Jag har en bostadsrätt i Stockholm som jag snart inte behöver för boende. Jag har ett ganska förmånligt lån på 4 500 000 på den och får gissningsvis 9-10 000 000 vid en försäljning.
Räknat på uppfixning, mäklare och skatt skulle jag kanske ha 4 000 000 kvar efteråt.
Jag tänker mig två grundscenarion över tio år:
Behålla den och hyra ut (det är godkänt av styrelsen). Jag kan nog göra en vinst på 10-15 000 i månaden som kan stoppas in i ISK. Lägg sedan till förväntad värdeökning av bostadsrätten på tio år innan försäljning.
Enligt kalkylatorn här på sajten skulle de instoppade pengarna (12 500/mån) landa på ca 2 000 000 efter tio år + kanske 5 000 000 efter lägenhetsförsäljningen = 7 000 000kr.
Sälja den nu, och investera 4 000 000 direkt med hyfsat låg risk (indexfond) och (förhoppningsvis) ca 7% ökning.
Enligt kalkylatorn här på sajten skulle det ge ett slutvärde på ca 7 500 000 kr.
Men det är förstås rena uppskattningar. Hur skulle ni tänka?
Jag skulle helt klart behållit lägenheten och hyrt ut. Guldläge där du dels får större intäkter per månad, Hyresgästen betalar av dina lån och du får ta del av ev. värdeökning på lägenheten.
Det beror ju helt på om målet är högst avkastning eller lägst risk. Skulle jag ranka dem utifrån högst potential för värdeökning skulle det bli, i fallande ordning.
Sälja och investera i aktier.
Bostadens värdeökning.
Leva på uthyrningsintäckten.
Men skulle jag ranka efter risk skulle jag säga följande, med lägst risk först.
Leva på uthyrningsintäckten.
Sälja och investera i aktier.
Bostadens värdeökning.
Är målet högst riskjusterad avkastning så är det nog att sälja och investera i aktier. Det finns nämligen en väldigt stor risk med att ha allt kapital i enbart en fastighet, vad som helst kan hända med bostadens värdeförändring.
Firreb: En stor skillnad är att jag inte sitter kvar med 4,5 milj i lån ur bankernas perspektiv. Om jag t ex skulle vilja låna lika mycket till för något annat försvåras det av att jag redan har ganska mycket i lån. I scenario 2 är jag helt obelånad, men med ungefär samma utveckling ekonomiskt.
OBS att jag inte planerar att leva på hyresintäkten i scenario 1, jag fortsätter jobba. Överskottet på uthyrning skulle investeras löpande i indexfond (för jämförelsens skull samma fond som de 4 milj i scenario 2).
En lägenhet i bra läge i Stockholm lär vara lätt att bli av med inom 3 månader ifall det skulle behövas.
Räknar du med ökat värde på lägenheten? Iom att du har hävstång på pengarna som du har i lägenheten behöver du mindre än hälften av ökningen för att komma upp i snittavkastning för aktier. En ~3% ökning med 2-2,5x hävstång i bostaden blir
ca 7-8% jämförelsevis utan hävstång.
Till syven och sist beror mycket på vad som är viktigt och hur livssituationen ser ut i övrigt. Ibland är inte avkastningen i kronor och öre som är det viktigaste utan att man kan sova gott om natten och inte känna oro inför framtiden. Känns det lockande att vara hyresvärd? Om inte, var inte hyresvärd
Jag hade sålt lägenheten. Dina beräkningar visar ju på att du kommer ha mer pengar om du gör så och investerar pengarna på börsen. Men det som avgör för mig är att det kan vara en hel del jobb att vara hyresvärd. Även med bra hyresgäster så kommer de sannolikt inte bo kvar i 10 år, och ett byte är alltid lite jobb. Har du otur åker du på någon renovering i lägenheten under denna tid också. Kanske trassel med någon vattenskada? Nej att vara hyresvärd skulle jag hålla mig ifrån om det inte vore uppenbart lönsamt jmf. alternativet.
Beror nog också på hur länge BRF godkänner uthyrning … de flesta verkar knorra efter 1.5 år … men du kanske har fått ett skriftligt godkännande på många år?
Om det står i stadgarna att man ska vara bosatt i föreningen så får du typiskt sett hyra ut i ett år för att pröva något annat (samboskap, tillfälligt jobb utomlands, studier etc). Det kan sedan förlängas i vissa fall (dock osannolikt om anledningen är att pröva bli sambo, det vet man rimligen efter ett år om det funkar), till exempel om man studerar på annan ort.
Det finns såklart föreningar med andra stadgar men detta är det vanligaste.
Har egentligen ingen åsikt, tänker att det beror lite på övrig ekonomi också. Men tycker att 10-15000 låter ganska lågt med tanke på att den är bortåt 90-100 m2? Även om man inte behöver ta en ockerhyra känns det rimligt att ta ungefär vad det skulle kosta att äga den utan en massa kapital. 10 000 är vad folk tar för ettor.
Man kan också kolla vad man kan få om man hyr ut till ett företag som behöver för anställda de vill få till sthlm.
Härlig grej annars. Lite som en sån där trissvinst när man får 10 000 i månaden i 25 år.
Går i samma banor men frågan jag har ställt mig och inte har samlat statistik för ännu är:
Kan man räkna med 3% ökning på en 10+ milj bostad?
Jag intalar mig själv, utan belägg, att dyrare bostäder inte ökar i samma takt som billigare. Sen erkänner jag att jag inte alls har följt storstäders bostadsutveckling
Tyvärr har både prisökningar och sänkningar föga att göra med marknadskrafter. Centralbanker, banker och staten styr marknaden och kan pumpa in oändligt mycket pengar, lätta på olika regleringar, sänka kapitaltäckningskrav etc… Med samma lättja kan de sätta käppar i hjulet genom fastighetsskatter, höjda amorteringskrav och sänkt ränteavdrag.
Hur marknaden kommer gå är ovisst. Ingves nämnde i nån intervju att Europeiska centralbanken ser Sveriges bostadsmarknad som den största farhågan i svensk ekonomi. Kanske är ett tecken på åtstramningar? Vem vet…
En stor del av den inflation som Riksbanken säger inte finns återfinns i realiteten i bostadsmarknaden. Bopriser har trots allt ökat med flera hundra procent de senaste 20 åren.
Du bör ha i åtanke att hyran du räknar med förmodligen är oskälig och därmed otillåten. Om du tar för mycket betalt kan en hyresgäst i efterhand vända sig till hyresnämnden och kräva pengar åter. Att du blir återbetalningsskyldig är något att ta med i riskkalkylen. Sälja och investera pengarna istället.
Får först gratulera till denna gyllene sits! Vad du än väljer så kommer det bli bra.
Rent ekonomiskt så är det inte helt lätt att säga vad som blir bäst, då man ska försöka spekulera i både börsens och bostadens värdeutveckling. Din egen uträkning visade också på ett jämnt resultat, även om det är många parametrar att ta hänsyn till.
Personligen hade jag med största sannolikhet sålt lägenheten. Den främsta anledningen hade för mig varit att slippa det åtagande och ev oro det innebär att hyra ut. Jag hade nog snarare känt mig ägd av lägenheten istället för tvärtom.
Hyresvärden för en bostadsrätt kan inte bli återbetalningsskylldig för redan betalad hyra, det gäller bara för hyresrätter. Däremot kan hyresgästen kräva sänkning. Kan dock tänka mig att en sådan process kan bli ganska utdragen varpå hyresvärden kan bryta kontraktet med 3 mån uppsägningstid.
