belåningen över 85% tills det väl blir dags, med andra ord? Jag amorterar helst inte så det här påverkar i så fall hur jag placerar mitt månadssparande kommande 1-2 åren.
Jag har försökt få flytta men fick inte det eftersom omvärderingen sa att belåningen var över 85%. Valde att behålla nuvarande bank istället för att försöka amortera ned.
Amorteringskravet utgår från marknadsvärdet på bostaden. Huvudprincipen är att omvärdering av bostaden som kan ligga till grund för att räkna om belåningsgraden endast får ske vart femte år.
Som jag försöker förklara ovan. Det finns ingen skyldighet för en ny bank att låna ut pengar.
Säg att låntagaren har 80 procents belåning och värdet har sjunkit 25 procent. Det torde inte vara helt lätt att få en ny bank att ställa upp på de premisserna…
Frågeställning är intressant alltså hur bankerna resonerar om belåningsgrad som enligt amorteringsunderlaget eftersom omvärdering bara ska göras var femte år, ingen som arbetar på bank eller känner någon som gör det som kan kolla hur de resoneras på insidan?
(Personligen har vi enligt marknadsvärde (booli) just nu 50+% belåningsgrad men jag gjorde faktiskt omvärdering på toppen för ett år sen så på mitt amorteringsunderlag säger att vi har en belåningsgrad på 40%. Vilket förstås hade gett ett bättre förhandlingsläge när det är dags om några månader.)
När vi flyttade vårt lån från Swedbank till Länsförsäkringar så krävdes en extra koll av en av LFs mäklare.
Vi köpte med 70% belåningsgrad på toppen i våras för 7,4 milj.
I januari när Länsförsäkringar skrev in bostaden i sitt system fick de en automatgenererad värdering till 5,9 milj ± 600k (säljs väldigt lite i detta område). Då slog deras system bakut eftersom de inte vill ge lån till över 85% belåningsgrad (värderingen till 7,4 ligger fortfarande till grund för vår amortering kommande 4,5 åren).
En av LFs mäklare i området ringde upp mig och frågade lite om huset. Han behövde inte ens komma ut och titta utan satte värdering till 6,5 milj. Då godkände banken det hela.
Hur menar du nu? Den gamla banken ligger alltid kvar med lånet, även om värdet har sjunkit. Sådan är lagen.
Det är väl helt naturligt om en ny bank inte vill gå in om värdet på fastigheten har sjunkit radikalt. Det vore ju “hål i huvet”. Har värdet stigit är det däremot givetvis till gagn för bostadsägaren vid en förhandling med banken.
Värderingen i amorteringsunderlaget är endast grund för amorteringen. Om den amorteringsgrundande belåningsgraden är över 50 eller 70% så behöver du amortera 1 eller 2%.
Den faktiska belåningsgraden som ligger till grund för vilken risk banken tar och vilken ränta du får kan uppdateras oftare än var femte år. Omvärdering av alla säkerheter görs minst 1 gång per år, sen är det inte alla banker som låter det slå genom mot kund så det blir någon förändring vid omvärderingen.
@HomoEconomicus Ja du kommer förmodligen få en 3mån ränta runt 6%.
Du kan i teorin flytta, banker får inte låna ut över 85% på nyutlåning men det är ok att ta emot befintliga lån som hamnat över 85% belåningsgrad p.g.a. nedvärderingar. Det är tyvärr nog inte så många som är intresserade av att ta emot och ge högrisk kunder en bra ränta däremot.
Ditt amorteringsunderlag spelar ingen roll för annat än amorteringsreglerna. Nya banken kommer med största sannolikhet göra en statistisk värdering av din bostad för att se nuvarande värde och belåningsgrad. Du kan också inkomma med en mäklarvärdering och de måste oftast vara max 3 mån. gamla. I vissa fall t.o.m. 1 månad p.g.a. rådande volatila priser på marknaden.
Vi talar om flytt här. Min fundering berör om det görs en ny värdering vid flytt inom fem år som bara har betydelse om värdet minskar, dvs du får nej om lån/nytt värde blir >85%. Har värdet ökat får du ändå behålla det lägre värdet för fastställande av amorteringsgrad. Assymetrisk om så fallet.
Se det så här: Detta är en form av “försäkring”, skulle värdet gå ner är låntagaren skyddad. Nuvarande bank kan inte säga upp lånet.
Att man inte tar hänsyn till en eventuell prisuppgång i andra ändan blir därmed kongeruent.
Ok, man kan bli bunden till samma bank i fem år, men det är som FI har bestämt. Rent historiskt är detta inget onormalt. Förr i världen bands alla (!) bolån på fem år, och då blev det ju med automatik samma bank i fem år.
Nej, men har du ett boende som har sjunkit i värde från 2,5 till 2 miljoner, så kan den nya banken känna en tveksamhet minst sagt om du har 2.1 milj i lån.
Har du typ 1,5 miljoner i lån är det inga problem.
Varför ska bankerna diktera villkoren? Varför kan man inte se det som att bankerna har ett samhällsansvar att erbjuda vettiga lånevillkor? Fr.a. borde det gälla storbankerna som blir räddade av staten om de går omkull.
