Börsen slår inte alls större kontantinsats...?!

Spara och investera
1

Kollar på en 4 ROK om 100 KVM för mig och tjejen. Tanken är att bo där minst 10 år, bra område vi båda tycker om och nära familj & vänner. Väger mellan att antingen gå in med 50% kontantinsats eller enbart 15%. Enligt mina beräkningar är skillnaden vid 5% realavkastning högst marginell på 10 års sikt.

Startkapital: 2 700 000 kr
Inkomst: 77 000 kr/mån
Avgift + Driftskostnader: 6 000 kr/mån
Försäkringar/studielån/abonnemang: 3 000 kr/mån
Klippning/annan återkommande konsumtion: 3 000 kr/mån
Mat/hygien/etc: 8 000 kr/mån
Övrig konsumtion (resor, utemiddagar, bio, buffertsparande, framtida bilsparande, framtida familjesparande, presenter, mm): 17 000 kr/mån
Totalt kvar: 77 000 - 6 000 - 3 000 - 3 000 - 8 000 - 17 000 = 40 000 kr/mån

Det som återstår är boendekostnaden. Säg att vi går in med 2.1 Mkr (50% belåning) =>

Lån: 2 100 000 kr
Ränta: 1.75% efter ränteavdrag
Total räntekostnad: 3 063 kr/mån

Det som återstår för löpande investeringar: 40 000 - 3 063 = 36 937
Startkapital: 600 000
Investering per månad: 36 937
Börsavkastning: 8% nominellt, 5% realt (räknar enbart med 5% nu)
Sparhorisont: 10 år
Resultat: 6 679 048 kr
Totalt kapital: 6 679 048 + 2 100 000 = 8 779 048 kr

Säg att vi istället går in med 15% (630 000 kr)
Lån: 3 570 000 kr
Räntekostnad: 5 206 kr/mån
Amortering: 5 950 kr/mån
Kvar för investeringar: 40 000 - 5 206 - 5 950 = 28 844

Startkapital: 2 070 000 kr
Investering per månad: 28 844 kr/mån
Börsavkastning: 5% realt
Sparhorisont: 10 år
Resultat: 7 824 262 kr
Totalt kapital: 7 824 262 + 630 000 + 714 000 (amorterat) = 9 168 262

Skillnaden är alltså 9 168 262 / 8 779 048 = 1,044 = 4.4% högre nettoförmögenhet att investera på börsen jämfört med att betala av 50% på boendet, kommande 10 åren. Om börsen avkastar 3% realt kommande 10 åren är den totala förmögenheten med 50% belåning 8 057 140 respektive 8 148 144 kr, dvs 1.13% skillnad.

Vi tar dessutom risken att sätta in en stor klumpsumma (2 070 000 kr) när börsen står väldigt högt. Skulle en krasch komma om ett par år och börsen gå i sidled kommande 10 åren skulle vår totala nettoförmögenhet vara lägre. Men med det högre kassaflödet som 50% belåning innebär skulle vi isåfall kontinuerligt köpa i både toppar och dalar, vilket ger bättre riskspridning om än lägre teoretisk chans till optimal avkastning. Hur ska man tänka här?!

Om börsen “står rätt” om 10 år kan vi alltid sälja lägenheten och flytta till villa med maxbelåning och använda majoriteten av vårt kapital för långsiktiga investeringar på börsen. Vi är ett ungt par så vi har gott om tid. Är det värt risken för en potentiellt 4.4% högre förmögenhet om 10 år, men mer sannolikt en 1.13% skillnad?

2

Du inflationsjusterar börsavkastningen, men inga andra siffror. Antingen får du räkna allt realt eller allt nominellt, annars blir det fel.

Nu är räntan nominell och börsavkastningen real, vilket gör att det relativt sett ser mer lönsamt ut att ha mindre lån. Du kan se det som att räntan du betalar består både av realränta och en “tvångsamortering” (som motsvaras av inflationen). Bara realräntan är både en kostnad och en utgift; tvångsamorteringen är bara är en utgift.

Eftersom inflationen över tidsperioden kommer vara densamma i båda scenariona kan du räkna allt nominellt i detta fall. Om du vill kan du inflationsjustera slutkapitalet till dagens penningvärde.

8 gillningar
3

Siffrorna får du kanske räkna om enligt ovan men känslomässigt hade jag inte velat lägga in allt mitt kapital på börsen nu även om forskningen säger att det är bäst odds.

