Halloj!
Jag och min man har bundna räntor på vårat hus som lossar om 3 år. Vi vill gå gärna vara nere i 70% belåning och amorterar därför lite extra. Belånade 85% vid köp för två år sedan.
Vi köpte på den absoluta toppen av bostadspriser och har väl en beräknad nedgång på ca 12% värde på huset.
Till min fråga: Måste vi omvärdera huset för att bestämma ny belåningsgrad? Alltså, om vi har amorterat ner till 70% av husets värde vid köp, kan vi då amortera 1%? Eller måste man göra en omvärdering av huset vid den tidpunkten för att bestämma belåningsgrad (5 år efter köp)?
Banken har väl en möjlighet, men inte skyldighet, att kräva omvärdering vid ändring. Den enda regel som finns är omvärdering max vart femte år? Tror jag det fortfarande är.
De kommer däremot ta den möjligheten även i ditt fall misstänker jag, eftersom det där med omvärdering är ett mycket effektivt verktyg som banker använder i dessa tider för att låsa kunder till sig till den ränta de önskar.
Under de goda tiderna var det mycket omvärdering för att sänka sina amorteringar (genom lägre belåningsgrad). Detta nyttjades av bankerna genom att få människor att låna upp över öronen.
Numera, när en kund efterfrågar bättre ränta eller tillfrågar ny bank om ett lån, blir svaret “vi kräver en värdering”.
Syftet är såklart att säga till dig, utan att direkt säga till dig, “ditt hus har tappat i värde, var glad att vi låter dig bo kvar till denna ränta som vi vill ha”.
Det det gör är att trycka de befintliga kunderna på ränta genom att begränsa deras möjlighet att gå annanstans.
Pratas alldeles för lite att det är såhär “marknaden” för bolån funkar i Sverige. Det är inte lite laglig kartell över det
Er belåningsgrad ändras ju per varje amortering ni gör relativt inköpspriset. Inköpspriset är beräkningsgrundande tills man får värdera om huset efter fem år för att få en annan amorteringsgrundande värdering.
Det här torde ju inte kräva en omvärdering utan är ni nere på 70% av vad ni köpte huset så är ju er aktuella belåningsgrad 70% och ni borde därför därför inte behöva värdera om huset för att sänka er amorteringstakt till 1% om året.
Så som jag förstår det är det inte själva belåningsgraden som bestäms när man värderar om huset (eftersom den är beroende av era tidigare amorteringar) utan just det amorteringsgrundande värdet. Så även om ni köpte huset för X kr och ni nu har lån på <0,7X så borde ni kunna sänka er amorteringstakt även om husets dagsaktuella marknadsvärde är 0,88X.
Ligger priserna still i 3 år kommer dock er amorteringsgrad att öka om omvärdering sker, eftersom husets amorteringsgrundande värde sjunker.
En grej som jag själv missat är att man faktiskt får värdera om huset oftare än vart femte år för att plocka ut pengar för renoveringar etc, eftersom att det bara är den amorteringsgrundande värderingen som kräver fem års viloperiod. Jag trodde själv att 5-årsgränsen gällde all form av omvärdering men det gäller alltså bara i syfte att bestämma amorteringsgraden.
Observera att jag inte är jobbar med bolån på bank så jag kan mycket väl ha fel. Säkraste svaren får ni nog om ni ändå om ni hör med er bankperson. De brukar inte bitas.
Lite nyfiken på att få ett faktiskt svar på detta. @Nestor kan du bringa reda i frågan? Hur beräknas amorteringsvärdet om en fastighet sjunker i värde mot inköpspris och man amorterar för att komma under en gräns, tex 70% belåning? Är det när man kommer under 70% relaterat inköpspris eller är det utifrån en aktuell (lägre) värdering?
det är det amorteringsgrundande värdet som sätts och får ändras som högst 1 gång vart 5e år. Därmed räcker det att amortera ner till 70÷ på de villkor som gällde 2021
Är du helt säker på detta? Banken är ju inte blind och döv, om priserna skulle ha gått ner med 20% så ligger det ju i deras intresse att man har en fortsatt hög amorteringstakt.
En omvärdering enligt första stycket får som tidigast göras fem år efter det att
bostaden förvärvades (…) Om bostadens marknadsvärde avsevärt förändras
av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder, får dock en
omvärdering göras tidigare
Det här handlar dock som jag förstår det egentliga om att bolånetagare inte ska kunna sluta amortera i förtid i en uppåtgående marknad. Men det borde väl kunna agera som ett skydd åt andra hållet i dessa tider? Dvs banken borde inte få ändra det amorteringsgrundande värdet i förtid bara för att bostadspriserna i allmänhet har sjunkit?
Men den egentliga frågan är väl vad som händer 2026? Det måste väl vara fullt möjligt i teorin för banken att ensidigt sätta ett nytt amorteringsgrundande värde om de upplever att säkerheten fallit så mycket i pris att det föranleder en fortsatt hög amortering?
Jag fattar inte rent praktiskt så gör man ju inte en omvärdering om man vet att bostaden går ner.
Till exempel, jag kontaktar mäklare kollar vad priset är, är jag nöjd med bedömningen går jag vidare till bank och gör omvärdering. Annars kontaktar jag inte banken.
Hur tänker du nu? Det är väl bara bra att man kan bo kvar även om boendet går ner i värde? Det räddade mig för 30 år sedan. Och varför i all världen skulle en annan bank vilja ta över lånet på en överbelånad bostad?!
Det kommer absolut inte att hända någonting. Skulle banken höja amorteringen för låntagare som nätt och jämt har näsan över vattenytan och därmed skaffa sig enorma problem? Det hände inte för 30 år sedan, och det kommer inte att hända nu.
Säg att man köpt ett hus för 1 miljon med 800 000 i lån. 2 år senare har man amorterar ner det så att man kommer under 70% från inköpspriset, men då är huset bara värt 750 000. Får man fortfarande sänka sin amortering då även om man i praktiken då har över 90% belåning utifrån nuvarande värde på huset?
