Bolån - Vad har jag egentligen råd med?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Tjena!

Jag är 29 år gammal och min sambo är 28 år gammal. Vi funderar på att flytta till ett hus, men vi är osäkra på hur högt vi kan sikta. Våra bruttolöner är 71 000 kr (38 500 kr och 32 500 kr), vi har stabila jobb inom framtidsyrken, låga utgifter och sparar/investerar tillsammans cirka 18 000 kr varje månad. På lite mer än 4 år har vi ökat vårt gemensamma kapital från 400 000 kr till 1,4 miljoner kr. För närvarande bor vi i en hyresrätt.

Vi bor i en storstad och har tittat på hus i prisklassen 3 till 4 miljoner kr. Vi har tänkt ha en kontantinsats på 600 000 kr till 800 000 kr för dessa. Efter att ha letat länge utan att hitta något som passar våra krav, har vi äntligen hittat ett område som vi verkligen gillar, men de flesta husen där kostar runt 4 till 4,5 miljoner kr. Jag tror att vi borde kunna hantera det med lite högre kontantinsater på runt miljonen, men jag skulle vilja ha input om det.

Målet med att endast leta i priserna runt 3-4 miljoner har varit att kunna fortsätta spara/investera på liknande nivåer, men även nu få en kapitalökning i amortering och i husprisökning.

Exempel på swedbank för ett hus för 4.5 miljoner med en kontantinsats på 1 miljon skulle med en ränta på 4.40% (Genomsnittlig ränta augusti 2023 för 4 år ligger på 4,19 % i skrivande stund) skulle ge månadsbelopp på 22 666 kr före skattereduktion, vilket är precis utanför 30% regeln som sätter max på 21,3k kr/månaden.

Jag har läst igenom andra trådar på detta forum, men de svarar inte på alla mina frågor. Jag hittade nyligen en tråd där någon med en bruttolön på 90 000 kr inte ansågs kunna köpa ett hus i prisklassen 5 till 6 miljoner kr.

Jag har också läst mycket online och hittat olika regler för husköp, som att man inte ska låta huskostnader gå över 30% av inkomsten i månaden, (28 & 36 regeln) och (30/30/3), men de flesta av dessa regler verkar vara för den amerikanska marknaden och jag är osäker på hur de gäller i Sverige.

Så, min första fråga är: Är det rimligt att sikta på hus i prisklassen 4 till 4,5 miljoner kr i vår situation?

Sen när det gäller bolån, eftersom vi aldrig tidigare har förhandlat om lån och bara bott i hyresrätter, är jag osäker på vad som gäller. Jag såg tidigare att Danske Bank erbjöd en ränta på 1,18% för medlemmar i fackförbund, men dessa tider är förbi.

Vi har inga skulder förutom CSN-lån. Våra senaste kreditupplysningar visade en riskprognos på mig på 0,10%, och min sambo har en liknande nivå. För närvarande har vi olika banker, och jag funderar på om det kan vara en fördel att ha olika och vara beredd att flytta till den bank vi får lön hos sen. Vilka andra saker kan banken kräva eller vilja att vi gör för att få en lägre ränta? Med tanke på att vi inte har några tidigare lån och har goda kreditbetyg, vad kan vi förvänta oss när det gäller räntesatser? Ska vi sikta på den genomsnittliga snitträntan eller kan vi förvänta oss bättre eller sämre räntor än så?

1 gillning
2

Jag tycker att det är rimligt, om:

  • ni räknar med att bibehålla och gärna öka inkomsterna mer än inflationen (ni kanske är tidigt i karriären?)
  • ni inte köper ett totalt ruckel/renoveringsobjekt eller hus med ovanligt hög driftskostnad
  • ni inte betalar för mycket relativt marknaden för liknande hus i området
  • ni själv känner er bekväma med kostnadsnivån och kan svälja perioder med ännu högre ränta än idag. Det är kanske inte sannolikt, men möjligt, att räntorna tickar upp till minst det som banken räknar med i sin kalkyl (7-8%).
5 gillningar
3

Det finns två aspekter att ta hänsyn till, åtminstone. Kassaflöde och sparande.

Ni bör klara er med 2% amortering (ni kommer låna under 4,5x er gemensamma bruttoårsinkomst och slipper då en extra procentenhets amortering).