Varför inte gå mellanmjölk till 70% belåning och köpa in er över tid?

1 gillning
4

Det innebär bara att man tar större relativ risk när det har gått en tid och horisonten till uttag är kortare.

3 gillningar
5

Ingen vet hur varken aktie marknaden eller fastighetsmarknaden går i framtiden, Din frågeställning är med en fråga om riskhantering anser jag. Om du går in med 15 % och bostadspriserna faller 20 % blir du överbelånad. I ett sånt scenario har troligen även börsen fallit.

Kan du hantera en sån situation? Dvs har du andra buffertar än de du skriver om här?

3 gillningar
6

Vi gick in med 51% när vi köpte vårt hus 2008. Bodde billigt från dag ett och började månadsspara igen därifrån. Allt i huset då. Vi har aldrig ångrat det. Lugn och ro och sinnesfrid. Och månadssparandet därifrån har gått hur bra som helst… det vi möjligtvis tjänat mer på att vara högre belånade spelar ingen roll längre….

2 gillningar
7

Att vara överbelånad spelar väl ingen roll, så länge du inte behöver sälja? Klarar du att betala ränta och amortering, så kan inte banken kräva tvångsförsäljning på grund av en nedgång på marknaden.

8

Visst är det så, men betänk att du kan förlora jobbet och då blir det en riktigt jobbig snedgunga. Svårt att betala lån, huset överbelånat och det du satte på börsen har också fallit i värde.

1 gillning
9

Vet ej om detta scenario är så vanligt men något jag fick uppleva själv.

Vid en börsnedgång så förlora jag inkomst samtidigt riktigt jobbig sits mentalt något som ändå lugna mig var min helt skuldfria lägenhet hade jag varit fullbelånad och haft allt mitt kapital på börsen så hade jag nog sovit lite sämre dom veckorna.

Som tur var fick jag igång pengaflödet in igen men något jag insett är att mina “stress test” jag upplevt under riktiga livet och ej på excelblad har varit nyttiga läxor för.mig för att veta hur jag hanterar vissa situationer mentalt.

4 gillningar
10

Som du själv har räknat fram lär ni tjäna på att ha det på börsen, även med pessimistiska antaganden om avkastning (3 % realt över tio år). Sedan finns förstås alltid outlier-scenarion där ni förlorar på det.

Prova att räkna på det från andra hållet. Vilket börsscenario skulle krävas för att ni ska förlora 4 % gentemot lägre belåning? Dvs samma storleksordning på förlust jämfört med alternativet som ni nu överväger att ta.

Sedan kan du räkna på vilket börsscenario som skulle krävas för att ni skulle åka på en riktigt kännbar förlust, dvs som gör att ni måste skruva på er livsstil för att inte hamna i likviditetsproblem.

En bra övning är också att räkna på sin ekonomis soliditet över tid (eget kapital delat på totala tillgångar). Då blir det tydligt att med hyfsade tillgångar i värdepapper har man en ekonomi som kan bära rätt mycket risk. Ofta mer än vad magkänslan säger, eftersom den emotionella riskviljan inte tilltar automatiskt med ökade tillgångar utan behöver tränas upp parallellt.

På kapitalmarknaden får man betalt för att bära risk. Ert totala kapital ger er möjlighet att bära hyfsat mycket risk och få betalt för det utan någon arbetsinsats. Ni kan förstås tacka nej till den möjligheten för att ni tycker det är emotionellt jobbigt med risk och inte vill ändra på det. Eller så kan ni öva på att vänja er vid att bära risk, det lär komma att behövas ändå i takt med att förmögenheten växer, om ni inte vill fortsätta lämna pengar på bordet hela livet genom trygga men suboptimala placeringar.

11

Beskriver du bostadsmarknaden från typ 2021 tills idag? I så fall tror jag snarare att börsen har gått upp än ner.

12

Jag beskriver ett tänkbart scenario som kan inträffa i framtiden. Relaterar inte till historien.

13

Stort tack för mycket insiktsfullt svar. Jag prövar igen, rätta mig gärna om jag tänker fel i något steg (om du har tid!).

