Hej,
Vi är spekulanter på en villa i Uppsala, och vi oroas förstås över situationen i omvärlden samt dess påverkan på räntor och huspriser.
Vi vill köpa en villa i 9M-kronorsklassen. För att finansiera köoet säljer vi ett radhus för i runda slängar 5M. Vi får då ett saftigt lån på ca 6M för den nya villan. Oron finns dels för att räntan går upp och därmed påverkar vår förmåga att betala, men oron finns också för att huspriserna faller då räntorna stiger. Faller huspriserna för mycket och räntan blir för hög kan det ju sluta med att man blir huslös och belånad…
Det jag undrar över är om det finns några bra studier som visar just hur priser och räntor hänger ihop. Gärna för Uppsala då.
Jag är alltså inte ute efter att räkna hur mycket jag har råd med, eller hur räntan påverkar min kostnad. Detta har jag full koll på.
Det jag är ute efter är studier (gärna med grundade akademiska referenser) som visar korrelation mellan huspriser och räntor på bolån. Helst uppdelat per kommun.
Amatörtolkning:
Den brantare kurvan 2020 till 2021 tror jag kan vara en produkt av delvis pandemi (bo större för hemmajobb) och delvis att folk nu kunde använda 100% av förra bovinsten (2020 infördes noll ränta på uppskov). Om kurvan multipliceras med 0.78 (vi antar att skatten finns kvar), så ser ju 2020-2021 ut som 2019-2020.
En annan observation jag gör är att räntor på 1-4% över tid inte verkar få prisökningen att bromsa in. Börsutveckling, löneutveckling och inkomstskattesänkningar har sannolikt haft betydligt större påverkan.
Lyssnar du på Riksbanken och Riksgälden ska man inte var så orolig, se nedan för 3 rapporter från lite olika årtal.
Det finns flera förklaringar till att bostadspriserna har stigit under pandemin, och för-klaringarna har dessutom samverkat och förstärkt varandra. Hushållen har fått mer pengar över när annan konsumtion ställts in, vilket har gjort det möjligt att lägga mer pengar på bostaden. Hemarbetet har också fått många att vilja göra detta. Men förut-sättningen för att det överhuvudtaget skulle bli så var att hushållen fick behålla sina jobb, trots den ekonomiska nedgången. Riksbankens bedömning är att bostadspri-serna fortsätter att stiga, men ökningstakten väntas mattas av under loppet av året.
Enligt de metoder vi använt finns det alltså inte någon uppenbar övervärdering
av småhus i Sverige, varken i riket som helhet eller på kommunnivå. Den uppgång
som har skett kan nämligen förklaras av sedvanliga makroekonomiska variabler.
Det är dock helt centralt att inse att den höga värderingen av svenska småhus
endast är långsiktigt hållbar i den utsträckning som realräntorna förblir låga
under överskådlig tid. Om det skulle ske en oväntat kraftig och varaktig uppgång
i realräntan, exempelvis på grund av en internationell bankkris med betydande
smittoeffekter på svenska banker, finns en risk för en snabb rekyl nedåt av
bostadspriserna. Risken för att den rekylen blir betydande och svår att hantera
stabiliseringspolitiskt ökar om hushållen förväntar sig att realräntorna ska förbli
låga under överskådlig tid och därför tenderar att ta upp stora lån för att finansiera
dyra bostadsköp. Därför kan man med fog vara orolig för utvecklingen på den
svenska bostadsmarknaden, och som vi ser det finns därmed goda skäl att
begränsa ytterligare uppgångar i hushållens skuldsättning tills effekterna av den
globala finanskrisen klingar av och vi ser om räntorna förblir varaktigt låga.
Bostadsköparnas prisförväntningar påverkar marknaden
Ytterligare en omständighet gäller bostadsköparnas förväntningar. Prisfallet hösten 2017 och de därpå nästintill oförändrade priserna har förmodligen påverkat hushållens syn på den framtida prisutvecklingen. Det trendbrott i bostadsprisernas utveckling som modellen visar på är långt från den historiska ökningstakten på i genomsnitt 6 procent och innebär nya förutsättningar för aktörerna på bostadsmarknaden. Väntas inte längre priserna stiga nämnvärt påverkar det sannolikt både hushållens beslut och byggbolagens kostnadskalkyler. De senaste cirka två årens prisutveckling –ett större fall följt av endast en liten ökning – har dessutom sannolikt även lett till en ökad medvetenhet hos hushållen kring osäkerheten som är förknippad med att köpa en nyproducerad bostad flera år innan inflyttning. Förväntas inte längre priserna öka leder det troligen till en lägre betalningsvilja hos köpare, av både befintliga och nyproducerade bostäder, och därmed ett lägre pristryck. Mycket talar för en påtaglig dämpning av bostadspriserna under lång tid.