Jag föreslår att ni gör en budget med de fasta kostnader ni känner till idag, samt mat, kläder, nöje, transport, långsiktigt sparande (tex fonder), buffertsparande (sparkonto), ränta (räkna på 8%), amortering (2%), underhåll på fastigheten (räkna ca 300-400kr per m2 och år), mm.

Är det sannolikt att det kan komma ordentliga lönekliv för någon av er? Om ni inte redan har barn, kan det komma inom ett par år?

Det ni vill få koll på med budgeten är att ni har neutralt eller positivt kassaflöde varje månad, dvs pengar in är samma som eller större än pengar ut.

Vad gäller sparande får ni själva avgöra vad ni tycker är en rimlig nivå i budgeten (räkna ihop fondsparande, sparkonto och amortering).

Ränteavdraget är 30% upp till 100.000kr per person och år, därefter 21% på den del som överstiger 100.000kr.

Banken kan kräva (eller i alla fall påstå att de kräver, inte alla som kontrollerar) att ni blir helkunder, vilket kan inkludera att ni sätter upp lönekonto, tjänstepension och ev sparande hos dem. Ni kan utnyttja att ni kommer ha ca 500.000kr i kapital att spara genom banken, om ni vill. Det kan ge något lägre ränta, men jag hade kollat noga på fondavgifter och utbud först och jämfört detta med ränterabatten ni får genom att ni sätter kapitalet hos banken. Danske Bank har i min erfarenhet bra färdigförhandlad ränta genom fackförbundsavtalen och kräver ingen motprestation.

Till sist, snitträntan är ju från augusti så den är redan gammal. Vi fick ju en räntehöjning på styrräntan med 0,25%enheter i veckan. Men generellt tror jag inte att ni bör få varken bättre eller sämre ränta än genomsnittskunden.

1 gillning
4

Köpte nyligen hus och satt i samma funderingar vad gällde belåningsgrad och kostnader, samt förhandling av bolån.
Pratade med en släkting som arbetar på min bank angående förhandling av ränta, och han sade att banken uteslutande tittar på inkomst och belåningsgrad. De tjänar inga pengar på att ni stoppar in det i några fonder, utan mycket mer på att ni bara har pengarna på kontot då skillnaden mellan inlåningsränta och utlåning är så stor.
Hans enda tips var att gå in på SBAB och se vad ni kan få där. Om inte din bank matchar det, så byt bank, om det skiljer mycket. Han tyckte inte det var värt att byta för 0,1 i skillnad.
Jag argumenterade lite via mail och med hjälp av min fars bankman som är i samma bank, så vår bankkvinna hittade på att det var trevligt att flera generationer i familjen hade dem som bank och därför fick vi en bra ränta, som dock blev samma som SBAB skulle gett oss. Hon pratade också lite pensionssparande vilket är ointressant för mig men som min fru skall kika vidare på, men då var räntan redan satt.

Lycka till

5

Jag skulle också fokusera på bostadsområdet. Om det är ett ställe ni tror på långsiktigt så är det ju bättre jämfört med om det är ”det bästa vi har råd med” utan att det ligger en riktig analys bakom.

I en annan tråd nyligen diskuterades diverse konkreta exempelhus. Dessa blev grundligt dissade av ett antal personer med (förmodat) annan ekonomisk situation. Det hette typ att det skulle vara ”allmänt dåligt” att bo i ytterstaden och att ett hus i ett ”etablerat finare” område helt klart skulle vara att föredra.

Jag tror inte på bilden ovan alls och har satsat hela min privatekonomi på att jag har rätt på den punkten. Samtidigt har jag gjort en ordentlig analys och hittills, efter 10 år, har allt gått enligt plan. Det lär ta 20 år till, minst, innan jag kan summera utvecklingen. Jag räknar alltså med att bo kvar långsiktigt. Sedan kan jag inte säga att jag tror att min bild eller min analys är generellt giltiga. Det finns absolut områden som fortfarande har en nedåtgående utveckling och där det är oklart om/när någon vändning skulle komma.

1 gillning
6

Vad menar du med att beloppet blir 22k? Är det inklusive amortering och driftkostnader? Räntekostnaden för ett lån på 3,5 miljoner och 4,4% ränta är väl 12.800kr? Och gränsen för ränteavdrag är 100k per person, dvs 8300kr var per månad eller totalt 16 600kr per månad. Eller har jag förstått allt fel? :sweat_smile:

7

Tolkar det som att ni inte har BARN ännu?

