Hej! Har två frågor som är något sammankopplade tacksam om någon kan hjälpa till och förstå om jag betalar oproportionerligt mycket.
På boupplysningen står det "Årsvgiften beräknas genom att föreningens totala årliga kostnader divideras med antalet bostäder. Genom att dividera summan med 12 presenteras månadsavgiften. " Kan någon bara hjälpa mig med att förstå den exakta termen i själva årsredovisningen som man syftar till när man säger “föreningens totala årliga kostnader” för det kan heta lite olika men förmodar att det är “summa rörelsekostnader” ?
Om ovan var korrekt tolkat, finns det någon vettig anledning till att någon som har en bostadsrätt på 103kvm som innefattar 0,008 andelstal betalar 10400 i månadsavgift just nu? För med ovan beräkning får jag fram= 9405120 summa av rörelsekostnader/136(antalet lgh)/12månader = 5762/mån
Antingen är det en felskrivning eller så tolkar du det fel, man betalar per kvm.
Sedan är det så att årets redovisade kostnader säger inget om framtiden. Man måste ta höjd för de kommande trettio årens reparationer i en underhållsplan, och då beräknas avgiften därefter. Årsredovisning är dåtid, budget är framtid. Kolla med styrelsen.
Okej, men i redovisningen finns väl en sektion som heter planerad underhåll där man beskriver vad man förväntar tillstöter längre fram? Finns det inget sätt att objektivt beräkna en rimlig månadsavgift utan att fråga en person i styrelsen? För som svar kanske man får att vi planerar för x antal år fram och tänker lägga utgifter på a b och c men exakt vad pengarna går på ,på papper är det väl bara årsredovisningen som speglar och om de har överflöd eller inte vill jag kunna avläsa på något vis men är ännu ganska ny med att tolka.
Kolla föreningens stadgar där ska framgå hur avgiften ska beräknas. Andelstalet är väl det vanligaste vilket oftast står i samklang med lägenhetens yta men inte alltid
När det gäller framtiden kan man inte vara säker på vad som faktiskt kommer att ske utifrån vad som står. En del föreningar är duktiga på att göra planer medan andra tar saker mer eller mindre när de kommer.
Det skrivs ju en hel del om att många föreningar skulle behöva höja avgifterna rejält för att klara kommande renoveringsbehov. Jag bor själv i en förening där en person i styrelsen tyvärr drev på upprepade sänkningar med resultatet att vi sedan ändå har fått höja rejält tre år i rad för att klara omfattande arbeten som kostat några miljoner (hus som är 70+ år gammalt).
I min förenings kostnader ingår försäkring och poster som blivit dyrare på senare år som el, vatten och räntor. Sedan behöver vi sätta av pengar för sådant som måste göras inom några år och som kommer att kosta ytterligare ett par miljoner. Precis som för en privatperson behövs en buffert för oförutsedda utgifter.
Om underhållsplanen inte ligger med som bilaga till årsredovisningen kan du be att få ta del av den.
Det stämmer, det finns inget sätt att “objektivt” bestämma månadsavgiften. Det är delegerat till styrelsen att sköta föreningens ekonomi.
En vanlig metod är att ta årets budgeterade kostnader ex amortering och lägga på ett sparande som är åtminstone i enlighet med underhållsplanen de närmaste 50 åren framåt. Sparandet läggs på just amortering och sen tar man lån när det är dags för underhåll.
Men det finns faktorer som försvårar. Nu när det varit hög inflation och höga räntor så har många brf:er valt att dra ner på sparandet för att kunna smeta ut nödvändiga höjningar över flera år. En annan faktor är om föreningen är lågt belånad så kan det vara onödigt att lägga medlemmarnas pengar på hög för underhåll som ligger långt fram i tiden. Det kan också finnas tillgångar i föreningen som påverkar vart man går pengar ifrån. Hyresintäkter bidrar till att sänka månadskostnaden för medlemmarna. Lyckas man lägga till fler bostadsrätter som föreningen säljer så kommer det också tillskott i kassan.
