Nej nej, man bor i ett statligt subventionerat boende och betalar 5000kr i månaden för något som har ett marknadsvärde på 5Mkr.
Absolut! Men det innebär inte att priserna hålls uppe. En marknad har inte bara en tillgångssida utan även en efterfrågesida.
Ditt påstående skulle jag säga har varit gällande även i nollräntemiljön, och nytillkomna i prissegment x maxade sina ekonomiska ramar redan då.
En statligt subventionerad 4a på säg 100m2 för en liten familj kostar inte 5k, utan snarare 15k. En nyproduktions hr kostar betydligt mer.
Ok, det må så vara. Det kanske är mer skevt i stockholms innerstad där det är 15k och 15Mkr för de sekelskifteslägenheterna.
Spekulera i hurdå menar du? Det är matematik. De som fortsatt köper till priser 90-85% från toppen med förhoppningen att räntan ska sjunka tillbaka igen är gruppen som spekulerar.
Precis. Så om man är övertygad om att räntorna återgår till de som rådde under nollränteåren finns det för tillfället bra mycket bättre ställen att låta sitt kapital arbeta än i en bostad.
Jag vet inte vad det är för matematik du lärt dig i så fall.
Säg inte det, beteendet har inte ändrats.
Det är bara det att bankerna måste styra detta.
Alltid gratis ost i fällan…
1 gillning
Allt beror på hur man ser sitt boende. Köper du det som en vara eller räknar du på ett TCO värde? Jag ser ett boende ur dess TCO på en horisont om 5-10år. I en sådan kalkyl har det blivit dyrare även om köpe delen av kalkylen är mindre. Kalkylen har hått upp rejält det sista året vilket gör att jag tittar på bostäder som ligger ca 1-1,5mSek under det som jag tittade på tidigare.
De flesta säljare ligger kvar med utropspriser ganska nära toppen, vissa har sänkt 300k.
I de områden som jag letar finns det idag ett ganska skralt utbud på hemnet, men när jag gick in på en mäklarsida igår och kikade hade de ca 150 pbjekt som kommande. 1/3 av dessa har varit ute och plockats ner till samma priser. Resterande ligger som kommande till runt toppen priser.
Tillgången överstiger efterfrågan ganska markant just nu. Och mäklarna gör allt de kan för att mörka detta. Sen får vi se nästa år hur det går, om det är säljarnas prisminne som får rätt eller köparnas nya prisbild som det landar i.
Intressant! Så vad räknar du med för kostnadsutveckling för t.ex el/uppvärmning och räntor över dessa 5-10 år?
(*edit) och vad räknar du med för slutvärde?
Ett äkta annuitetslån innebär bunden ränta hela perioden, så din definition är rätt. I praktiken fungerar det annorlunda. I Sverige, till skillnad från USA har vi inga bundna räntor på 30 år, varför annuiteten görs om varje räntebindningsperiod.
Åtminstone förr i världen fanns det lån med “falsk annuitet” på mindre belopp. Säg att du lånade till en bil med 7 års annuitet, fast räntan var rörlig. Vid exakt oförändrad ränta tog lånet slut efter 7år vilket sällan hände i praktiken. Sjönk räntan tog lånet slut fortare och höjdes räntan tog det längre tid.
Jag tror att sådana lån är borta nu, eftersom det innebar ett pedagogiskt problem för banken. Tog lånet slut efter 6 år var det ingen som hörde av sig. Varade lånet längre än 7 år var det många låntagare som hörde av sig, eftersom de hade glömt bort förutsättningarna för lånet.
2 gillningar
Jo, och då har inte ens den senaste räntehöjningen börjat gälla än. Och än är vi inte halvvägs genom detta år, många har fortfarande bundna lån. Plus en kommande räntehöjning till. Men det som måste spela en helt avgörande roll för priserna är vad man tror om inflationen framåt och om därmed räntehöjningarna ska bestå på denna nivå (vilket Riksbanken åtminstone signalerar). Och om bankernas KALP-kalkyler kommer bestå på 6 eller 7 procents ränta, oavsett om nya kunders bolåneränta ligger på 1,3 eller 5,3 procent. Rent teoretiskt kan ju folk belåna sig lika högt som 2021 isåfall om de är villiga att betala 10-20 000 mer per månad i boende än tidigare tills dess räntan rör sig till noll eller minus igen. Men är det verkligen den chansningen köpare anser värd att göra? Fram till ett år sen var det ju en no-brainer att köpa om man hade möjlighet. Billigare boende än nyproducerad hyresrätt, andrahand och många äldre hyresrätter oavsett om det gällde motsvarande bostadsrätter eller radhus/ mindre villor på många orter. När priserna redan sjunkit med någon miljon eller så och spås gå ner mer, och där boendekostnaderna fördubblats eller mer? Om köpare verkligen hade varit så sugna och säkra hade inte villor legat kvar ett år eller mer som nu utan gått på max en vecka som under 2021. Den som verkligen tror på marknaden framåt kan ju göra jättefynd nu. Har själv blivit kontaktad av TVÅ mäklare som satt ett pris utåt på miljoner (några 100k under ATH) och sedan låtit förstå att säljarna är villiga att acceptera ett pris under 20% av detta. Men, nej, jag är inte sugen. Och ingen annan heller tydligen. Varför säljs inte dessa fynd om marknaden är på väg uppåt?
Det är ju svårt att ge en generell formel för.
Du behöver se på den historisk prisutvecklingen för området. Sen är det som med aktier och fonder. Historisk avkkastning är inte en garant för framtida avkastning. Men normalt sätter jag regionens historiska värde som X justerat mot specifikt områdes utveckling. Jag funderade även ett tag på att justera takpriset mot medelinkomsten i området för ett par men orkade inte då det inte är så kul att sitta och räkna.
