Finns det någon tumregel att följa när man ska köpa lägenhet?
Självklart är nya lägenheter dyrare, men även oftast bättre kvalité och kanske lite finare område, men man kan ju hitta äldre lägenheter som är duktigt renoverade.
Vad är värt att ha i åtanke när jag gör mitt beslut? Hur hade ni själva gjort om ni fick välja?
Vi valde nyproduktion av följande skäl:
Nackdelar:
Vad du alltid bör kontrollera:
Detta är att lura sig själv. Det finns flera exempel på nybyggen där man behövt göra mycket stora renoveringar redan de första fem åren, t.ex. helt byta ut fasaden. Byggen idag är tyvärr inte bättre per definition än de var för 50 år sedan.
Jag hade absolut valt äldre hus, främst pga dessa två skäl:
Dessutom har du med äldre lägenheter möjligheten att förhandla priset. Budgivning är inte ett måste för äldre objekt. Ofta kan du gå in med ett fast, dolt pris och få lägenheten till precis det pris du själv tycker är rimligt, utan någon stressad budgivning. Titta bara på alla de objekt som försvinner i förtid från Hemnet. Många av dem har sålts till dolt, fast bud.
Man får inte köpa bostäder för rimligt pris genom att du lägger dolda bud innan budgivning. Det kommer givetvis med en premium.
Vad är flera exempel? Har du någon statistik, pratar vi 1%, 5% eller 50% av nyproduktioner som drabbas av stora problem inom 5 år?
Jag tror att det också beror på byggföretaget, om det är ett väletablerat företag ser jag inte så stor risk:
Oavsett om du köper gammalt, nyrenoverat eller nytt, är det viktigaste att begära/läsa alla viktiga dokument (ekonomisk plan/årsredovisning/energiberäkning eller -deklaration, försäkringar, garantier, köpvillkor mm) och (om möjligt) fråga andra om deras upplevelse (för gamla hus ringer bara vid några granndörrar när efter din visning).
Belåningsgraden och den ekonomiska planen är väl “bara” det som skavde när jag tittade på nyproduktion. Det handlar i snitt om cirka 15K/kvm i lån som man får lägga till på priset så att säga.
Visst lär underhållet vara billigare men om man väljer äldre förening med omsorg så har de redan utfört större underhåll och sparat inför kommande.
Så i slutändan blev det ett 50-talshus i en löjligt solid förening för min del då jag ville minimera motpartsrisken mot föreningen i min ekonomi.
Jag känner mig personligen bekväm med att hantera mina egna lån men andra människor kan ha helt andra uppfattningar om amorteringstakt osv. Jag tycker t.e.x inte att 1-2% amortering är OK med belåning runt 10-15K/kvm. Det har jag märkt att väldigt många nya föreningar tycker 
Det här är inte alls givet. Under en mycket kort period i närliggande historisk tid har det varit en självklarhet att alltid få höga ut priser vid försäljning av bostäder. Under andra perioder har det istället varit vanligt med lägre bud. Det kan också variera mellan olika områden hur marknaden ser ut. Det är inte självklart att det ska vara på ett visst sätt överallt samtidigt.
När jag köpte lägenhet var det för mig en självklarhet att välja att bo i en äldre etablerad förening, alltså inte i en nybyggd förening med tidigare hyresgäster som velat göra “ett klipp”. Det är förstås en annan fråga än att köpa bostad i en nybyggd fastighet. Det verkar dock tydligt att mygel kopplat till skuldsättning i nybyggen är ett väldigt utbrett fenomen. Det kan man iofs kontrollera så det vore därmed fel att kategoriskt avskriva nybyggen enbart därför. Däremot skulle jag aldrig acceptera några som helst sämre ekonomiska förutsättningar i ett nybygge, oavsett hur vitt och fräscht det är i övrigt.
Skulle vilja lägga till 2 nackdelar
Du får inte se lägenheten innan du köper den. Du köper grisen i säcken.
Du har ingen aning om vilken ekonomisk eller politisk situation det är vid inflytt. Oftast skrivs kontrakt för 1-3 år fram i tiden och ingen vet om en ekonomisk härdsmälta, cancerbesked inom familjen eller en ny pandemi sker under samma tid.
Jag har köpt nyproduktion men skulle inte göra om det med allt jag vet idag.
Såklart kan du inte se “din lägenhet/ditt hus” innan den byggs, men med visningshus från tidigare projekt, planritningar, beskrivningar av material som används, etc. skulle jag inte kalla det grisen i sacken.
