Har länge simmat runt i forumet utan användare för att läsa och lära (nybörjare). Igår började jag fundera om det finns tillgångar som är negativt korrelerade med bostadsmarknaden, primärt då den svenska.
Frågan har sin grund i någon form av riskspridning då jag som många andra unga har väldigt mycket kapital investerat i en bostadsrätt. Och jag vet att detta kan hanteras med att öka amorteringstakten, men det är inte frågan.
Så finns det någon tillgång som uppvisat negativ korrelation mot bostadsmarknaden? Utöver empiriska observationer hade det varit kul att lyssna in medföljande teoretiska resonemang som med fördel bygger på dessa empiriska observationer.
Det borde väl i praktiken handla om tillgångar som är negativt korrelerade mot räntenivån i första hand. Det finns en del sådana aktier men även annat. Tror att andra kan mer på detaljnivå än jag här.
Spontant känns det som att korta en lång räntefond om vi går på räntespåret, men jag vet inte om det går att göra rent praktiskt. Å andra sidan tänker jag att bostäder kommer inte falla isolerat utan det kommer ju ske i samband med börsfall och allt annat och då hamnar jag i korta räntor (kanske guld).
Är det verkligen givet att börsfall och kraftiga fall på bostadsmarknaden ska följas åt? Att det finns vissa segment av bostadsmarknaden som är känsliga för nedgångar på börsen är givet men det är ju inte hela bilden. Arbetslöshet är ju den parameter som mest påverkar bostadsmarknaden i stort och det finns ju ingen given koppling mellan börsen och arbetslöshetssiffror. Samtidigt är det tydligt att bostadsmarknaden lokalt har påverkats starkt av covid. En vän till mig försöker sälja en fin lägenhet i ett område där inflyttningen mycket består av invandrare som flyttar ifrån sämre områden. Det är tydligt att den marknaden har dippat rejält.
Rent logiskt känns det som om så borde vara fallet. Historiskt har dock riksbanker (speciellt FED) reagerat med sänkta räntor om börsen faller. Även om höga räntor är dåligt för börsen så är det ofta så att räntorna sänks just pga. att börsen går dåligt för att parera för ett börsfall.
Lättast att se detta blir det om man undersöker hur långa räntor har gått under tider vid börsfall. Oftast är det:
Börsen kraschar av en eller annan orsak.
FED och andra riksbanker kommer med stimulansåtgärder som sänkt ränta osv.
I och med att räntan sänks så går långa räntor uppåt och bostadspriser likaså.
Som kan ses av mitt inlägg ovan så har det i alla fall sedan 1981 (som jag har data ifrån) inte hänt att bostadsmarknaden och börsen kraschar samtidigt. Min slutsats är därför att aktiefonder+svenska fastigheter är en bra kombo om man vill ha diversifiering.
Vore ett intressant avsnitt förresten! Hur olika riksbanker resonerar / vilka ramar som gäller.
Svenska riksbanken får väl enbart ta hänsyn till inflation efter 90-talskrisen, medan Fed känns mycket bredare i sitt underlag.
Vore intressant att sätta sig in i de stora riksbankernas skillnader i beslutsunderlag och resonemang.
I samband med att ett index för bostadspriser togs fram för något år sedan, nämndes att man skulle kunna ta fram bear produkter kring indexet, vad hände med detta?
Du kan blanka eller optionshandla kring bostadsbyggare och byggvaruleverantörer som Mora.
Absolut, aktiemarknaden är ju starkare knyten till pension än i Sverige och det är ett tydligare samband mellan räntesänkningar där än i Sverige. Om FED orsakar en krasch genom höjd ränta kommer de med väldigt stor sannolikhet sänka ner den igen för att parera kraschen. Betydligt lättare än att parera andra typer av krascher som beror på andra saker.
Sedan är ju sambandet mellan sänkt ränta och börskrascher inte lika tydligt i Sverige, men att det skulle komma en räntehöjning i Sverige samtidigt som börsen kraschar ser jag ändå som extremt osannolikt. Men ingenting är omöjligt, det kan alltid komma en “svart svan”.
Den data jag har tillgång till pekar ändå på att villa priser är negativt korrelerade med aktier och positivt korrelerade till guld. Så eventuellt skulle en investering i villor (som jag ju har gjort) kunna ersätta guld+långa räntor i portföljen (vilket jag är på väg att göra).
Historiskt sett ligger väl svenska bostadsräntor på mellan fyra och fem procent. Sjunker då räntan till dryga en procent, så är det självklart att bostadspriserna ökar. Eftersom vi inte sett någon nedgång på hyrorna, så blir ju helt plötsligt alternativkostnaderna för boende väldigt olika.
Vad kommer att hända? I den bästa av världar kommer räntorna att börja stig om något år, men väldigt blygsamt. Om vi tror att en korrigering kommer att ta 10 år, innebär detta en snitthöjning med 0,3% per år. Efter skattereduktion blir detta 0,21%. En sådan höjning bör hushållen tåla utan några konvulsioner på marknaden.
Risken är att det inte blir så, utan att en räntehöjning kommer helt brutalt. En sådan förändring av marknaden är väldigt svårt att gardera sig mot.