Utöver detta så läggar jag på kostnaden för byta av tak/avlopp/etc som uppnått eller kommer uppnå sin tekniska livslängd under perioden.
Rörande räntor så går jag på de prognoser som finns. Just nu att de skall hålla 3,5-3,75 fram till 2026. Dvs konsument ränta på runt 4,5% i ca 5år och sedan en återgång till 3% de efterföljande 5åren.
Innan det stack så räknade jag med en konsumentränta på 1,5% de första 5åren och 2,5% de efterföljande 5åren.
Löpande kostnader idag räknar jag som 4000kr schablon med x1.5 för inefektiva uppvärmningssystem.
Tidigare innan elpriset stack var kalkylen. 3000kr x1.5 för ineffektiva system.
Är huset mer än 10år lägger jag på 1000kr i löpande kostnader per 10år för avsättning för reparationer/tekniska utbyten. (Utöver det som räknades in som del av inköpspriset)
Som sagt så är det rimmliga antagande givet nuvarande situation som man får göra, när det är volatilt på marknaden.
Försäljnigsvärdet av villan är X(historisk utveckling)* Y(inköpspris) så här blir det ju värdeutvecklingen minus skatt som är rellevant att få fram. Detta värdet påverkas ju inte nämnvärt av räntorna eller uppvärmningskostnaderna när man tittar på historisk utveckling. Men msn behöver hitta ett rimligt avkastningsvärde och det var mitt sätt att göra det på.
Sen får du ju ta ränta, löpande och vinst vid försäljning summerat och jämföra.
Det är ingen exakt vetenskap men det ger mig en bättre överblick kring ägandet av villan.
Det går att förenkla genom att bara titta på de löpande kostnaderna och räkna upp inköpspriset med de åldersreparationer som kommer behövas under perioden. Och bara titta på ägande kostnaden ich göra ett antagande om att det är kostnadsneutralt vid köp/sälj delen av kalkylen.
Tror det är fler som stoppades av för låg handpenning än KALP kalkyler.
Med nya prisläger så krävs det mindre kapital att köpa bostaden som kan hålla upp priserna.
Tack för beskrivningen! Tycker det ser ut som ett bra sätt att räkna och rimliga bedömingar av kostnader och räntor. Du skrev att du nu tittar på bostäder som ligger lite lägre. Blir det stor skillnad på månadskostnaden för ägandet, eller handlar det mer om riskhantering?
Det är ju precis detta som gör att det inte är så lätt att köpa i dippen som man kan tro. Man blir påverkad av vad övriga gör och inte gör och tror att folk kan tänkas veta något. Och att man gamblar på att det kan bli ännu mer sänkningar.
En faktor att räkna med är att vi antagligen kommer se något ökade löner i år. Dessutom planerar regeringen vissa skattesänkningar. Så troligen bör man nog slå till inom några månader om man vill köpa i attraktivt område.
6 gillningar
Var sade jag att det var ett generaliserande uttalande? Jag uttalade mig om vår situation. Vi betalar runt 7000 i hyra för en trea mitt i centrum i en stad med runt 50k invånare. 7500 inklusive parkeringsplats och motorvärmare.
Jag delar inte riktigt den analysen, men du kan förstås ha rätt. Om något borde ju faktorerna ovan leda till mer långdragen inflation och därmed högre räntor, längre. Men visst, regeringen kommer säkert göra allt de kan för att bostadsmarknaden inte ska krascha mer. Och i de allra mest attraktiva områdena är det väl nästan alltid klokt att köpa om man har möjlighet om man klarar några års stålbad.
Det är lite både och. Riskhanteringen är en del av det då jag, liksom de flesta inte kan se i spåkulan 
Men framförallt så handlar det om vad jag är villig att ha i löpande kostnader och ev förlust vid försäljning.
Amortering per nmd och miljon(2%) 1 666kr
Månadskostnader i min gamla kalkyl på ett lån på 3miljoner:
10års snitt 1666kr/miljon i lån3 + 3000kr drift + Xkr avsättning + 16663 = 13 000kr+X/mnd
Månadskostnader i min nuvarande kalkyl på ett lån på 2miljoner
10års snitt 3150kr/miljon i lån2 + 4000kr drift + Xkr avsättning + 16662 = 13 632kr+Xkr/mnd
Månadskostnader i min nuvarande kalkyl på ett lån på 3miljoner
10års snitt 3150kr/miljon i lån*3 + 4000kr drift + Xkr avsättning + 1666 *3 = 18 450kr+Xkr/mnd
Om man ser till köpkraften i relation till disponibel inkomst(eller snarar vad jag är redo att lägga av disponibel inkomst då jag vill lägga en viss summa på boendet varje månad) så har min köpkraft på marknaden minskat med 1mSek till följd av räntehöjningen. Visst har jag råd att köpa till samma pris som innan och ha en högre boende kostnad. Men då behöver jag vara redo på att ha en längre horizont än de 10år som jag räknar på.
1 gillning
Det var nog allt annat än generaliserande. Generaliserande är nog att den trean kostar 12-15k per månad, för de flesta, knappast 10% av disponibel inkomst. Ni sitter på ett fint kontrakt där de antagligen inte renoverad sönder lägenheten för att höja hyran.
Jag har ett hus som kanske kostar 10m+ men jag råkar ha betalat en del och har låga räntor på det som är kvar ,så det kanske kostar mig 10k i månaden, vad billigt det är att ha hus eller hur!
De är väl olika för var å en hur stor del man lägger eller vill lägga på boendet…
Vi lägger typ 5% av inkomsten på boende kostnad…
Då är det inte att vi har hög inkomst, utan väldigt låga boendekostnader…