Startkapital: 2 700 000 kr
Inkomst: 77 000 kr/mån
Avgift + Driftskostnader: 6 000 kr/mån
Försäkringar/studielån/abonnemang: 3 000 kr/mån
Klippning/annan återkommande konsumtion: 3 000 kr/mån
Mat/hygien/etc: 8 000 kr/mån
Övrig konsumtion (resor, utemiddagar, bio, buffertsparande, framtida bilsparande, framtida familjesparande, presenter, mm): 17 000 kr/mån
Totalt kvar: 77 000 - 6 000 - 3 000 - 3 000 - 8 000 - 17 000 = 40 000 kr/mån

Uppräkning av löneinkomst & samtliga utgifter & månatligt sparande per år enligt inflation: 3%/år
Börsens avkastning: 8% nominellt, 3% inflation (räknar nu endast nominellt, inflationsjusterar efter 10-årsperioden)
Bostadens värdeökning antas följa inflationen: 3%/år

15% belåning (År 1) =>
Startkapital på börsen vid årets start: 2 070 000 kr
Bostadsvärde vid årets start: 4 200 000 kr
Lånebelopp vid årets start: 3 570 000 kr
Räntekostnad (1.75% efter avdrag): 5 206 kr/mån
Amortering: 5 950 kr/mån
Kvar för investeringar: 40 000 - 5 206 - 5 950 = 28 844

År 2
Börsen: 2 594 243 kr
Bostadsvärde: 4 326 000 kr
Lån: 3 498 600 kr
Ränta: 5 102 kr/mån
Amortering: 5 950 kr/mån
Investeringar: 40 000 * 1.03 - 5102 - 5950 = 30 148 kr/mån

År 3
Börsen: 3 176 639 kr
Bostadsvärde: 4 455 780 kr
Lån: 3 427 200 kr
Ränta: 4 998 kr/mån
Amortering: 5 950 kr/mån
Investeringar: 40 000 * 1.03 ^2 - 4998 - 5950 = 31 488 kr/mån

År 4
Börsen: 3 822 288 kr
Bostadsvärde: 4 589 453 kr
Lån: 3 355 800 kr
Ränta: 4 894 kr/mån
Amortering: 5 950 kr/mån
Investeringar: 32 865 kr/mån

År 5
Börsen: 4 536 710 kr
Bostadsvärde: 4 727 136 kr
Lån: 3 284 400 kr
Ränta: 4 790 kr/mån
Amortering: 5 950 kr/mån
Investeringar: 34 280 kr/mån

År 6
Börsen: 5 325 880 kr
Bostadsvärde: 4 868 950 kr
Lån: 3 213 000 kr

Jag stannar här och räknar skillnaden på 5 års sikt. Jag får skapa ett skript som gör detta åt mig i framtiden.
Efter 5 år är alltså det totala värdet på börsen 5 325 880 kr.
Kapitalet i bostaden är: 4 868 950 kr - 3 213 000 kr = 1 655 950 kr.
Nu är vi dessutom nere i 66% belåningsgrad, vilket betyder att omvärdering kan leda till 1% amortering => större månatligt kassaflöde från inkomst som kan investeras.
Den totala förmögenheten uppgår således till 6 981 830 kr.
Inflationsfaktorn på 5 års sikt är 3%^(5) =~ 16%
Det inflationsjusterade värdet för nettoförmögenheten är således 6 018 819 kr.

Alternativet med 50% belåning:
Räntekostnaden är konstant (1.75% på 2.1 Mkr): 3 063 kr/mån
Boendets värde efter 5-årsperioden: 4 868 950 kr
Kapital i boendet: 2 768 950 kr
Startkapital på börsen: 600 000 kr
Månatlig investering: 40 000 kr * 3%/år inflationshöjning samt 8%/år avkastning = 3 965 737 kr
Total nettoförmögenhet: 3 965 737 + 2 768 950 = 6 734 687 kr
Inflationsjusterat värde: 5 805 764 kr

Total skillnad i real nettoförmögenhet:
6 018 819 kr / 5 805 764 kr =~ 3.67%
Real nettoskillnad: 213 055 kr

På 5 års sikt ter sig skillnaden fortfarande ganska liten. Denna skillnad växer naturligtvis över tid. Givet att den reala skillnaden i konkret belopp är 213 055 kr och en realavkastning på börsen om 5%/år, motsvarar detta en förlust om 721 479 kr över 25 års tid. Nästan ett par års tidigare FIRE. Eller en Porsche. Beror på var man tycker pengarna gör bäst nytta såklart.