Observera att budget och avgift sätts i förväg innan man vet exakta kostnader, medan årsredovisningen kommer efteråt. Det finns ett visst mått av slumpmässiga kostnader i en fastighet.
Låt mig bara poängtera att du inte bara kan räkna på rörelsekostnaderna. Föreningen måste ju även betala ränta på sina lån, och det är medlemmarna som gör detta. Vem skulle annars betala?!
Givetvis måste man dessutom ta in pengar till yttre underhåll.
Sedan kan man heller inte basera månadsavgiften på ett befintligt bokslut. Man måste göra det på en budget. Att utgifterna oftast går upp vet vi, och vi har också lärt oss att låneräntan går upp och ner.
Att kunna sänka avgiften med runt 45 procent torde vara en utopi.
I borättsköparskolan finns det några kapitel som avhandlar hur man tolkar en årsredovisning och sätter sig in i nyckeltalen. Rekommenderar den starkt! Borätt-köparskolan
Den ena rör ju huruvida din avgift är högre än andra bostadsrättsinnehavare i förhållande till andelstal. Det brukar aldrig vara fel, men det måste man försöka bevaka att så inte är fallet.
Den andra frågan handlar ju om att styrelsen försöker få ekonomin i balans över tid. Som många är inne på är det styrelsens ansvar och befogenhet att sätta den avgift de finner lämplig för att kunna lösa uppdraget.
Att dividera årets kostnader med andelstal låter som en förenklat sätt att räkna på.
Det är sällan antalet br som är intressant utan andelen i föreningen eller antal m2. Det är ju så att har man en större lägenhet betalar man proportionerligt mer av den gemensamma kakan än om man har en mindre.
I teorin i vart fall är det summa rörelsekostnader och summa finansiella poster du ska dela med 12.
Avskrivningar av materiella tillgångar är posten som ska redovisa kostnaden för underhåll. Siffran i årsredovisningen brukar dock skilja både från verkligheten och vad styrelsen räknar med.
Vet inte varför du delar på antalet lägenheter när 104kvm troligtvis är över medel.
0,008 motsvarar 1/125?
I vår föreningen så fördelas vissa kostnader enligt 1 ovan, tex bostadsrättsföreningstillägget eller fast anslutningsavgift till stadsnätet. Andra kostnader baseras på andelstalet tex elförbrukning av allmänna utrymmen och fastighetsskötsel.
Misstänker att det du hittar i boupplysningen (vad det nu är för något) inte är helt uppdaterad med nuvarande beräkning.
Tack så mycket! Jag har kollat dessa tidigare och ser att vår förening inte ligger illa till men inte toppen heller vad gäller de beräkningar av nyckeltal men deras årsavgift/kvm för oss just nu ligger på 1216 vilket vad jag förstått är för högt. Men sen finns inga sektioner i sidan som lär en att se hur rimligt det är att det är så högt så försökte finna lite klarhet här så man inte blir totallurad.
“För högt” - gäller då att man inte jämför med föreningar där man valt att hålla avgiften låg genom att skjuta på nödvändigt underhåll. SBC, Nabo m.fl. rekommenderar höjningar på 25-40% för många föreningar så det kanske snarare är så att din förening har genomfört de höjningar som krävs för att ni nu ska ha en bra sits. En förening med 136 lägenheter har säkert en extern ekonomisk förvaltare och revisionsfirma som granskar räkenskaperna. Vill du känna dig tryggare bör du fråga styrelsen och ännu hellre ställa upp och sitta i styrelsen kommande år, i många föreningar är det svårt att hitta frivilliga.
På vilket sätt skulle du bli lurad, tänker du? Sannolikheten att pengarna försvinner ut ur föreningen genom något slags förskingring är relativt låg, speciellt om en auktoriserad revisor är inblandad vid bokslut. Om du tror att det är något skumt som försiggår så kanske det hjälper om du är mer konkret i vad du grundar din misstanke på.
Som ett mer personligt exempel så har jag bott i tre olika BRF som varit miljonprogramsbyggen, dvs med väldigt likartade förutsättningar. Det har varit väldigt olika månadsavgift/m2 i de tre föreningarna, och när man luskar i varför så består det ofta i hur underhåll samt planering av stora renoveringar hanterats. Då det nu är 50 års historik (minst) i sådana föreningar kan det vara svårt att få hela bilden, så klart.
