Har ett bolån på ca 5 milj kr där 1,5 ligger rörligt (4.26) och 3,5 är bundet till oktober.
Hade tänkt ha allt på rörligt men kollade av nyfikenhet med banken vad vi skulle få om vi binder en del av pengarna på 2 resp 3 år.
4,49 kan de erbjuda för 3 år.
4,69 för 2 år.
Så jag skulle behöva lite bollplank.
Alt 1
Ha allt rörligt. Bli inte jättekul om räntan går över 6 efter rabatt.
Alt 2
Bind 1,5 milj i 3 år på 4,49. Gissar att räntan kommer gå upp över 4,49 men sen är det ju osäkert på hur länge den ligger där. Ger trygghet i att det låser en del av lånet. Risk att vi får betala “för mycket” sista 1-1,5 året enligt nuvarande prognos från bankerna. Men då har vi köpt lite trygghet.
Alt 3
Bind 2 milj i 3 år på 4,49. Samma för och nackdelar som alt 2.
Säg att vi binder på 2 milj och räntan går upp till 6%. Då har vi en årskostnad på 270 000 ca (räknar inte med ränteavdraget).
Låter vi allt ligga rörligt och det drar upp på 6% har vi en kostnad på 302 000 ca. Så 32 000 i skillnad per år.
Om räntan går ner undrr 4,49 om ett år så kommer vi dock få sitta och betala mer.
Vad hade du gjort?
Övrigt
Belåningsgrad 70%, villa och relativt nyköpt. Ej köpt på spekulation utan här vill vi bo i minst 10-15 år.
Jättebra. Varför skulle det inte gå? Har räntan dessutom gått upp sedan lånen ingicks, kostar det noll kronor i ränteskillnadsersättning till banken. Då är det väl högst pantbrev som kan betinga en avgift till eventuell BRF.
För den nyfikne kan man beräkna ens ersättning till banken med detta verktyg:
32k i skillnad (dvs ca 10%) är ju inte jättemycket till säkerhet. Hur hög ränta skulle du alls ha råd med om du tog hela lånet rörligt?
För mig är bunden ränta ngt man använder om man riskerar att inte kunna behålla sitt boende om räntan går upp. Har man råd med att räntan går upp rimligt mkt så är det bäst att välja rörligt över tid. Själv undviker jag att försöka förutsäga framtida räntebanan för jag tror att proffsen på banken är bättre på det än jag, och har därför alltid allt rörligt.
Fö så tror jag att problemet med att splitta sitt lån på flera lån med olika löptider är att när det första lånet ska omförhandlas kan man inte flytta det, eftersom banker inte delar på pantvärdet, dvs man kan bara låna till EN fastighet i EN bank. Men jag kan ha missförstått. Banker är förstås väldigt duktiga på att inte upplysa kunder om dylika regler förrän man låst in sig som kund.
Banker är inte dumma i huvudet, även om de flesta på detta forum tycks tro detta. Under årens lopp har jag förhandlat räntor mängder av gånger.
Jag, precis som merparten av mina kollegor visste ju detta: Ger jag kunden ett skambud så knyter hen näven i fickan men betalar. Samtidigt visste jag också att när bindningstiden går ut lämnar kunden banken. Därmed har banken försuttit alla chanser att tjäna pengar på kunden i all framtid.
Vill man till varje pris binda på 5 respektive 2 år och får ett kanonerbjudande så bind. Du får en bra ränta på 5 år, och en seriös bank kommer inte att ge dig en dålig ränta när 2 årslånet skall skrivas om.
Om man nu känner behov av att binda, så är det väl att låta bli som är att chansa.
De som övervägde att binda för ett par år sedan och var rädda för att banken skulle skörta upp dem med 0,2 procent har ju förlorat det tiodubbla. Och detta varje år!
Absolut. Men min poäng är inte att själva bindandet i sig är problemet, utan att binda lånet på olika löptider så att man inte har något utrymme att röra sig förrän de alla löpt ut…
Om man har/skaffar flera pantbrev så kan man ju koppla olika lån till olika pantbrev. MEN jag gissar att alla banker är väldigt sugna/måna om att vara de som lånar ut pengar mot det “1:a” pantbrevet i uttagsordningen.
Hur tänker banken i de fallen? Är ju också skillnad om “sista pantbrevet/lånet” ändå ligger långt under marknadsvärdet, jämfört med om det är säkerhet för 70-85% belåningsgrad. Blir det då bara en annan ränta/risk, eller brukar bankerna tacka nej till att låna ut pengar om de inte får knyta “1:a” pantbrevet till sin egen utlåning?
Det går alldeles utmärkt att byta bank för sitt bolån även om man sitter på lån som inte är i närheten av att löpa ut. Det kostar en summa pengar beroende på hur räntan har rört sig sedan lånen skrevs under.
När bankerna lånar upp pengar på den internationella kapitalmarknaden får man betala efter snittet på den ställda säkerhetens belåningsgrad. Ett snitt på 65 procent ger alltså bättre rating än ett snitt på 70 osv. Helt naturligt så strävar alltså bankerna efter pantbrev med bästa rätt.
Historiskt sett har det aldrig varit några problem med stt flera banker har belånat samma fastighet. På 70-talet och 80-talet var detta mera regel än undantag. Nu för tiden säger bankerna nästan alltid nej. Förmodligen är de bortskämda i en expanderande marknad, och vill inte göra mer än nödvändigt.
Nu när lånevolymerna minskar så kommer kanske denna belåning tillbaka. Vi får se.
Kanske. Det känns bara som urtypen av ett säljtricks från banken som om det lyckas blir en väldigt effektiv broms för den bolånekund som skulle drista sig till att be om ett amorteringsunderlag.
