Jag och min man köpte vår första bostad tillsammans i början av förra året. Lägenheten har nu gått ner ordentligt i värde. Vi tänkte först att det var okej då vi planerar att vi kvar länge, men vi ska ju förhandla om räntan igen i år.
Som jag har förstått det så är en bra strategi att kolla runt hos andra banker och kanske byta bank om de ger en bättre ränta, men hur funkar det när värdet på vår lägenhet understiger lånet i nuläget? Anger man vad man köpte för? Kan de begära ammorteringsunderlag?
Är vi helt enkelt fast i att betala en ännu högre ränta när vår rabatt går ut?
Fråga runt skadar ju inte, men problemet med andra banker är om de helt enkelt väljer att säga nej, eftersom de kan bedöma att säkerheten inte täcker lånet.
Men förhandla ska ni alltid göra ändå eftersom bankens affärsidé är att tjäna pengar på ert lån. Den bank ni har nu ser hellre att ni har kvar lånet och betalar räntan. De vet också att det vänder en dag. Har ni t ex 5 miljoner i lån och huset nu är värt 4 på marknaden är inget problem för banken så länge ni kan betala. Det är inget problem för er heller, eftersom ni just kan betala och har ett boende.
Det finns inget bättre för en bank än par med fasta löner och höga lån. Det ger bra ränta. Den inkomsten kan de gott dela med sig av. Är lånen lägre kan de vara mindre benägna att förhandla, men då finns det å andra sidan mindre för er att tjäna också.
Detta är en intressant fråga - hur ska man ta reda på värderingen av bostaden i dagens läge när man ska förhandla bolån? Banken frågar alltid efter bostadens värde, tidigare så har jag använd den högsta värderingen från Booli de senaste halvåret ungefär, men i dessa tider så tänker jag såklart inte uppge en egen siffra på värderingen om den missgynnar mig, Booli’s siffror är trots allt bara en väldigt generell uppskattning och ingen sanning.
Varje gång jag pratar med banker så går dom väldigt strikt efter sin formel för uträkning av bolåneräntan, där belåningsgraden är en mycket viktig faktor. Varför skulle banken ge någon ränterabatt alls om belåningen överstiger 85%, eller t.o.m. överstiger bostadens värde?
Jag förstår att långsiktigt vill de behålla en som kund, en bank som totalt sågar mig vid första bästa tillfälle kommer jag också att lämna vid första bästa tillfälle, men har någon faktiskt erfarenhet av att banken tänker långsiktigt och inte bara kör på sina standardformler?
Här kommer lite insikter som förhoppningsvis lugnar dig lite.
Anledningen till att banker alltid begär ut ammorteringsunderlag är för att då ser de vad den befintliga banken har haft som värdering på bostaden.
Värdet på bostaden är fast i 5 år från försäljning (om du inte gör "väsentliga förändringar som gör att du kan åberopa en ökning av värdet) i enlighet med den ny amorteringslagen. Det gäller både upp och ned.
Det kan vara så att någon enskild bank ändå skulle kräva att en mäklare gör en ny värdering, men har aldrig hört om det än (jobbar själv på bank).
Nu vad ska du göra? Beroende på vilken bank du nu har skulle jag (och såhär gjorde jag) använda de tjänster där du inte behöver förhandla “på riktigt” för att konkurrensutsätta din ränta.
I mitt fall gick jag till Skandia och SBAB. Skandia hade ännu inte höjt sin ränta efter riksbankens besked så de var 40 punkter (0.4 procentenheter) lägre än det jag hade. Det gjorde att när jag pratade med min bank (Länsföräskringar) så var den kredithanläggaren tvungen att gå ned till sitt lägsta (det går ibland att gå längre än detta men då måste en kreditchef godkänna och är ovanligt) som var en sänkning av min ränterabbat med ytterligare 26 punkter. Detta var sämre än vad jag där och då hade fått från Skandiabanken men då jag förstår hur det fungerar visste jag att det handlade om dagar innan Skandia höjde närmare 25 punkter då de var en höjning efter alla andra. Så blev också fallet.
Sista tippset är att kolla i de tjänster som visar på bankernas snitträntor för då får man en känsla vilka banker som är villiga att ge större rabbater för att de vill öka sin lånestock och förhandla med dem först.
Värdeförändring av bostad får väl bara göras var 5.e år, så jag utgår från att det blir köpeskillingen som är den officiella förhandlingspunkten, men banken vet ju att det inte stämmer och lägger -1 i minnet för att addera till ekvationen, dock inget de får gör officiellt…
Alltså för att vara tydlig (och kanske oavsiktligt råka skriva någon på näsan): det amorteringsgrundande värdet ligger låst i fem år men existerar bara föra att reglera den lagstadgade amorteringen på 0-2% vid respektive belåningsgrad.