Är det så, tänk på att:

Barn kostar på flera sätt.

Direkt genom utgifter för de.

Indirekt genom deltid/VAB/föräldraledighet.

Indirekt eftersom många vill ha ett annat boende när väl barn är i bilden. Välj gärna ett boende där det passar med barn i OLIKA ålder. Tänk då på förskolor/skolor. Hur enkelt är det att åka dit med barnen? Hur enkelt kan de ta sig själva?

Indirekt eftersom många, OM man har bil, ofta känner behovet av ”säker familjebil”. Som i många/vissa fall är dyrare än typisk småbil för två.

Så mitt tips är basera tankarna på hus/ekonomi utifrån att det finns barn i bilden. Även om det inte känns aktuellt i dagsläget. Räkna då också med att barn i olika åldrar drar med sig mer kostnader på olika sätt.

2 gillningar
8
  • ni räknar med att bibehålla och gärna öka inkomsterna mer än inflationen (ni kanske är tidigt i karriären?)

Ja det gör vi, jag har jobb som programmerare och sambon inom datorspelsvärlden, jobben känns säkra och de senaste åren har vi båda gått upp runt 7% per år i lön.

  • ni inte köper ett totalt ruckel/renoveringsobjekt eller hus med ovanligt hög driftskostnad

Vi kolla hus med lite eller inget alls renoveringsbehov.

9

Till sist, snitträntan är ju från augusti så den är redan gammal. Vi fick ju en räntehöjning på styrräntan med 0,25%enheter i veckan

Har du helt rätt i och det borde jag ha tänkt på. men det jag tar med mig från ditt svar är att vi kan förvänta oss snitträntorna och inte mer eller mindre i vår situation. Har varit rädd att vi kan ses som en gamble då vi inte varit lånekunder förr och de ser negativt på personer med inge lånehistoria.

underhåll på fastigheten (räkna ca 300-400kr per m2 och år), mm.

Tack, denna ska jag ha med mig framöver!

10

och därför fick vi en bra ränta, som dock blev samma som SBAB skulle gett oss.

Grattis till huset! Vad blev räntan ni fick i slutändan och hur “nyligen” var husköpet?

11

Vad menar du med att beloppet blir 22k? Är det inklusive amortering och driftkostnader? Räntekostnaden för ett lån på 3,5 miljoner och 4,4% ränta är väl 12.800kr? Och gränsen för ränteavdrag är 100k per person, dvs 8300kr var per månad eller totalt 16 600kr per månad. Eller har jag förstått allt fel? :sweat_smile:

Nedan bild är det jag använde mig utav och siffrorna var de jag skrev i mitt första inlägg

“Exempel på swedbank för ett hus för 4.5 miljoner med en kontantinsats på 1 miljon skulle med en ränta på 4.40% (Genomsnittlig ränta augusti 2023 för 4 år ligger på 4,19 % i skrivande stund) skulle ge månadsbelopp på 22 666 kr före skattereduktion”

Så ja det innehåller drift, amortering och ränta inräknat, ursäktar om det inte var tillräckligt tydligt.

image

1 gillning
12

Tolkar det som att ni inte har BARN ännu?

Nej inga barn ÄN, dock så är sambon gravid i vecka 8 nu, så det är därför vi känner att vi behöver hitta hus nu innan barnet är fött. Och om vi skulle hitta huset inom kort så var planen att inte säga nått till banken om detta ifall detta skulle ev kunna försämra lånevillkor.

Området vi kollar på har väldigt bra skolor/förskolor inom 5 minuters gångavstånd, sedan finns tågförbindelser in till storstaden som är på 20 minuter från perrong till perrong

3 gillningar
13

Grattis! BRA då finns det redan med i tänket.

Förr sa man lite skojfriskt att ett barn kostar som en Porsche eller 1 miljon tills de är 18år. :wink:

Man kan räkna olika men det ligger nog en hel del i det resonemanget. Våra döttrar är nu 19/22år och de har inte varit gratis!

