Bakgrund:
Jag och min sambo köpte en bostadsrätt för 1,995 mkr för ca 1 år sedan och tecknade ett fast lån över en ettårsperiod. Nu övergår lånet snart till rörligt och enligt bankens kalkyler ska “värdet” på bostaden gått ned till 1,694 mkr nu (enligt ett beräknat modellvärde). BRF:en är skuldsatt till ca 1300 kr/m2 och har en god ekonomi varför de ökande ränteläget inte slår speciellt hårt mot föreningen.
Nu till mina frågor:
Får banken förändra “värdet” på min bostad inom en femårsperiod eftersom jag själv inte får göra en omvärdering enligt Finansinspektionens regler? Eftersom banken nu värderat ned bostadens värde är vår “belåningsgrad” nu 98% varav vi får en ny, rörlig ränta motsvarande 80-85% av värdet (vilket såklart skulle varit lägre om bostadsrättens inköpsvärde använts i kalkylerna). Detta innebär en högre ränta för oss som kund.
Vi har i övrigt en god ekonomi och har en gemensam inkomst på +75 tkr/mån med fasta jobb på goda marknader dvs utan risk för uppsägning. Månadskostnaden för bostadsrätten ligger på ca 3750 kr/månaden och ett sparande på dryg 600 tkr. Kan vår goda ekonomi motivera en lägre ränta?
Såvitt jag förstår får banken endast värdera om vart 5 år, eller om “bostadens marknadsvärde avsevärt förändras av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder”
Enligt länkat dokument 9 §: “Om bostadens marknadsvärde avsevärt förändras av en annan anledning än den allmänna prisutvecklingen på bostäder, får dock en omvärdering göras tidigare.”
Jag skulle inte påstå att det finns en anledning till att “avsevärt förändra” bostadens värde bortsett från den “allmänna prisutvecklingen på bostäder” där jag anser att vårt “objekt” bör ses till de mer säkrare då BRF:ens ekonomi är väldigt god.
5-års regeln gäller amorteringsnivå och det är inte det banken pratar om här utan de bestämmer vilken räntenivå de vill ta ut av er i förhållande till vilken risk de anser sig ta. Har marknadsvärdet gått ner så ni nu har nästan 100% av det värdet belånat så är det klart att de kommer anse sig ta en större risk nu (och därmed vilja ha högre ränta).
Er goda ekonomi kan användas för att amortera ner till en nivå där banken anser sig ta en mindre risk och därmed blir mer villiga att erbjuda er en lägre ränta. Alternativet är givetvis att hitta en bank som gör en annan bedömning av vilken ränta de är villiga att erbjuda.
Värderingen av bostaden tjänar två helt olika syften:
Som underlag för lagstadgat krav på minsta amortering
Som underlag vid förhandling av räntan
För syfte 1. får man, med vissa undantag, göra en ny värdering först 5 år efter senaste värdering.
För syfte 2. får endera part (du eller banken) göra en ny värdering hur ofta som helst.
Som flera säger, banken får omvärdera när de vill.
FI:s föreskrift talar om amorteringsgrundande värde vilket är kopplat till amorteringskravet. Det reglerar skuldsättningsnivå hos den svenska befolkningen och är syftad till att ex. en kund som köper för 1 Mkr (850 000 kr i lån ) vars bostad året efter är värd 1,5 Mkr inte ska sänka sin amortering år 2 (för att belåningsgraden nu är 56 % istället för 85 % vid lånets ingång) och på så sätt skulle kunna innebära en möjlighet att sänka amorteringkrav från 2 % till 1 % och öka möjligheten att belåna mer (kundens KALP - Kvar att leva på-kalkyl - säger att de nu får låna mer eftersom 1 % i amortering nu är borta). Många parenteser, hoppas ni har översyn med det.
När det gäller låneinstitutets möjlighet att omvärdera de säkerheter de har belånat är det inte bara önskvärt, utan krav, på att det ska genomföras regelbundet. Även detta från Finansinspektionen, då instituten måste ha koll på hur deras portfölj av säkerheter ser ut. Oftast sker detta genom en datavärdering som tar hänsyn till olika parametrar - inköpspris, marknad på en makronivå samt prisutveckling i närområde. Den är inte till 100 % marknadsvärde (det vet man ju rent krasst endast vid affär) och inte heller objektsspecifik. Oftast görs denna typ av värdering minst två gånger om året, och det har de rätt till och krav på sig att göra. I ett läge som nu är det såklart mer negativt, men sett till hur det såg ut för något år sedan var det istället oerhört positivt för kunder. Det är såklart surt att vara i en situation där ev. ränta blir försämrad p.g.a. dessa omständigheter, men det är samtidigt ett väldigt bra läge att se vad övriga marknaden kan erbjuda er ränta (uppfattar det som att ni har hela lånet på 1-årsränta och därmed inte triggar någon ränteskillnadsersättning vid eventuell flytt). Sondera terrängen och om ni får bättre erbjudande så går ni antingen tillbaka till banken och säger att ni vill se om de kan matcha det, eller bara genomför en flytt. Det är något man alltid ska göra.