Det har alltid varit fritt att värdera om hur ofta man vill i syfte att sänka belåningsgraden för att kunna sänka sin ränta hos t.ex. nischbanker som går strikt på belåningsgrad.
Med erfarenhet av det här i en uppåtgående marknad har jag framgångsrikt värderat om flera gånger och sänkt räntan på så sätt. Har försökt, efter en större renovering, försökt uppdatera det amorteringsgrundande värdet, men misslyckats.
Hur det här kommer att funka i en nedgång är högintressant!
Jag förutsätter att banken inte kan kräva ökad amortering innan värderingen slutar vara låst men jag är inte säker.
Hur man ska göra med värderingen i avseende för belåningsgrad för räntan är en bra nöt att knäcka.
Jag tänker att du svarar på det själv. Det är ju en “tillräckligt nöjd” kund som betalar troget som är bästa kunden. Att ge lite rabatt mot att de inte ska gå till konkurrenten är givet. Har man sedan klart för sig att belåningen är hög och värdet har sjunkit vet alla inblandade att pengarna ska in. Banken vill inte tvångsförsälja och de boende vill inte flytta osv. Det är fortfarande goda marginaler i systemet till bankens fördel, även med rabatt.
Men nej, jag höftar grovt här och har ingen hård fakta att peka på. Jag vet bara att det är bra mycket billigare att bevilja lite rabatt än att någonting ska dras i långbänk eller att man helt enkelt förlorar en kund helt.
Tycker också det är mycket svårt att förhandla när räntan sticker. Vi köpte i somras. 85% belåning, 3 700 00kr SBAB, rörligt. Vi har 3.27% ränta nu och ingen annan bank ligger under det sist jag testade deras verktyg på sina hemsidor.
Som skrivits ovan så om ni kan betala bör det inte vara några problem. Banken brukar också kunna göra en bättre rabatt om det är högre lånebelopp (återigen under förutsättning att ni kan betala). Belåningsgrad är inte allt
Se dock gärna över era försäkringar så att betalningsförmågan finns kvar även om något oförutsett skulle ske.
Handelsbanken hade ju nåt inbakat i bolånet som de kallade ”Trygghetskapital”. Detta löser halva lånet i händelse av att en av oss skulle gå bort. I praktiken blir det som en livförsäkring motsvarande halva lånebeloppet.
Efter att ha haft bunden ränta första året efter inflyttning håller jag nu på och jämföra vad bankerna kan erbjuda. Mer eller mindre alla kräver en skriftlig värdering med krav att lånet inte får överskrida 85% av ny skriftlig värdering. När jag köpte lägenheten för ett år sedan vad det med 85% belåning. Har förvisso hunnit amortera ett par procent men med tanke på utvecklingen på bostadsmarknaden senaste månaderna skulle jag tro att nuvarande lån överstiger 85% av marknadsvärdet.
Funderar på om det är värt att göra en skriftlig värdering för ett par tusenlappar. Gör jag det inte så är jag mer eller mindre låst till nuvarande bank, men troligtvis blir utfallet ändå att lånet är över 85% av nuvarande marknadsvärde och då tycks ingen annan bank tillåta flytt av lånet.
Detta är en situation som varken låntagare eller långivare befunnit sig i på ganska länge och frågan är hur väl medveten min nuvarande bank är om min förhandlingssituation.
Fast kan man ens gå till en konkurrent i det läget? Ingen bank får väl ge ut ett bolån med en belåningsgrad som överstiger 85%? Eller gäller de reglerna endast nya bolån, inte flyttade?
Det verkar som att vårt alternativ är att stanna kvar hos banken och betala listränta… Vi har en av storbankerna då vi fick bäst ränta där och trodde att vi kunde byta efter ett år när rabatten gick ut, men det var innan räntehöjningarna och marknaden vände. Vi har bra inkomster, men har inte jobbat så många år, och har lagt det mesta av vårt kapital i lägenheten.
Det hade vart en sak om det var samma för alla antar jag, men nu är det ju mest vi som köpte de senaste två som är körda medan de som köpte innan gjorde bostadskarriär, och de som köpte efter har möjlighet att göra det.
Banken borde verkligen kunna ge någon ränterabatt trots det. Om inte annat för att de borde inse att du absolut kommer lämna i framtiden om du blir behandlad på det sättet.
Sedan kan du alltid skådespela på ett diplomatiskt vis att du har pengar på sidlinjen för att lösa den överskjutande delen och byta bank!