Det skall också påpekas att differensen rent procentuellt ter sig mindre för att vi tillför stora summor till börsinvesteringar separat också. Isolerar man istället den del av startkapitalet som är till för 50% belåningsgrad (2.1 Mkr) och jämför skillnaden mellan att placera hela beloppet i boendet (och endast investerar mellanskillnaden i hur mycket större kassaflöde man skulle ha med 50% belåning jämfört med 85%) gentemot att ta ut ett 85%-igt bolån blir skillnaden större. Dem övriga börsinvesteringar “tar över” och gör så att skillnaden ser mindre ut än vad den faktiskt är.

Innan jag sätter igång med att koda detta, verkar siffrorna & resonemanget stämma?

Andra noteringar/funderingar:

  • Detta förutsätter att börsen går upp med 8%/år kommande 5 åren. Det är en total ökning på 47%. S&P500 står på 6664 punkter just nu. Säg att 2%/år är utdelningar som återinvesteras. Därmed krävs en prisökning på 6%/år, dvs prisindex S&P500 måste stå 1.06^5 = 33.8% högre än idag. Är det rimligt att S&P500 ska stå på 8916 punkter om 5 år (givet att USD/SEK inte rör på sig alls)?
  • Är det rimligt att ett stort förortsboende intill en central storstad ökar med 3%/år kommande 5 åren?
  • Är det rimligt att öka månadssparandet med 3%/år? Är man höginkomsttagare över gränsen för statlig skatt, måste nettoinkomsten öka med 3%. Givet att skatterna över brytpunkten är (egentligen mer än) 50%, krävs en årlig löneförhöjning om 6% för att nettoinkomsten ska hänga med. Det är inte alla som lyckas med det, och vi har sett reallönesänkningar i perioder av hög inflation.
14

Själv kommer jag betala av kontant min BR utan att ha räknat så noga vad är det eventuellt bättre allternativet. Gillar inte lån och vill ha det så som det känns bäst för mig :+1:.

5 gillningar
15

Överlag tycker jag, på grund av ovanstående, att argumentet “sova gott om natten” är lite överskattat i dessa situationer. Att utvecklas som investerare handlar dels om kunskap och förståelse, dels om att utvidga sin komfortzon avseende belopp och svängningar. Målet bör alltså vara att lära sig sova gott om natten trots att man vet att man kan backa en miljon imorgon, typ.

Om någon skulle be om karriärsråd i valet mellan två tjänster, där den ena bedöms vara objektivt bättre på alla sätt förutom att den kräver ett jobbyte, tror jag ingen skulle säga: “Det kanhända att det andra jobbet är bättre på alla sätt, men själv skulle jag bli nervös av att få nya kollegor och arbetsuppgifter, så jag tycker du ska stanna på din nuvarande tjänst - man ska sova gott om natten också.”

1 gillning
16

Så gjorde jag ångrar mig inte en sekund.

Men så har jag varit med om en svängig period i mitt liv där en obelånad bostad var min trygga “bas” vilket gjorde att jag kunna könna mig trygg i att oavsett vad som sker så kan jag bara betala mina 2500kr i avgift för bostaden så är jag på det torra.

Att för mig börja nalla på.min aktiefond samtidigt som jag tappade min inkomst vid börsraset som jag var med om hade nog stressat ihjäl mig.

Nu kunde jag sitta där relativt lugn och veta att okej jag har en månadskostnad på.2500kr för min lägenhet detta kan jag klara med vilket jobb som.helst tills jag hittar jobb inom.mitt yrke igen.

Men är ju enkelt att lägga upp planer man har på.excel men den bästa läraren för mig har varit när man fått en käftsmäll i verkliga livet.

3 gillningar
17

I mitt fall BR pris 1 milj och månads avg 3927sek. En 3-a :+1:

1 gillning
18

Bra inspel. Det gäller att känna sig bekväm med att ha en stor portfölj på börsen som kan svänga 10-15-20% som kan vara 0.5 - 0.75 - 1 Mkr på några månader, särskilt om man siktar på FIRE som jag gör. Just nu är majoriteten av mitt kapital låst i ett annat boende för att jag tyckte börsen såg skakig ut förra året, maxade istället bolån och kontantinsats och räknar med att gå ut med 30-40% tillväxt på mitt kapital snart, efter en mycket kort tid. Så det har absolut varit en bättre investering på väldigt kort sikt (att replikera det igen blir nog svårt), men nu börjar det bli dags att köpa större för långsiktigt boende och fortsatt långsiktig FIRE-planering, därav dessa tankegångar.

1 gillning
19

Du bor gissningsvis inte i en storstad?

1 gillning
20

Nej :+1:. Småland 19 tusen invånare :wink:

1 gillning