Jag har ett litet dilemma där jag skulle vilja få in lite fler kloka åsikter. Köpte en bostad 2021 för 3.5 miljoner och har amorterat ner lånet till 2.7 miljoner, lånet är i dag hos SBAB som ger 2.78% i ränta med dessa förutsättningar.
Nu har jag fått erbjudande från annan bank om en ränta på 2.58% men för att flytta lånet behövs en skriftlig värdering från en mäklare, och den värderingen kommer i så fall bli 3.2 miljoner (en mycket träffsäker marknadsvärdering). Detta medför i så fall att min belåningsgrad ökar från 77% till 85% och jag kommer längre från magiska 70%-gränsen men också i ett sämre förhandlingsläge nästa år när rabatten löper ut?
Okej, så amorteringsgrundande värdet kommer även i den nya banken vara 3.5 trots att bankens värdering (och jag antar motsvarande säkerhet) kommer bara vara 3.2? Hur fungerar det i så fall när man ska förhandla ränta igen nästa år (jämfört med SBAB där det följer deras egna trappa), utgår banken från den marknadsmässiga värderingen eller amorteringsgrundande värderingen?
Och vad sker när man når 70% eller lägre belåning enligt amorteringsgrundande värdet, kan man då sänka sin amortering eller kommer inte banken vilja ha en ny skriftlig värdering för att säkerställa marknadsvärdet?
Amorteringsgrundande värde (AMU) är fastställt i 5 år. Det enda sättet att justera det värdet inom 5 år är om du gjort “omfattande” renoveringar. Tex utökat boytan eller likande. Total renovering i form av “uppfräschning” räknas inte som “omfattande” renovering. Efter 5 år (dvs 2026 för din del) kan du göra en omvärdering av din bostad, och på så sätt ändra din amortering utifrån det nya värdet. Har värdet gått ner så kan det innebära att du behöver amortera mer.
Sedan har bankerna en annan värdering av bostaden som är mer “löpande”, och den värderingen används när du vill utöka bolånet samt din ränterabatt.
Det som händer med den nya banken som värderat din bostad till 3,2 miljoner är att du kommer ha begränsade möjligheter att utöka ditt bolån (om du har behov av det) samt att din ränterabatt utgår från den värderingen. Men de kommer inte påverka din amortering.
Om din nya bank använder den nya värderingen på 3,2 och ändå erbjuder bättre ränta än det du har idag har du nog samma förutsättningar om 1 år när ränterabatten löper ut.
Tack!
Jag tror att banken har erbjudit mig denna räntan baserat på en värdering om 3.5 och därefter ”upptäckt” den lägre marknadsmässiga värderingen.
Jag får för mig att om jag stannar hos SBAB så kan jag enkelt och smidigt sänka min amortering när 70% nås även om marknadsmässig värdering just nu är lägre men att nya banken kommer hänvisa till marknadsmässig värdering. Men så är det kanske inte?
Mitt dilemma kvarstår ändå, hur bör jag tänka här? Jag har inga behov att utöka lånet, däremot skulle jag gärna nå 70% belåningsgrad så fort som möjligt och därmed kunna amortera mindre.
Har någon lånegivare fått se / känner till den nya värderingen på 3,2 miljoner? Om inte hade jag tänkt efter ordentligt innan jag berättade om den. Jag förstår lockelsen med lägre ränta, men kan det finnas någon annan lånegivare som ger lägre ränta än SBAB utan att kräva en ny värdering? Jag tänker t ex på Skandia, som verkar kunna erbjuda en ränta på 2,6% om du har tjänstepension hos dem (2,7% om inte).
Ja, den nya banken som erbjuder 2.6 har begärt en skriftlig värdering för att de mha sina verktyg värderar boendet så att nuvarande belåning blir högre än 85%. Så rent muntligt bara, men inget skriftligt ännu. Du är av anledningen att det vore bättre att betala högre ränta för att tidigare kunna komma ner till 70% belåningsgrad? Och SBAB kommer inte vilja värdera om innan de går med på att sänka amortering?
En aspekt till är att jag med nuvarande värdering och belåning (3.5 resp 2.7 miljoner) i nuvarande amorteringstakt kommer nå 70% belåningsgrad om 4 år och 2 månader. Under denna tid är det inte omöjligt att värdet kommit upp en bit, eventuellt hela vägen till 3.5. Lite lätt optimistiskt kanske, men bör inte vara allt för lång ifrån. Tänker jag knasigt här?
Precis så tänkte även jag. Men har ej praktisk erfarenhet hur bankerna kan tänkas agera i olika scenarier. Allt annat lika tycker jag själv att det långsiktigt är vettigt att försöka minimera hur mycket man måste amortera, och då är 70% en av de relevanta gränserna.
Uppdatering!
Pratade med nya banken i dag och de lät meddela att den skriftliga värderingen enbart var för deras egen del (antar säkring av lån) men att amorteringsgrundande värdet skulle fortsatt vara 3.5 och belåningsgrad skulle också följa det amorteringsgrundande värdet, dvs jag kommer fortsatt att ha 78% belåningsgrad även vid flytt.
De meddelade också att det inte kommer påverka ränterabatt varken nu eller om ett år när det är dags för ny förhandling, samt att de själva inte kommer initiera en ny amorteringsgrundande värdering 2026 när nuvarande 5-årsperiod löper ut. Banken kan även tillhandahålla en mäklare som avgiftsfritt skulle kunna utföra en skriftlig värdering.
Så nu ser jag inga nackdelar med att genomföra flytten.