Hej!
Jag har ett dilemma och skulle verkligen behöva lite hjälp från er kloka medlemmar i detta forum.
Jag äger en lägenhet som jag köpte 2020 för 3 miljoner kronor med en kontantinsats på 1,5 miljoner och lån på 1,5 miljoner. Nu vill min flickvän köpa in sig som delägare. Jag funderar på vilket upplägg som är mest rättvist och fördelaktigt för båda.
Vi är ett par DINKar mellan 30 & 35 och bor tillsammans i storstad.
Jag har en dröm att bli FI (kanske RE) om 10-15år.
Jag har ca 1 miljon investerat på börsen.
Här är tre alternativ jag funderar på:
Hon betalar mig 750.000 kr kontant och tar över halva lånet. Vi äger lägenheten 50/50, delar på dess utgifter. Vid försäljning får jag all vinst upp till 3,2 miljoner vid försäljning(dagens marknadsvärde).
Hennes 750.000kr som jag får, investerar jag i globala indexfonder.
Hon tar ett eget lån på 1,5 miljoner och betalar räntan själv. Jag behåller mina 1,5miljoner i bostaden och får all vinst upp till 3,2 miljoner vid försäljning. Jag kan därmed lägga mer på månadssparande i fonder då jag har “cashat” min del, slipper räntan och känns säkert.
Vi förhandlar om ett gemensamt nytt lån på 3 miljoner och går in med endast kontantinsatser. Resterande pengar investerar jag i global indexfond. Samma vinstregel gäller.
Vi har funderat på att sälja enbart för att få börja om på ny kula tillsammans. Vi trivs dock väldigt bra i lägenheten.
Vilket upplägg skulle ni rekommendera? Har jag missat någon alternativ lösning?
Någon som vill dela med sig om hur ni har gjort?
Alla tre alternativen är ju fullt möjliga, men vad du och din sambo tycker är nog det viktigaste.
Egentligen är det ju bara olika varianter på exakt samma sak.
Du vill ha vinsten som “genererats” under tiden du själv ägt bostaden till marknadsvärdet 3.2 Miljoner.
Alt 1 och 3 är samma sak men banken är involverad på olika plan.
Alt 2. Ni delar bostaden men inte skulden. Dvs, inte ett delat hushåll utan bara samrisk i bostaden. Delar ni 50/50 på maten med gemensamt bankkonto eller swishar ni varandra?
Tack för ditt svar @deg1! Jo, det är nog så att frågan mycket handlar om storlek på kontantinsats. Hon kan lägga runt 500k.
Frågan kanske också har ett djupare lager.
Är man en oskön jäkel som tar ut sitt kapital eller delar av det för att sedan låta räntan och amorteringen öka för att själv kunna lägga mer på investering? Något vi båda blir (delvis) lidande av månadsvis men som i slutändan troligtvis genererat större inkomster till FI kapital för mig.
Är det konstigt med att ta vinsten till dagens marknadsvärde vid försäljning?
Hur kommer det kännas att sätta in denna klumpsumma för att sedan kanske se börsen dagen efter dyka 10%?
Jag har alltid haft trygghet i att ha majoriteten av mina pengar varit investerade i min bostad. Det känns lite konstigt att tänka i banor där man belånar sig allt mer för boendet. Sen vet jag att detta är normalt för människor i min ålder.
En stor anledning till att hon ska köpa in sig nu och att vi inte väntar till nästa bostadsköp är att vi båda ska få tydliga månadskostnader á 50/50. Just nu står jag för alla kostnader kopplat till boende och hon köper mat. Hon får även börja sin bostadskarriär.
Jag är nyfiken på vad andra har gjort som varit i liknande situationer eller hur man själv skulle gjort om man var i min situation.
@Yztla
Marknadsvärdet idag är annorlunda från när jag köpte lägenheten. Alltså köper hon in sig till dåvarande marknadsvärde (3,0milj) och detta kvittas genom att jag får vinsten upp till dagens marknadsvärde, 2025 (3,2) vid försäljning. Resterande ökning delar vi på 50/50. Låt säga då att vi säljer om 5 år för 4milj för enkelhetens skull. Då skulle jag först få 200.000 - vinstskatt. Sedan skulle vi splitta resterande 800.000 - vinstskatt.
Detta tänker jag underlättar i att man slipper skriva gåvobrev, hon slipper räntekostnad.
Sälj lägenheten till dig själv och din flickvän för dagens marknadsvärde.
Involvera banken - gå in med 50/50 kontantinsats vardera och 50/50 ägande på lägenheten och 50/50 på lånet.
För min del ser ditt alternativ 1 bäst ut (en del insats, en del privat lån av dig till henne, reglerat med ett skuldebrev(!), men kom även ihåg samboavtalet…) med den enda skillnaden att du skulle kunna lägga till privat lån på 100k, med en avbetalningsplan. Ännu bättre, ni skulle kunna överväga att du ökar låndelen till 1,6 MKr innan hon köper in sig, 1.6MSEK lån som jag förstår skulle innebära 50% belåningsgrad. I så fall, om hon kan gå in med 750k så kommer ni fall undan eventuellt behov av privat lån (eller blancolån som är dyrt för henne etc) från dig till henne. Denna lösning är ganska bra enligt min egen erfarenhet.
Dina alternativ 2 & 3 tror jag inte att banken kommer att tillåta. Hon kommer inte att kunna ta “ett eget lån” som inte är knutet till er gemensamma lägenhet, Ni kommer att ha över 90% utnyttjat låneutrymme på ett gemensamt lån som jag förstår det, så hon skulle behöva en del privatlån för att det skulle gå ihop, både din och hennes ränta skulle dessutom bli betydligt högre samt ni skulle drabbas av hög påtvingad amorteringstakt. Låter också krångligt med vinstdelningen för er framtida försäljning, jämfört med att hon skulle köpa in sig till marknadsvärde direkt.
Jag kan beskriva hur jag och min sambo gjorde när hon köpte in sig hos mig, vi var i en liknande situation som du är nu. Vår lösning tyckte vi båda funkade bra för oss.
Vi gjorde följande när min sambo köpte in sig i min villa:
Vi värderade med hjälp av 3 mäklare och kom överens om att köpeskillingen skulle uppgå till genomsnittet. Det motsvarade i vårt fall precis bankens amorteringsgrundande värde.
Jag belånade villan upp till 50% av värdet för att minska insatsen som min sambo skulle behöva lägga in. Vi tyckte 50% var bra för då kunde lånevillkoren / räntan vara fortsatt bra utan behov att amortera.
Köpeskillingen delades därefter upp i tre delar
Inskrivning på lånet 50% av köpeskillingen
Insats (den del som min sambo kunde lägga in, ca 40%)
Privat lån (resterande ca 10% från mig till henne som vi reglerade i ett skuldebrev. Vi valde att lånet skulle vara räntefritt så länge vi fortfarande äger villan, men vi la även in en amorteringsplan där lånet skulle (och fortfarande delvis ska) betalas av på 10 år.
Jag sponsrade givetvis min partners ekonomi på min bekostnad (jag fick betala skatt på försäljningen av min andel på vinsten, jag fick ingen ränta på det privata lånet, men å andra sidan så blev ju mina månadskostnader lägre). “Sponsringen” tyckte jag lätt var värt pga att det var bra för husfriden, det var en okomplicerad lösning att följa upp samt att det var bra för vår totala ekonomi.