För att göra en lång historia lång så tar vi det från början. Jag har lyssnat på “Bo gratis” avsnittet vilket var skitbra och blev inspirerade, speciellt nu när jag och frugan har gått om varandra med f-ledighet. Det fick en att tänka till ex lite tufft ekonomiskt jmf med när både jobbar. Såklart väcktes drömmen, tänk om vi kunde bo gratis! Omöjligt nej, svårt japps… btw var sugen på att gå Main Homes kurs men den har gått över till något annat bolag och hittade inte den. Har mailat men inte fått något svar heller…
Till mina funderingar där jag behöver hjälp:
Till er hjälp, vi är en familj på 4, vill bo i Malmö och kan lägga 2,5-3 mille som insats
-Hus med lägenhet/lägenheter + ev attefallshus. Om vi utgår från ett hus ex på 8 miljoner och ska “bo gratis” (=vi nöjer oss till en början med att det bara ska täcka amortering + ränta) så med 2% amortering och ränta på 4% men insats på 1,5 mille blir det en månadskostnad på 32 500:-. Jag har svårt att hitta ett hus där hyresintäkterna kommer upp i denna summan.
Sedan kanske jag har gjort en tanke vurpa för att om man räknar med ränteavdraget samt skattesubeventionen för uthyrning, högt räknat, kan vi plocka bort 78 000 för ränteavdraget samt 40 000 skattesubevention (118 000 och delat med 12= 9 833) vilket ger oss en månadskostnad på ca 22 600:- vilket jag fortfarande ser svårigheter att hämta hem… visst om du har ett attefallshus så kan man dra av ytterligare 40 000 vilket ger dig då en månadskostnad på ca 19 300.Och om jag fortsätter med glädjekalkylerna så säg att vi går med med 3 mille i kontantinsats, då har vi en månadskostnad på 25 000. Om vi applicerar tanken kring ränteavdrag och skattesubvention så landar vi på (60 000 ränteavdrag och 40 000 skattesubevention = 100 000) en månadskostnad på ca 16 600 vilket kanske gör att det finns hopp om det. Kanske om man hittar ett hus som kostar mindre än 8 mille…
-Hyresfastighet. Har tänkt tanken men om vi leker med tanken att vi skulle köpa en hyresfastighet och bo i den själv tror jag tyvärr inte kommer gå. Om vi utgår ifrån att banken oftast vill ha 40% i kontantinsats så med 3 mille så räcker inte ens det för att köpa ett hyreshus för 8 mille…
Nästan. Inköp hus 8000 tkr varav insats 1500 tkr ger lån 6500 tkr
Lån 6500 tkr med ränta på 4% ger räntekostnad på ca 260 tkr/år. Ränteavdraget är 30% upp till 200 tkr (100 tkr per person) och 21% över det, så ränteavdraget blir
200*0.3 + 60*0.21= 72.6 tkr
Jag tror det hade varit enklare att hitta ett stort hus där du hyr ut 2/3 av huset.
T.ex.
Hus 260 kvadrat, 8 mkr, 3 mkr insats ger lån på 5000 tkr
Amortering+ränta (efter avdrag) 20 tkr
Hyr ut en tredjedel till två familjer för 13.5 tkr/mån styck (typ, du har 100 kvadrat, de får 80 kvadrat var)
Du bor inte helt gratis här, men du är inte särskilt långt ifrån. Ge det 5 år så går du förmodligen runt (då du lär få ner amorteringen till 1% och hyresavgiften lär öka allt eftersom huspriset lär öka).
Utöver att @JakobMainHome garanterat har input (har pingat honom lite speciellt ) så tänker jag att @RikaKvinnor också borde ha lite input - för hon och hennes sambo har ju gjort en motsvarande resa.
Hej Nicolas,
Du tänker rätt men ändå inte riktigt eftersom dina exempel medför att du inte kan nyttja fördelarna med privatuthyrning.
När du hyr ut två eller flera lägenheter gäller lagen om privatuthyrning bara för den första uthyrningen. Du som hyr ut fler än två lägenheter anses bedriva näringsverksamhet och då gäller inte lagen om uthyrning av egen bostad för någon av lägenheterna.
Några reglar du behöver fundera kring (hämtat från MainHomes sida):
Kravet för att en bostad skall kunna hyras ut enligt privatuthyrningsbeskattning, bygger på att det följer definitionen där grundregeln är att du eller en av dina (skattemässigt) närstående, måste bo i huset eller lägenheten del av året.
