Nu vill jag gärna ha hjälp och riktning, i min fundering kring hur vi skall hantera vårt bostadslån över tid.
Vi har ett bolån där vi amorterar av det dubbla jämfört med vad det är krav på. Just nu har vi en belåningsgrad runt 70%. Så som jag förstår allting behöver man amortera ned till 50%, sedan efter det är det valfritt att amortera ned mer. Dessutom kan man göra en ny värdering av bostaden vart 5:e år och på det sättet få upp värdet och därigenom ned belåningsgraden, utan att amortera en krona extra. Det verkar fiffigt. Nästa gång vi kan göra en sådan ny värdering är 2024.
När jag så räknar på amortering, lån etc så har jag lagt in en värdestegring på bostaden om 5% per år. Det ligger lite över inflationen, men under de senaste årens värdestegring på bostäder. Tänker jag rätt att det går att räkna med en konstant värdestegring av bostaden på den nivån? Sedan att vart femte år få en ny värdering på bostaden och därigenom sänka belåningsgraden.
Addendum: planen är alltså att amortera och få ned belåningsgraden till under 50% och då sänka amorteringen till en tredjedel av vad vi amorterar idag.
Jag tror att värdestegringen är väldigt beroende av både geografisk plats, typ av bostad, coronaeffekten, inflation och generellt börsläge. Jag hade nog säkrat och tänkt att det snarare följer inflationsmålets 2% efter senaste tidens rusning.
Nu håller jag på med rena spekulationer men sett över tid har boendekostnader som del av disponibel inkomst legat ganska stabilt vilket i så fall innebär att det främst är de sjunkande räntorna som har drivit upp bostadspriserna. Det betyder i så fall, allt annat lika, att du kan räkna med 5% de kommande åren om du tror att löneökningarna + räntesäkningar uppgår till 5%. Tycker det känns osäkert hur räntan kommer utvecklas och den kan ju inte sjunka hur lågt som helst. Stiger den bör huspriserna isf på sikt sjunka även om det blir fördröjningar både upp och ned.
Jag försökte hitta någon sådan statistik och det närmaste jag kom var denna artikel. De är inne på samma spår som du beskriver. Kan inte dra en slutsats från artikeln eller hur den skulle påverka min beräkning i det här fallet. Det är där jag behöver hjälp .
Det är för att jag är i skolan där skulder är något man skall undvika. Framförallt när vi pratar miljonlån som det skall betalas ränta på varje månad. Får vi ned vår belåningsgrad kan vi samtidigt tåla en högre ränta utan att göra några förändringar i våra liv. Det är ren önskan om stabilitet, förutsägbarhet & trygghet som ligger bakom vår ambition här. Mina kalkyler sträcker sig till 2050 och därför jag landade på 5%, utifrån den grafen min första länk visade. Vill inte landa i rörlig ränta som går norr om 5% igen, när vi sitter på ett så relativt sett stort lån. Även om bostaden i sig har ett ännu högre värde såklart.
Finns det något datum där du tänker att du ska vara nere på 50%? Är det 2024?
Jag hade nog räknat försiktigt med 2-3% (KPI/löneökningar+någon ev procent, eftersom det inte går att veta hur räntan kommer förändras/enligt riksbanken ska den vara oförändrad.) i min kalkyl men inte amorterat av mellanskillnaden utan endast en del och haft resten i likvida medel med valfri risk så man inte riskerar att ha överamorterat om det skulle bli problem att justera upp lånet till 50%. När man sedan vet facit 2024 kan man då justera med en större punktamortering.
Sen kör vi med “Fyra hinkar”-principen med fast månadssparande till alla fyra hinkar varje månad. Det gör med avkastning att vi får överfulla hinkar som vi då planerar använda överskottet till att amortera extra med, när lånen förfaller. Det är där våra pengar till extra amorteringar kommer ifrån, förutom att vi kör 2.x gånger amorteringskravet idag.
Givet beräkningarna med 2,5% värdestegring kommer vi ned snabbt i belåningsgrad. Så att vi kan nå 60% i mitten av 2024.
Bra inspel. Det är en ytterligare anledning att komma ned i belåningsgrad. Vi kunde inte få de förmånliga lånen när vi köpte bostaden, men om några år är de absolut aktuella. När vi nått dit kan vi också flytta 60% av vår amortering till börsen och ändå leva upp till amorteringskravet. Då drar vi ut det lite på att nå 50% belåningsgrad, mot att pengarna istället får arbeta på börsen.