Som @Krukvxt skriver, så är några år av att sitta i styrelsen något som torde göra dig tryggare med att pengarna används rätt för då har du komplett insyn.
Okej, det konkreta jag grundar min misstanke på är att det i borattupplysningens hemsida finns en del som kommenterat om stora skillnader i årsavgift trots samma area på bostadsrätt inom samma förening och något fall där en av de som haft väldigt låg avgift varit son till en person på styrelsen. Borattköparskolan är uppdelad i 48 sektioner och har tyvärr glömt vilken sektion kommentarerna var på så beskriver vad jag minns på måfå. Det andra är att jag i efterhand läst våra stadgar, är osäker om jag tolkar det rätt men tolkar vissa delar som att del av årsavgiften kan individualiseras för vissa efter förbrukning men inte nödvändigtvis för alla där en del kan ha en fast summa oavsett förbrukning. Årsavgiften kan skräddarsys på 3 olika sätt enligt stadgarna men för den saken kommer jag först maila styrelsen och be om klarhet. Förstår jag det rätt men om vår förening har en auktoriserad revisor/extern ekonomisk förvaltare så är sannolikheten för någon större skillnad i årsavgift från boende till boende med samma area låg?
En bifråga om du orkar svara, på en av stadgarna står det att årsavgiften ska fördelas på föreningens bostadsrätter i förhållande till lägenheternas insatser, pratar man om kontantinsatsen? I vårt fall 1,3 miljoner förstår du hur man har detta till grund för beräkning av årsavgift med något räkneexempel?
Jag är inte expert så ta det med en nypa salt, men normalt sett är väl andelstal samma som insats?
Nu för tiden har jag hört talas om upplägg i nyproduktion, där man kan betala mer kontant vid köpet för att få lägre avgift och vice versa. Hur exakt ett sådant upplägg dokumenteras och används i praktiken vet jag dock inte.
Kanske finns en annan formel för avgiften när det är t.ex. en affärslokal som ingår i föreningen.
Att fråga styrelsen låter rimligt, har de ett komplicerat upplägg med avgifter så vet de nog det själva.
Tack för konkret exempel! Jag får fram det till (summa rörelsekostnader+summa finansiella poster)/12= 870908 Detta då delat på hela boytan för föreningen 870908/11762=74sek/kvm/månad. Våran bostadsrätt är på 103 så estimerar belopp till 7626sek/månad. Men vi betalar just nu 10443/månad. Mellanskillnaden antar jag är utfyllt av planerade kostnader långsiktigt så det funkar flera år fram och det är den biten jag har svårt att objektivt förstå om vi betalar för mycket eller inte. Såg någon kommentar här från @Krukvxt att om underhållspanen inte är med som bilaga till årsredovisningen så kan man be om att få ta del av den så jag börjar väl där. Bifråga är om dock någon vet med sig om en rubrik/fackterm i årsredovisningen som står för de planerade kostnaderna flera år framåt när det väl brukar vara med som bilaga?
Hej! Tack för svar, det kan vara krångligt med alla termer i årsredovisningen för jag stöter inte på sånt i vardagen utan bara här och nu när jag väl försökt sätta mig in i det hela sen igår. Fick ett svar från @deg1 att man kan summera rörelsekostnader+finansiella poster/12 för årskostnaden. Ser att finansiella poster också innefattar betalning för ränta på lån.
Du får rätta mig om jag är helt ute och cyklar, det är ändå en stor mellanskillnad mellan det beräknade kostnaden/mån för våran area jämfört mot vad vi betalar och förmodar att den mellanskillnaden är pga av budget för många år fram därav inte något jag kan tolka från en årsredovisning? Någon kommenterade dock här att de kostnader som förväntas långsiktigt ibland finns med som bilaga till årsredovisningen och om inte kan man be styrelsen redogöra för dessa. Med den infon sammantaget kanske man bäst kan förstå hur det gick till när ens egna månadsavgift beräknades.