Säg att du har en bostad som är värd 4 miljoner och ett sparande på 400 000 kr. Bostaden sjunker 10% i värde. Du har alltså tappat 400 000 kr. Vilka åtgärder du än gör, så är det fullkomligt omöjligt att gardera sig mot något sådant. Att hitta en sparande som gör att ditt sparande fördubblas i värde på extremt kort tid innebär en extremt stor risk att du förlorar allt. Det är bara att bo kvar, så kommer värdet att komma tillbaka så småningom. Vill du köpa en ny bostad, så har den nya bostaden också sjunkit i värde, och då blir din förlust begränsad eller försumbar. Köper du en dyrare bostad, så kan du till och med gå plus.
Kan du gardera dig på något sätt, genom att spekulera i räntor? Nej. Köper du korta räntor och det tar åratal innan en eventuell sättning på marknaden kommer, så har du troligen missat den avkastning som aktiefonder normalt sett kommer att ge dig. Köper du långa räntepapper riskerar du hela tiden att ligga steget efter om räntorna höjs undan för undan.
Jag använder mig av “mental bokföring”. Min 40 år gamla villa inköptes inte för en kapitalplacering utan för ett boende. Jag bor kvar oberoende om värdet på villan går upp eller ner. Flyttar jag om tio år, är värdet vad det är, då. Inte nu!
Under covid kraschen hände följande:
Börsen kraschade → räntorna sänktes → långa räntor steg. Så för långa räntor stämde ju detta utmärkt.
Börsen började dippa nånstans runt 10 februari. Den ser ut att ha stått som lägst nånstans runt 10 mars. Bostadspriser på villor i riket under denna tid:
Jan 20: 41507
Feb 20: 41393
Mars 20: 40818
Maj 20 (då den stod som lägst): 40055
Jun 20 (här börjar den stora uppgången): 40483
Man kan konstatera att från max till botten för bostäder var det (41507-40055)/41507 = 3.5%, så en sänkning av priserna på 3.5%. Så en viss nedgång kom i villa-priserna men den stora nedgången kom efter att börsen redan hade vänt. Men jag känner inte det är så meningsfullt att kolla på en genomsnittlig sänkning på 3.5% av villapriser när man troligen ändå inte skulle sålt under denna period. Så länge man inte säljer villan eller värderar om den så är ju ett drop på 3.5% rätt meningslös under ett par månader (om man inte försöker köpa en villa här då). Villorna stod emot bättre än guldet i just denna krasch i alla fall.
Jag är lite i ett mellanläge just nu. Men för tillfället har jag faktiskt gått över till två portföljer (beleive it or not).
Portfölj 1 som är ca 50% av kapitalet är 100% aktier.
Portfölj 2 är en blandning av villor (där jag bor + en där jag än så länge bara har tomten), guld, långa räntor och korta räntor. Älvsbyhus kräver antingen byggkreditiv eller ett bankkonto i pant, och jag har valt att sätta ett bankkonto i pant istället. När jag blir tvungen att göra detta kommer jag sälja av mina defensive tillgångar, dvs. guld och långa räntor och ersätta dem med korta räntor (bankkonto som är pantsatt). Sedan när huset står på plats kommer jag istället för att lägga in alla mina korta räntor belåna en del av huset.
Jag har med andra ord en mera defensiv portfölj idag på ett sätt eftersom jag bara har 50% aktier istället för 70%. Å andra sidan har jag bostäder med belåning (men just nu väldigt lite belåning så för tillfället en väldigt defensiv portfölj).
Jag har försökt fundera ut hur mycket belåning på ett hus som motsvarar samma risk som 100% aktier. Min känsla är att det ligger någonstans runt 2-3 gånger hävstång så jag kommer troligen ha 2.5 gånger hävstång, dvs. 40% insats och 60% belåning. Då har jag dessutom lite luft om huset skulle tappa värde att gå ner till den maximala belåningen på 70% som jag blivit erbjuden.
Så tanken är då att räkna in summan som jag inte belånat som värdet på ett hus.
Exempel: Dag 0 köper jag en villa för 1M med 40% insats 60% belåning. Jag kommer då räkna att jag investerat 400k i villan. Anta att efter 3 år värderar jag om villan till 1.2M och jag har samtidigt amorterat bort 100k. Jag har då ett lån på 500k och en villa värderad till 1.2M, och har då 1.2M-0.5M = 700k eget kapital investerat i villan och skulle eventuellt då kunna ta mera lån och investera i andra saker.
Så om vi antar att jag idag har ett kapital på 1M så skulle jag kunna göra så här:
500k i aktier = portfölj 1
100k korta räntor (jag vill minst ha 10% här nu när jag börjar bolla med belåning och eventuellt vara redo att köpa hus om det dyker upp ett bra).
En villa för 1M med 60% belåningsgrad = 400k.
Marknadsrisken har väl inget med med belåningsgraden att göra. Om en bostad är värd 1 miljon, och marknaden går ned 10 procent, så sjunker väl värdet 100 000 kr och inte med 40 000 kr.
För väldigt många är det väl så, att en rimlig bostad kostar 2 miljoner, man har en belåningsgrad på kanske 75 procent och ett sparande på ett par hundratusen. Inte helt lätt att posionera sig rätt då…