Såväl den ekonometriska modellens längre sikt som den övriga analysens kortare horisont pekar på att ökningstakten av bostadspriserna kommer att dämpas påtagligt kommande år, jämfört med hur de har utvecklats historiskt. Men prognoser kan slå fel. Ändras förutsättningarna kan prisutvecklingen komma att se annorlunda ut, till exempel på grund av att det nuvarande låga ränteläget består under en längre period än förväntat eller om ekonomisk-politiska beslut påtagligt ändrar förutsättningarna på bostadsmarknaden. Utöver väntade inkomstökningar finns det ytterligare en faktor som trots allt talar för fortsatt stigande priser i storstäderna, nämligen att hyresmarknaden där i allt väsentligt inte fungerar för den som vill skaffa bostad med kortare varsel. Det huvudsakliga alternativet för många som letar bostad är följaktligen att försöka köpa en. Slutligen är det heller inte osannolikt, tyvärr, att det inträffar en ny finansiell kris någon gång de kommande tio åren, något som i så fall högst sannolikt skulle ha en stor inverkan på bostadsmarknaden.
Läser ibland en blogg som heter kortsikt.com. Han driver en teori att bostadspriserna är närmast direkt kopplade till storlek på lånelöften vilka bygger på kalkylräntan i KALP kalkylen. kalkylränta skulle i sin tur vara kopplad till 5-års räntan +~5%.
Det får nog betraktas som en teori, och fler faktorer finns såklart. Men tror att han är inne på något i att det är inte de faktiskt räntekostnaderna som sänker bopriserna, de är så låga idag, utan det är om “folk” inte får låna lite mycket längre.
Det var inga dåliga önskemål du har. Kommunnivå till och med…
Sanningen är ju den att det är helt omöjligt att dra några vettiga slutsatser. Stiger boräntan till 4 procent blir utfallet diametralt olika om inflationen hamnar på fyra eller åtta procent.
Likaså påverkas huspriserna av arbetslösheten. Sex eller tolv procents arbetslöshet innebär stor skillnad.
En ytterligare variant är att bostadsmarknaden är väldigt påverkad av politiska beslut. Trettio procents skatteeffekt eller noll procent är ytterligare en variabel.
Det flög förbi en kommentar i en annan tråd på samma tema, att bostadspriserna just nu är begränsade av bolånetaket och inte av räntekostnaderna. Då skulle priserna endast falla om reglerna skärps eller om inkomsterna sjunker.
Personligen så är jag inne på samma spår. Jag tror inte måttliga räntehöjningar kommer sänka bostadspriserna - många har gott om pengar och är villiga att betala mer för sitt boende. Dock tror jag det kan matta av viljan att byta boende, man är inte lika sugen på att uppgradera sitt boende när ens nuvarande bostad redan känns dyr. Vilken effekt det får på priserna är svårt att avgöra eftersom det påverkar både utbud och efterfrågan, men kanske färre försäljningar och att det tar längre tid att få en bostad såld - en mardröm för mäklarna .
Njae, storlek på lånelöften “hur mycket kan jag låna” bygger på den sk KALP kalkylen. Där används en kalkylränta, just nu ofta runt 6%, för att se så du klarar räntan även vid högre ränta än dagens. Men anledningen till minskade lånelöften skulle då vara (enligt nämnda bloggare) att denna kalkylränta justeras upp automatiskt när bolåneräntorna rör sig, och därigenom ge lägre lånebelopp.
Det beror väl på om bolånelöftet är begränsat av bolånetaket (4,5 - 5,5 ggr årsinkomsten) eller KALP-kalkylen? Med tanke på att SBAB t.o.m. i många fall erbjuder blancolån för kontantinsatsen så känns det inte som att det är kalkylräntan som begränsar.
Njae. Bolånetaket är max 85% av köpeskillingen. Något annat generellt tak finns inte (enskilda banker kan ha egna regler). Däremot slår många i max på KALP-kalkylen vid de storlekarna på lånet att det motsvarar 4,5-5,5 ggr årsinkomst.
Självklart påverkar räntan boendepriserna. Skulle räntan sjunka till 0,1 procent skulle priserna stiga och skulle räntan stiga till 5 procent skulle priserna sjunka. Frågan är bara hur mycket, och svaret blir “svårt att veta”.
I grunden handlar det om vilken priselasticitet som bostäder har, och hur den varierar. Googla gärna och utveckla era kunskaper i ämnet. För tillfället är jag för lat för att skriva något om detta.
För att förtydliga om det är mig du svarar: Självklart påverkar räntan priset på bostäder. Frågan (som jag diskuterar) är bara hur mycket och på vilket sätt, samt om det finns några effekter som motverkar större prisfall, tex att folk väljer att inte sälja i en nedåtgående marknad vilket minskar utbudet.
Just nu känns det extra svårt. Vi kommer om inte annat att troligen få ett ökat tryck efter bostäder, på grund av en eventuell flykingvåg.
Visst, det går säkert att skaka fram en formel. Kruxet är att det blir så många variabler att lägga in, att träffsäkerheten blir sämre än Riksbankens ränteprognoser…
Min uppfattning och erfarenhet är att det handlar om på vilken sikt man ser det. Stigande räntor betyder oftast hög inflation, detta i sin tur betyder att värdet i kronor på din kapitalvaror, som ett hus, ökar. Dock sker detta vad jag har upplevt i steg. När räntorna höjs rejält så stannar prisökningen eller kan få en mindre eller ibland drastiskt dipp. Men sedan, när inflationen slår igenom i löneökningar och andra varors prissättning så tar det fart igen och balanserar sig. Så det handlar definitivt om huruvida man har råd att rida igenom en hög ränta innan löneökningar och inflationen slår igenom. På lång sikt, med hög inflation och rimlig realränta går priserna upp, mätt i valutan.
.