Bör jag i min sits försöka byta bank för lägre bolåneränta eller sitta still i båten?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Köpte nyproducerad lägenhet precis på räntetoppen och räntan steg kraftigt mellan köp och inflyttning. Det medförde att avgiften på lägenheten höjdes kraftigt (pga högre ränteutgifter för bostadsrättsföreningen), tror avgiften totalt gått upp med ca 40 % mot vad ursprungliga läget var.

Pga detta hade jag extremt svårt att få bolån när jag väl skulle flytta in. Alla banker vid den tidpunkten nekade mig lån baserat på min dåvarande inkomst och utifrån osäkerhet kring värdering förutom SBAB. Kände mig otroligt trängd ett tag och oroade mig för att jag kanske inte skulle få låna alls och att allt skulle sluta i kaos. Jag valde därför att ta hela mitt lån med SBAB.

Lägenhet köpt för ca 2,3 miljoner kr

Har lån på ca 1,8 miljoner kr (dvs ca 78 % av värderingen)

Har rörligt lån på den summan via SBAB med en ränta på 3,00 %.

Har en värdering från år 2023 som säger ca 2,3 miljoner kr men det var av de mäklare som sålde lägenheten och de ville väl underlätta. Min gissning utifrån vad grannar fått vid försäljning (utan att veta helt säkert) är att den kanske är värd omkring 1,9 miljoner kr med nuvarande avgift.

Har sedan dess ökat min lön ganska kraftigt och har numera en bra lön. Har bättre marginaler nu och kanske sätter av omkring 10 000 kr varje månad i fonder. Har några hundratusen kr i eget sparande.

Lägenhetsköpet blev inte helt lyckat, men har ekonomin för att parera den dåliga tajmingen som blev. Har inga planer på att sälja närtid.

Dock funderar jag kring om jag borde försöka minska ned min ränta genom att flytta bolånet. Anledningen till att jag inte har flyttat lånet är att jag varit rädd för att jag genom en flytt triggar igång någon form av omvärdering av lägenheten och att det i sin tur ska sätta mig en väldigt trång situation (om värderingen är betydligt lägre) där jag på något sätt riskerar hela mitt lån.

Har Swedbank för lönekonto och kort vilket jag haft hela livet. Har Länsförsäkringar för försäkringar och tjänstepension vilket jag trivs med. Har Avanza för fondsparande vilket jag trivs med. Vill helst inte flytta runt en massa tjänster mellan olika banker för att optimera bolånet.

Hur hade ni gjort i min situation? Hade ni suttit still i båten och tagit några räntepunkter högre ränta hos SBAB eller försökt byta bank för att sänka räntan något? (med eventuella risken att man rör till det något kring värdering av bolån? Eller överdriver jag den risken?) Hur mycket pengar tror ni det handlar om på ett år som jag eventuellt skulle kunna komma ned i räntekostnader genom ett byte? Eller är det kört för mig med tanke på att de kommer kräva en ny värdering som jag troligtvis inte kan ge?

Hur hade ni gjort om ni hade varit i min situation? Tacksam kring era tips och råd.

2

Vad får dig att tro att du får en väsentlig lägre ränta hos en annan bank? En annan bank kommer med största säkerhet att värdera om din lägenhet. Du kommer att behöva låna närmare 95 % av den nya värderingen.

Jag har själv aktivt valt SBAB för att de är enkla att ha att göra med och är helt transparenta med räntenivåerna. Inga fiktiva listräntor som i princip ingen får och inte heller årliga omförhandlingar om vilken “rabatt” man ska få.

Prova att stoppa in dina siffror med den nya värderingen på Skandiabankens sida och se om du får lägre ränta. Om du inte får det så tror jag att du ska sitta lugnt i båten med dina 3 %.

1 gillning
3

Jag har också bolånen hos SBAB, just av anledningen ovan. Som den trygghetsnarkoman jag är har jag dock amorterat av till under 50%. Därav räntesats 2.68%.

Skönt att slippa amortera alls (om jag inte gärna vill :woozy_face:) och trevligt med lägre ränta :innocent:

4

sitt still i båten. Att byta bank när bostaden har minskat i värde och du har ändå så pass hög belåningsgrad är tämligen meningslöst. Det amorteringsgrundande värdet är låst i 5 år, men det är bara ett hinder vid en uppåtgående marknad.

5

Jag har 25 % belåningsgrad, men har just nu 2,92 %. Så din lägre ränta beror nog på annat, kanske större lån. Bankerna gillar större bättre än mindre. Antagligen för att de tjänar mer pengar på det än på mindre.

6

Med dina nuvarande siffror ser det ut som du borde ha 2,94% hos SBAB, så du kanske hamnar där vid nästa automatiska räntejusteringsdag? Allmänt är räntorna på väg upp och det känns inte orimligt att alla banker höjt minst 0,5 procentenheter till nästa sommar.

Som flera varit inne på kan det i din situation vara bra att slippa återkommande räntediskussioner. Skulle du ändå vilja undersöka ett alternativ till SBAB så skulle du kunna ansöka om en låneflytt till Skandia för att se var deras förslag blir givet sina värderingsmodeller.

Skulle Skandia acceptera värdet 2,3 miljoner verkar du i dagsläget kunna få en ränta på 2,85%, eller 2,75% om du har eller är beredd att flytta någon tjänstepension dit. Så länge du inte skrivit under deras låneavtal kan du backa. Enligt mina erfarenheter kommer de aldrig att kräva en ny värdering av dig, eftersom de har egna värderingsmodeller, men däremot kan de ge dig möjligheten att inkomma med en ny värdering om det vore bättre för dig.

7

Om jag jämför din boränta med min egen på 2,39% (rörligt) så skulle skillnaden på ditt belopp understiga 1’ per månad före ränteavdrag.

Mtp lägre sannolik värdering vid bankbyte, samt att du eventuellt inte får den ränta jag har (och isf blir ju skillnaden ännu mindre) så skulle jag inte byta i nuläget om jag var du.

Det är snart val och det här talet om ytterligare en bankskatt där lösningen på farhågorna om höjda bolåneräntor presenteras i termer om “byt bank” alternativt att SBAB isf skulle kunna tvingas låta bli att höja bolåneräntorna för att kompensera en högre bankskatt skulle ju iaf i teorin kunna innebära att du i det fall det där förslaget går igenom sitter med lån placerat där du har chans att ha ett bättre läge i jämförelse med lån i andra storbanker.

8

Tack för alla svar. Då Skandiabanken nämndes så gjorde jag en snabb ansökan dit. De bedömde marknadsvärdet på lägenheten till 2,1 miljoner kr från UC Bostad (vilket var något högre än jag trodde men samtidigt lägre än den värdering jag har hos SBAB som är på ca 2,3 miljoner kr) och kunde ge mig en ränta på 3,05 %. Med möjlig sänkning (gissar att det är 0,1 % om man flyttar tjänstepension).

Då ligger jag nog kvar som jag gör hos SBAB. Tack för alla tips och rekommendationer.

2 gillningar