I ett separat hus eller en separat lägenhet krävs dock istället att uthyrningen normalt inte sker under hela året. Här spelar det ingen roll om det handlar om ett Attefallshus på tomten, ett fristående hus på en annan tomt eller om det är en lägenhet i ett flerfamiljshus.
I ett 2-familjshus är detta inte det ett problem. Ifall man själv bor i en av lägenheterna. Så länge den lägenheten utgör minst 40% av boytan.
Det bästa sättet att “nyttja reglerna till sin fördel” har vi gjort genom att hyra ut 1 lgh i vårt tvåfamiljshus till 1 hyresgäst = privatuthyrning. Dessutom hyr vi ut 2 kontor och en massagestudio, alla med separata ingångar till våra företag . Då riskerar vi aldrig att hamna under hyreslagen. Förutom detta hyr vi ut vår del av hemmet via Air BnB under sommaren. På så vis maxar vi inkomster från alla håll.
Totalt genererar vårt hus hyresintäkter på över 300 000 per år innan skatt. Målet är 332 400 men i år fick vi tex inte lika mycket uthyrt via Air bnb som åren dessförinnan. Det ger en månadsinkomst på nästan 28000sek. Dock fortfarande en bit kvar till dina 32500 kr men efter ränteavdrag om dina uträkningar stämmer så hade ni klarat er att kunna bo gratis och mer därtill.
Däremot kan du inte dra av ytterligare 40k om du har ett attefallshus utan enbart 40k per “fastighet” så att säga.
Jag tycker du ska leka vidare med tanken. Och går huspriserna ner så finns det ju ett potentiellt guldläge här!
STORT LYCKA till!
Och vill ni komma och besöka vår lilla mini-hyresfastighet i Malmö är ni välkomna
Man kan också köpa en lägenhet med en uthyrningsdel. Det bör vara en separat del av lägenheten med egen ingång men som har en dörr in till övriga lägenheten. Då räknas det nämligen som inneboende och man behöver inte ha föreningens tillstånd för att hyra ut.
Vad spännande! Jag ser att du fått superbra råd av Elisabeth
Jag känner så igen mig i er beskrivning i att vilja ha mer tid med familjen. I den situationen är vi med
Jag rekommenderar din fru att gå Elisabeths utbildning RikaKvinnor, och rekommenderar er att gå Property Effects Bootcamp-utbildning (där för övrigt Jakob från MainHome jobbar nu), följt av ev fler efteråt beroende på ert val. Bootcampen (500-1500 kr) går igenom grundläggande kring fastighetsinvestering och fokuserar på rätt ände utifrån er specifika situation. Den öppnade våra ögon och fick oss verkligen att tänka till och se VÅRA möjligheter, varpå vi tagit ett beslut nu. Jag vet att det gått runt någon tråd om deras utbildningar är seriösa. Jag tycker det, och tycker ni inte det så kanske det ändå är värt 500-1500 kr att testa? Det rekommenderar jag.
Varför jag tycker att det är så viktigt att ni utreder er personliga situation är för att ni behöver förstå hur lagar/regler fungerar tillsammans med ert behov av passiva inkomster. Sverige är en lite svårare marknad om målet är att skapa ex.vis finansiell frihet/trygghet på privatuthyrning enbart. Om ni inte har en flexibel lösning som Elisabeth eller har ett unikt gynnsamt uthyrningsläge i kommunen/staden ni bor i.
Så spännande att höra era idéer och stort lycka till med era val!
Tack för info kopplat till utbildningarna! Får se om vi tar någon utbildning men jag har bestämt mig för att aktivt börja leta hus för att börja bli varm i kläderna samt ev räkna på lite olika case beroende på vad som kommer ut. Ser detta som ett långsiktigt projekt och hoppas att inom en 5 års period att vi ska kunna ta steget.
btw, är så tacksam för alla som skriver och kommer med tips, älskar forumet!
så tar vi det från början. Jag har lyssnat på “Bo gratis” avsnittet vilket var skitbra och blev inspirerade, speciellt nu när jag och frugan har gått om varandra med f-ledighet. Det fick en att tänka till ex lite tufft ekonomiskt jmf med när både jobbar. Såklart väcktes drömmen, tänk om vi kunde bo gratis! Omöjligt nej, svårt japps… btw var sugen på att gå Main Homes kurs men den har gått över till något annat bolag och hittade inte den. Har mailat men inte fått något svar heller…
hade inte koll på taket för ränteavdraget!