14

Ni kanske kan pruta ner ett 4,0-4,5 mil mycket lägre nu när räntorna e så höga och vissa måste flytta

Passa på

15

Håller med om att man bör testa sig på en budget med 8% ränta även om risken att det blir 8% är låg.
Se till att huset är ordentligt besiktigat med fokus på krav ev på större renoveringar säg närmaste 10 åren och framåt. Jag känner 2 familjer som köpt orenoverat 60- talshus av tveksam kvalitet där dom nog hade tjänat! på att riva och bygga nytt.:scream:. Mycket pga fukt i källare och dåligt platt tak som byttes till sadeltak. Nya fönster ,kök. Badrum mm “behövdes” också. Långa byggprojekt.
Första huset vi köpte för länge sedan var helt orenoverat 60-tal utan källare med sadeltak!. Vi köpte maxbelånade utan nämnvärd buffert och med bara en lön ( den ena föräldraledig med låg ersättning) och vi gick back en aning varje månad bla pga 12% räntor i ca 5år.
Jag har blivit mycket mer försiktig sen dess!.
Hade ännu inte som ung lärt mig att “Shit happens”. Läskigt att tänka på även 35 år senare men ändå glad att vi körde hårt och hade “tur”. Jag skulle nog gjort om samma sak men jag skulle varit mycket mer orolig.
Vi visste att Huset låg på en plats som med tiden skulle bli mer attraktiv med hög säkerhet vilket hjälpte.
Vi kunde öka på huslånet en aning faktiskt för att ha råd med falukorven när värdet steg och räntorna sjönk. Det blir nog aldrig mer vettigt att göra?.
Hade elpris chocken kommit då (eller vi haft rörligt över räntechocken på 90-talet) med våra 30.000kwh per år hade det blivit riktigt illa.
Vårt hus inspekterades noga av en erfaren vän som var besiktningsman och var sådant att man kunde bedömma att det var lite slitet och ursprungligt ( och därmed billigt) men att man skulle kunna lappa billigt på det i 10år minst.
Vi gjorde det. Lagade tak lite , målade , tapetserade , bytte något innertak ,bytte köksluckor, vitvaror , förbättrade ventilationen lite , fixade under huset i krypgrunden själv, fixade läcka på lilla toaletten för små summor (bryta upp golv och torka ur). Inga dyra renoveringar!.
Att renovera ex stora badrummet ca 6 kvm till helkaklat ( vanligast att göra ) kan i äldre trähus kosta 250.000 idag . (Vi har hittils bara låtit renovera ett badrum på 4 kvm ( pga att brunt 70-tal är fult ) och det gjordes för < 100.000 pga att vi valde att inte kakla det…

Jag skulle undvika banker som kräver att man blir Helkund helt eller delvis. Vi har någon gång gått med på det men vi slingrade oss ur det greppet ganska snabbt.
Vi har oftast haft nästan inget annat hos banken där huslånet ligger eftersom dom inte har konkurrenskraftiga avgifter/räntor på något egentligen. Dom verkar basera sin väldigt! stora vinst på taskig sparränta etc.
Istället skulle jag plocka banktjänster där dom är förmånligast. och banken har bra rykte Otrogen kund lönar sig!.
Vi har ex ISK och fondaffärer mm på AVANZA , Sparande och kontokort på Santander bank med norsk bankgaranti. 3.7% sparränta med fria uttag och kortet vi har ( säljs inte längre?) är helt utan alla! avgifter. Extra värdefullt vid ATM uttag utomlands för oss. Dessa banker har aldrig strulat för oss och har bra vilkor när man jämför.
Jag har gamla vänner som jag fått att byta bank för sitt sparande nu när räntorna spelar mer roll. Deras gamla bank djävlades med dom och tvingade 80++ gamla personer att komma till kontoret och köa minst en gång trots BankID etc…
Dom blev mer motiverade och (förbannade) när dom strulade…
Känner storbankanställda som också har det mesta av sina affärer hos andra bättre banker.
Flytta Tjänstepension är det jag verkligen inte skulle göra. Med er horisont på nära 40 år kanske till pension är det viktigt att påminna om att 1% lägre avgift eller bättre avkastning årligen i 40 år + 20 år av uttag ger härad >60% mer utbetald pension. En jätteskillnad. Dessutom har vissa pensionsbolag dåligt fondurval etc. När ni slutar på ett jobb med visst pensionsupplägg och får ett fribrev skall man helst direkt undersöka vettigt bolag att byta till och göra det! När jag var i samma situation gick det oftast inte pga lagar etc och om förra arbetsgivaren ex går i konkurs senare kan det också bli svårare.