Svarade inte på fråga 2, men där är svaret “kanske”. Främst så är en grundförutsättning för lån att man har en stabil anställning. Hade ni varit visstidsanställda kan det vara problematiskt att få lån, men vissa typer av visstidsanställningnger mer säkerhet (ex. läkare som genomför ATP där anställning efter visstid är så gott som klar). En vanlig tillsvidareanställning genömför man sällan, så vitt jag vet, någon form av riskbedömning på kopplat till jobbsäkerhet (framförallt då vi har LAS i Sverige plus att vi har andra skyddsnät som a-kassa).
Att ni har låg månadskostnad påverkar inte avsevärt, det påverkar snarare hur mycket de kan låna ut till er (se KALP ovan). Skulle ni däremot har så mycket pengar över varje månad och ni tecknar produkter som banken tjänar på går det möjligtvis att argumentera för.
Sparkapital kan påverka räntekostnad, och det har då med att göra att det kan minska bankens finansieringskostnad (lånar pengar ifrån er istället från marknaden för att finansiera ert lån). I det fallet hade jag dock om möjligt amorterat ner lånet istället för att ha pengar liggandes på sparkontot (nettoeffekten av att inte betala ränta kontra vad ni får rabatt för befintlig lån för att ha pengar ståendes kommer vara till er fördel).
Till din första fråga: banken får erbjuda dig en ränta exakt precis hur de vill. Sen kan du som kund på en öppen marknad välja att ta dina affärer någon annanstans, vilket jag rekommenderar att du börjar undersöka om du inte redan gjort det. Det hade varit mitt första steg långt innan jag startat en tråd ens.
Till ditt andra påstående: Det framgår inte om era inkomster är brutto eller netto, men de är i sig inte något som sticker ut positivt i den utsträckningen att det motiverar en superränta. Tänk även på att “utan risk för uppsägning” är en totalt felaktig bild. Alla kan bli uppsagda med ganska kort varsel.
Ni har ett hyggligt sparande - banken är säkert intresserad av att “erbjuda” er en “rådgivning” som landar i att ni köper deras finansiella produkter. Ibland är det helt ok, men ofta suger de.
Jag hade fokuserat på att ta kontakt med 1-3 andra banker och förklarat vad jag önskar för dem.
Jag var inte i exakt din sits men något liknande kring just värdering av bostad. Vi köpte en lägenhet i mars 2022 med längre tillträde (4 månader). Blev inte precis bästa dealen då det var under detta som allt sket sig med räntehöjningar, prisdyk mm
Hur som helst, vi tillträdde med Danske Bank som var värdelösa redan från början, vi fick inte ränterabatten som utlovades, de hanterade tillträdet och överflytten svindåligt så vi blev direkt väldigt missnöjda. Vid tillträdet så hade vi köpesumman som värde uppbackat av överlåtelseavtalet.
När jag sen såg mig om efter att byta bank som gav lägre ränta i december förra året så ville både SBAB och Skandia ha en värdering vid ansökan. Skillnaden var att SBAB godkände överlåtelsen från mars medan Skandia ville ha en ny värdering från en mäklare de samarbetade med. Vi såg på Hemnet och Booli att priserna gått ner sen mars så de var inte ett alternativ med ny värdering. Därav blev SBAB ända valet (att vara kvar hos Danske var inte ett alternativ, skitbank, skiträntor, skit-app).
Det kan därför bli väldigt kruxigt att göra sånt här när priserna dykt oavsett om man vill byta bank, förhandla räntor eller vad som. Blir vissa inlåsningseffekter som påverkar möjligheten att byta bank om man är högre belånad.
Men som flera säger ovan, har priserna gått ner så har väl banken sin riskkalkyl att ta hänsyn till.
Trist för låntagaren dock om hotet att byta bank inte alltid går att göra pga låg “ny värdering”
Jag är väldigt nöjd med SBAB i alla fall, transparenta villkor, tydliga, bra kundtjänst (trevliga värmlänningar). Har dock bara lån och sparkonto där nu. Konton, kort mm har jag hos Handelsbanken (där har vi en app som är användarvänlig
Tycker också du ska kolla med andra banker och se om du har alternativ, det skadar ju inte att ansöka/fråga.
