Bolån och belåningsgrader

Ligger på 63% belåning. Ser att det blir ganska tydligt hopp i räntan om jag kommer ner till 60%.
Helst vill jag låta pengarna växa där de är investerade idag. Har lyckats tuffa på med bra % senaste 10åren.

Är det värt att ta lite av investerade pengarna för att komma ner under 60% för att få lite bättre bolån?

Vad har du för ränta nu och vilken skulle du få om du kom ner under 60%?

Nu har jag för hög ränta. 1.44

Sett en del uträkningar där det verkar kunna hoppa mellan typ 0,2 när jag kommer till 60% belåning. Allt ska förhandlas och fixas med.

Om du betalar 3% av kapitalet så sparar du alltså 0,2%-enheter på de kvarvarande 60%:en, samt 1,44%-enheter på de 3%:en du amorterade. Dividera med insatsbeloppet (de 3 %:en):

(0,2 % * 60 + 1,44 % * 3) / 3 = 5,44 %

Dra bort 30% i ränteavdrag:

5,44 * 0,7 = 3,8 %

Rätt bra för en riskfri investering skulle jag säga! Men om du förväntar dig mer på börsen så kanske du hellre håller det investerat. Jag hade stått på gränsen faktiskt. Singla slant, typ.

Jag använder % skitslarvigt här men tror att jag räknat rätt.

1 gillning

Månadssparar man sedan de pengar man får över efter denna transaktion i en bra indexfond så lär ränta på räntaeffekten bli riktigt riktigt bra. Jag hade inte tvekat en sekund.

Men ränta-på-ränta-effekten blir väl större i absoluta tal om man inte amorterar ner de 3 procenten, utan fortsätter att ha den summan investerad? Blev det begripligt hur jag menade nu?

Amorterar du 3 procent nu kommer du fortare ner till 50 procent och slipper amortering helt, som du sedan kan spara I fonder.

Dessutom borde 0.2 procent år efter år efter år ge en ganska bra effekt…

5,44% är ju historiskt lägre än börsen på lång sikt, men som riskfri avkastning är det ju riktigt bra! Jag skulle köra direkt.

3,8%. Räntorna ska justeras med ränteavdraget (det jag gjorde på slutet, men det hade varit tydligare om jag gjort det från början).

Jag tror att du måste bestämma dig för vilken belåningsgrad du vill ha på ditt boende. Vill du över tid sänka belåningsgraden så är denna “affär” en no brainer. Vill du komma ner ännu längre så frigör du ju kassa flöde att amortera mer per månad med samma kassaflöde in i bostaden.

Du är ju också på gränsen här med 63% resp. 60%. Det mest lönsamma kan ju vara att konkurrens utsätta lite olika banker. Då kan du ju hamna i ett läge att du får lägre ränta och lägre belåningsgrad utan att tumma på ditt sparkapital, det ger ju rent tekniskt en rejäl avkastning på i princip 0 kr insatt kapital. Den ränta och det belåningsgrader du beskriver tycker jag ger vid handen att detta borde vara relativt enkelt.

1 gillning

Hur länge sen var det du köpte lyan? Om det är mer än 5 år sen så kan du ju be en mäklare värdera om den och förhoppningsvis så har den stigit i värde. Då kommer du med i belåningsgrad utan att betala amortera mer.

1 gillning

Njae, beror ju på vad man vill jämföra med. Oftast när vi pratar avkastning på börsen så brukar det ju vara före skatt. Du får ju troligen betala skatt på alternativinvesteringen också, men är det på ett isk konto kan det ju bli lägre än 30%.

Jag har ungefär samma belåningsgrad som du. Min räntesats ligger på 1,05%. Tror att du kan pruta ner din utan att komma ner under 60% belåningsgrad.

2 gillningar

Beror ju på hur stort ditt lån är också men SBAB gav oss 1,09% på 3år (nu även 4år) med 70% belåningsgrad och 3 080 000kr i lån. Inget prutande, konkurrenskraftiga räntor alltid.

3 gillningar

Som jag ser det motsvarar ju att betala av så man går ned från 63% till 60% i belåningsgrad att du sparar 0.7 * (0.002 * 0.6 + 0.0144 * 0.03) = 0.00114, dvs 0.114% av bostadens värde per år. Detta förändras ju inte från år till år (om vi antar samma ränta för enkelhetens skull) så som någon annan nämnde blir det ingen ränta-på-ränta. Om jag inte tänker helt galet vill vi kanske jämföra att man då investerar dessa pengar man sparar och jämföra med att spara klumpsumman motsvarande 3% av bostadsvärdet samt att betala denna extra ränta istället? På kort sikt (ca 5-6 år) blir det bättre att betala av lånet, men på längre sikt är det bättre att investera den klumpsumma i börsen.

1 gillning

Ja, men besparingen kommer av att man investerar 3% av bostadens värde! @RiTes står och håller i 3% av bostadens värde och undrar om dessa pengar ger bäst avkastning på börsen eller av att sänka sin ränta.

Alltså ROI = 0,00114 / 0,03 = 0,038 = 3,8% :slight_smile:

Jag håller helt med i frågeställningen, och att ROI är som om man lånat ut pengarna till en polare för 3.8% ränta. Min mening är att det är inte riktigt rätt jämförelse.

Investering genom att avbetala lånet ger ju bara en besparing på årsbasis motsvarande 0.114% av bostadens värde. Dvs är den värd 1 MSEK så sparar du 1140 kr/år. De pengarna du sparar kan du antingen förbruka eller investera. Alternativet är att du tar 3% av bostadens värde och sätter på börsen, då får du säg 7% avkastning på det per år med ränta på ränta effekt men måste betala 1140kr/år extra i bolåneränta (0.114% av bostadens värde). Denna ränta på ränta effekten får du ju inte om du bara betalar av lånet och konsumerar pengarna. Därför tycker jag det känns rimligt att jämför vad händer om skulle investera denna besparing på säg börsen. Jag gjorde en graf där jag jämför värdeökningen om man skulle stoppa in dessa extra pengar som man sparar (genom att betala av lånet) på börsen med 7% avkastning:

Så är det, håller med dig. Det är bara att amorteringen på lånet är en riskfri investering medan börsen har ett signifikant mått av risk. Skulle du ta ett lån med 3,8% ränta för att investera på börsen? Det är den frågan som gör att det för mig är en slantsingling. Min smärtgräns för att ta lån till börsinvesteringar går ungefär där.

Jag utgår också ifrån att pengarna man sparar på per år sedan ska sättas på börsen, inte konsumeras. Men det ligger utanför frågan. Konsumera pengarna var väl aldrig ett alternativ?

Jag skulle nog snarare jämföra det med ett lån till 1.44% ränta och inte 3.8%. Min uträkning i grafen tar hänsyn till att man återinvesterar besparing i börsen (därav viss ränta-på-ränta effekt där) samt att man måste betala extra räntekostnader om man investerar allt i börsen på en gång. Konsumera som ett alternativ var mest för att göra det tydligare hur min tankegång gick.

Ville mest göra det tydligt att man måste tänka på lång sikt för att tjäna på att investera det direkt i börsen. Speciellt om man tar hänsyn till den extra risken.