Sitter med ett bundet femårigt lån som löper ut i augusti till 1,75% ränta. Har erbjudits 1,00% för en ettåring.
När jag räknar på konsumenternas.se:s kalkyl så blir räntan med nuvarande villkor samma som 1,00% i ränta + ränteskillnadsersättning för perioden till lånets ordinarie slutdatum i augusti. Det innebär alltså att jag kan säkra upp 1,00% från augusti-mars nästa år utan ytterligare kostnad.
Vad är egentligen argumentet emot det? Att marknadsräntan kommer sjunka under sommaren så att jag kan få tremånaders för under 1% från augusti? Något annat?
Adminkostnaden för pantbreven är väl till lantmäteriet, givet att en sådan förekommer.
Ränteskillnadsersättningen är till banken.
Olika saker helt enkelt.
Ta hänsyn till alla kostnader i alla fall hos både myndigheter och banken. Tänk på att du delvis bettar mot banken vad gäller förväntad förändringen på räntan framöver. De kan antagligen gissa bättre vad som kommer hända med räntan än du.
Tänker mig att det inte är skillnad än en vanlig omläggning av lånen om bara en bank är inblandad, men ska ringa dem nästa vecka och höra.
Jag kanske bettar emot banken/marknaden, men jag har svårt att se scenariot där jag kommer svära i höst åt jag bettade fel och betalar 1,00% istället för -7% för lån i rubel eller vad Putin nu kommer med
Tjaa, är det egentligen nån stor skillnad på att få de där extra månaderna bundna?
Det låter som om du agerar väldigt reaktivt på en obehaglig situation, snarare än proaktivt. Banken är nog rätt mycket kallare och rationella i sin bedöming av situationen.
Kanske raljerade lite över nuläget, min poäng är att Ukraina kom in som joker, hade någon för några veckor sedan argumenterat för att tremånadersräntan ska NED kraftigt under hösten hade jag blivit väldigt förvånad. Nu går det förstås att hitta ett sådant scenario som inte är helt orimligt, typ börskrasch/allmän osäkerhet i Europa som skapar behov av utökade snarare än avtrappade stödinsatser från centralbankerna.
Helt klart är banken mer rationell i sin bedömning, men det är ju inte heller dem som privatperson som gör bedömningen så deras kalkyl är en annan än min. Banken är ju dessutom vinnare oavsett löptid så länge antingen jag eller säkerheten är över isen.
Tycker du polariserar framtida potentiell situation väldigt mycket bara.
Att mecka med att bryta lån och betala ränteskillnadsersättning för för några månaders låg ränta låter spontant inte rimligt. Vill du ha lång eller kort bindningstid generellt?
Behöver du binda räntan för att klara din ekonomi ifall räntan går upp?
Generellt kommer du behöva betala en premie för att binda räntan. Det är samma sak i detta fallet. Vill du ha låg risk och betala liten premie för det, eller vill du ta risk och få antagligen få en lägre snittränta över lång tid.
Ränteskillnadsersättningen från konsumenternas är bara en uppskattning. Banken kan svara på vad de kommer kräva baserat på bostadsobligationspriserna när du vill bryta bindningstiden.
Du får helt enkelt räkna på det och var nogrann med att inte missa nån avgift nånstans.
Men den stora frågan är snarare hur lång bindningstid du vill ha och hur det fungerar i hela din ekonomi.
Min ekonomi klarar lyckligtvis både 5 och 7% ränta så länge jag behåller mitt jobb.
Funderar egentligen mer på att binda tre år till 1,4% som är ett annat alternativ jag erbjudits. Då blir kostnaden för ränteskillnadsersättning av att ta den dealen nu ungefär 0.03% under bindningstiden.
Jag kan alla argument kring “rörligt är billigast” men är inte säker på att jag köper det helt.
Finns emotionella argument
Jag sover gott och mår bra av att slippa fundera på bolåneräntan mer än en gång var X år
(ungefär som att det inte är något som ger mig energi (!) att planera för tvättmaskinsnyttjande när elpriset är lågt)
Finns rationella argument
Jag vill inte lägga tid på att bevaka att jag får behålla min ränterabatt en gång per år och slussas över i listräntan som ju är helgalen hos storbankerna på tremånadersräntan
Finns också frågor kring om det verkligen stämmer
Är det självklart att banken har samma marginal på alla produkter så att deras påslag på marknadsräntan är samma på alla? Går ju att tex argumentera för att de gärna låser kunder länge (dvs lite lägre marginal i fem år bättre än lite högre i ett år), eller lockar in med lockpris på tremånaders.
Är det verkligen så att obligationsköpare (pensionsfonder osv) hellre köper tremånaders än tex treårs? Är efterfrågan högre på längre löptider så borde ju det priset vara mer attraktivt över tid, bortsett från marknadens förväntningar på ränteutvecklingen.
Att rörligt generellt varit bäst de senaste 15 åren utifrån den underliggande nedgång i ränteläget är förstås inget jag förnekar. Men frågan är om det är en naturlag?
Inget av detta utesluts av att vänta till bindningstiden löper ut och binda om då.
Så enkelt blir det inte riktigt, eftersom bankerna finansierar lånen med obligationer. Så det är egentligen relativa marknadsräntorna som blir relevanta.
En 5 års obligation som har 3 månader kvar har samma ränta som en som har 3 månader (med ett mikroskopiskt arbitrage visserligen men ändå).
Vet inte om du inte förstod mig? För jag förstår inte ditt svar här.
Bolåneräntan = Marknadsräntan på obligationen + Bankens marginal
Jag argumenterade för att det mycket väl kan vara så att bankens marginal inte nödvändigtvis är lägst på korta bindningstider. Att banken skulle kunna tänka “vi ger Morgan bra villkor på femåringen så kommer vi ta igen det på dyra fonder i hans ISK och valutaväxling på betalkortet eftersom han kommer vara kvar hos oss”.
Tittar man på listräntan så måste väl slutsatsen ändå vara att det viktigaste är att undvika listpriset på tremånadersräntan. Det är ju generellt horribelt och där har banken otvetydigt sin högsta marginal.
Du får räkna med bankens adminkostnader också. Kortare lån ger mer admin.
Ja, och för att du ska få den dealen måste du även ta den andra skiten som banken tjänar pengar på.
Problemet du gör är att du betalar bankens admin och marginal två gånger om på lånet fram tills din ursprungliga bindningstid går ut.
Först genom att betala ränteskillnadsersättning så du täcker adminkostnader och marginal för banken på resterande tid på ditt gamla lån. Sen tar du ett nytt lån i samma bank för att betala adminkostnader och marginalen för banken på det nya lånet. Först när det gamla lånet hade löpt ut är du tillbaka på att bara betala en marginal (för det nya lånet).
Ur bankens synpunkt är det givetvis betydligt bättre ju längre löptiderna är. Det är ett gigantiskt jobb att rulla sin bostadsupplåning 3 månader i taget. Det finns därför ett incitament att ge bättre rabatt på längre löptider.
På min tid i bank var oftast “lockpriset” satt på lån med två eller tre års bindningstid. Oklart varför dessa perioder.