En central parameter, utöver att slippa amortera, borde vara att kunna välja någon nischbank med låg ränta. Ofta ligger gränsen för deras förmånliga räntenivåer på 60%, såsom det ser ut idag. Du borde alltså kunna sänka räntekostnaden och boosta amorteringen ytterligare när du passerar 60%-sträcket.
Aha! Se det är därför jag skrev här för att lära mig mer .
Vi har delat upp lånet i flera olika och alla är bundna på olika intervall. Dessutom kör vi hårt på trygghetsspåret, vilket är varför lånen ligger hos Handelsbanken. Deras låneskydd med trygghetskapital går nämligen in och täcker upp till 40 prisbasbelopp (1.9 miljoner) för den av oss som skulle trilla av pin i förtid upp till 55 års ålder. Det saknas hos många och de som har det tog uppåt 0,15% extra påslag för att det skulle gå att teckna. Då blev deras totala ränta lite dyrare än den vi fick. Hos Handelsbanken ingår det kostnadsfritt om man har alla lån hos dem. Det känns bra att trygga ekonomin och hemmet för sambon om jag skulle bli överkörd av en buss. Sen efter 55 års ålder är nischbanker mycket mer intressanta.
Får ni inte problem när ett av lånen går ut och ni ska förhandla om räntan på nytt och handelsbanken vet att ni inte kan gå till någon annan bank eftersom de andra lånedelarna redan ligger bundna hos handelsbanken?
Men det går väl att amortera snabbare om man tar de pengar som man inte är tvungen att amortera och lägger dem i ex en indexfond, låter det kapitalet växa till sig, och sedan amorterar en klumpsumma?
Kalkylen för värdeutveckling är ju lite låg med 5%, det snittar väl 7% de senaste 15 åren. Men det beror ju lite på var du bor. Bor du i ett området där priserna redan ökat kraftigt så skall man nog räkna med lugnare utveckling framöver. Bor du däremot i ett området där priserna släpar efter kanske du ska räkna högre.
Jag är inte förtjust i att man satsar jättemycket på att amortera bolån. Till viss del är det bra, men man lägger kanske alla ägg i samma korg. Jag tycker det känns tryggare att både ha ett bostadskapital och andra placeringar. Då sitter man nog bättre till om det skulle bli nedgångar.
Jag förstår dina invändningar och för det första, vi lägger bara 20% av vårt sparande på amorteringen. Resten går till börsen enligt ”fyra hinkar”-principen, där de första två hinkarna är överfulla. Det är överskottet vi betar av lånen på när de förfaller.
Vi kan inte bo bättre i Malmö. Lugnt, minimalt med biltrafik och framförallt nära det som triggar högre priser på bostäder. Här har priserna gått upp runt 25% senaste 18 månaderna. Det är helt sjukt hur mycket priserna går upp på bostäder.
Ja och det är därför jag räknade med 5%, men det är ju bara en killgissning. Ingen kan veta hur det blir framöver. Skönt att någon mer än jag tänkte så .
Problem som i att förhandla räntan och få det förmånligare än vad vi annars hade fått? Kanske. Däremot jagar vi inte baspunkter, då vi fått helt OK erbjudanden från banken. Vi har haft samma kontakt på banken i många år nu och det märks. Älskar när den ringer och säger att jag fumlat med något och att vi kommer få en faktura av något slag. För att i nästa mening säga att vi skall ignorera den, och att fakturan redan är makulerad i deras interna system.
Hittade precis det här fina inlägget i en diskussion kring fyra hinkar-principen. Den ställde till det lite och utifrån det tänket, borde vi öka risken lite i ”Medel Risk” och använda det just att betala av lånet med. Lite som vi tänkt, men ännu mer fokuserat på att amortera med över tid. Som ni skrivit om här, tack för det!
Nja. För tillfället har ju nishbankerna stora svårigheter att klara av storbankernas räntor.
I ett högre ränteläge har storbankerna vissa klara fördelar.
Storbankerna har av naturliga skäl dragit ihop ett högre Eget Kapital än uppstickarna. De har dessutom inlåning där man betalar en ränta som är “så där”. De tjänar alltså stora pengar, vilket har gjort att man har minskat sin marginal på bolånen och därmed blivit oerhört mycket mer konkurrenskraftiga.
Även om styrräntan kommer att sjunka någon procent eller två, så kommer vi knappast att komma tillbaka till negativ styrränta. Nishbankerna kommer knappast att vara det självklara alternativet fortsättningsvis. Den som lever får se…