16

Jag kan ju dig oss som exempel, då vi har liknande bruttoinkomster som er (75kSEK typ lite beroende på diverse bonusar och dylikt). Vi byggde hus i början av covid när huspriserna drog iväg, för vi kom fram till att vi ansåg att det var mer ekonomiskt fördelaktigt (priserna var galna just då o vi kände oss tryggare med ett nytt hus där renoverings/underhållskostnaderna blir garanterat lägre). Sen lovade ju Riksbanken i det läget att räntorna skulle vara låga till 2024, vilket bidrog till vårt beslut. Lagom till vi var klara hade räntorna börjat rusa :sweat_smile:.

Vi har lån på typ 3,4, amorterar 1% (dvs belånade på 70%). Snittränta på banken. 2 bilar o får ändå undan typ 8-10 kSEK i månaden. Men här kommer min brasklapp - vi har rätt så billiga fritidsintressen och har “rest klart” (är cirka 10 år äldre än er). Med räntehöjningarna lägger vi drygt 30% av vår inkomst på boende. För oss är det helt okej, för vi ville ha “vår plätt på jorden” att sköta om. Vår inställning är att det får bära ut oss om 40 år eller så :joy:.

Så jag tycker att det beror på livsprioriteringar också. Barn inkluderat såklart, som ni redan fått frågan om.Råd har ni, bara baserat på hur vår ekonomi ser ut, i min mening handlar det mer om hur ni prioriterar livet i stort. Är drömboendet viktigare än t.ex. resa och annan konsumtion om ränteläget skulle bli ännu värre? Barn o hur många? Eller känns det bättre att kompromissa med boendet lite och ha mer pengar över? Vill ni kunna gå i pension tidigare?

Sen eftersom jag är 10 år äldre kan jag också säga såhär - oavsett vad ni bestämmer er för kan ni ge er sjutton på att saker och ting ändå inte blir helt som ni tänkt. För så är livet, på gott och ont :smiling_face:.

17

Ca 4,5%, men kommer höjas inom kort med tanke på senaste veckan. 70% belåningsgrad. Tog över huset för mindre en månad sedan, hade samtalet med banken första halvan av augusti.

18

För oss är det helt okej, för vi ville ha “vår plätt på jorden” att sköta om.

Detta är någon jag känner igen! Brukar säga till sambon att “Det finns ingen plats på denna jord som jag kan säga att JAG äger”. Sen känner både jag och sambon att vi är färdiga med utelivet och vi vill mest börja vårt Volvo, Villa och Vovve-liv.

19

Det låter som att ni har flexibla jobb. Vad är det som binder er vid storstan? Det går att få oerhört mycket mer livskvalitet för pengarna om man kan tänka sig flytta till en mindre stad längre bort. Finare hus, närmare till naturen och närhet till skolor och alla fritidsaktiviteter.

Att flytta från Stockholm var det bästa vi gjort när vi fick barn. Livet har blivit bättre och enklare på alla sätt, även fast jag numer har 10 mil (tåg)pendling till jobbet. Tåget är en utmärkt arbetsplats btw :slight_smile:

Men har man anhöriga nära som gärna ställer upp som barnvakt förstår jag att man vill bo kvar.

1 gillning
20

Det låter som att ni har flexibla jobb. Vad är det som binder er vid storstan?

Sedan covid så har jag jobbat 99,99% hemifrån så för mig så kunde vi bott varsom, men sambon behöver ta sig in till jobb 2-3 dagar i veckan.

Vi kollade lite på hus runt 1h ifrån storstaden och gick på visningar, men det blev lite för mycket EPA-traktor/raggare-vibes för oss. Så vi kör på nära men inte i storstaden. Tror det blir det bästa för oss.

Sen också det du säger med att ha nära till släkt och vänner spelar roll såklart, vi har lite av ett skräckexempel i släkten där en person bor långt ifrån alla andra och de har det väldigt jobbigt/stressigt i vardagen då de inte kan få hjälp av familjen med barnpassning osv.