Jag tror det är standard för de väletablerade byggföretag att har garantier och försäkringar för såna fall, vi har till ex:
Finns såklart andra risker kvar, men om man inte köpa utan några buffertar kvar i sin ekonomi är det väl inte så farlig tycker jag.
Det kan vara bra att bilda sig en uppfattning om föreningens ekonomi baserat på några nyckeltal i årsredovisningen.
När jag själv gick på visningar använde jag mig av beräkningstipsen från borattsupplysning.se:
http://www.borattupplysning.se/wp_brskola/rantekostnader/
På avsnitt 20-22 finns några konkreta beräkningstips man kan använda sig av. På hemsidan finns även en del andra bra tips. (Jag har ingen anknytning till sajten, bara stötte på den när det var aktuellt för mig själv back in the day…)
Stämmer ej. Dels kan du buda under utropspris, beroende på situation, läge, och tid. Dessutom kan du buda över, men med mindre än vad en budgivning skulle riskera att ge.
Ja givetvis KAN man göra det, men det är inte direkt vanligt. Antar ni menar utanför sthlm,gbg?
Knappast ovanligt, enligt den här artikeln t.ex. ~20% av alla bostäder, och då är den från 2015. Huruvida Stockholm avviker från det normala i detta ungefär som i allt annat har jag ingen aning om. Det finns säkert statistik över det om man letar.
Ja jag motsätter mig inte att det säljs bostäder på förhand. Men det sker oftast med en premie vilket de även skriver i artikeln:
– Ofta ger intresserade köpare ett bud på 10 % eller kanske 20 % över det utsatta säljpriset för en snabb affär, konstaterar Kristoffer Kullberg.
Det du kallar en premie kan ju vara betydligt billigare än de budgivningar du nu ser. Utifrån ditt första onyanserat påstående att man “inte får köpa bostäder för rimligt pris genom att lägga dolda bud” verkar det som att du aldrig sett den verkligheten, och inte litar på oss som berättar om den heller?
Det finns ingen logik i att det skulle vara omöjligt i storstäder men möjligt på andra ställen. Alla utropspriser är inte “korrekta” i meningen att de ligger på den nivå som den lokala marknaden förväntar sig. Det är inte heller så att alla objekt lockar stora skaror spekulanter. Om vi pratar nyrenoverade lägenheter i premiumlägen i Stockholms eller Göteborgs innerstad så är det sannolikt mindre vanligt med bud under utropspris eller rena skambud, åtminstone i meningen att de skulle accepteras. När marknaden viker är det dock fullt tänkbart att det även där kommer att bli en realistisk möjlighet. När priserna går ner dröjer det innan säljarna anpassar sig till den nya verkligheten. Då kan man som köpare hjälpa dem på traven lite, så att säga. När det uppenbart inte går att sälja med budgivning blir man mer benägen att acceptera de priser som erbjuds. Alla som säljer gör det inte för att göra bostadskarriär utan det finns dödsbon, folk som flyttar utomlands etc. Även när det gäller Stockholm och Göteborg i stort finns alla möjligheter att lägga bud på alla nivåer. Frågorna kopplat till detta är främst:
En vän till mig håller just nu på och säljer en fin och renoverad lägenhet i en Stockholmsförort. Det kommer nästan inga på visningarna. Enligt statistiken på Booli har priserna gått upp sedan hen köpte men det verkar tydligt att det har hänt något på senare tid. Min teori är att den huvudsakliga köpargruppen lokalt är invandrare som gör klassresor och flyttar dit från sk. utsatta områden. När sådana klassresor uteblir på grund av att de branscher där dessa personer jobbar går dåligt uteblir också köparna. Det är förvisso ett lokalt fenomen i ett visst segment men det handlar inte om den specifika lägenheten. Det kommer inga på visningarna på de övriga lägenheterna av motsvarande storlek heller.
Visst kan de vara så att du får de billigare men måste ändå anses vara en premie om de är över utgångspris. Annars är de ju så att mäklaren satt ett lägre pris än marknadsvärde. Vilket inte är tillåtet.
Är smått ironiskt angående utgångspriset, detta är ju alltid satt för lågt då mäklarbranschen är ett skämt som enbart är där för den som betalar honom (säljaren) och fullständigt struntar i reglerna.
Tar inte ställning till nytt eller gammalt men…
Köpte nytt 2018 på mindre ort i mindre förening, 30 lgh, med en byggherre som var helt novis i sammanhanget. Var med i styrelsen och det var MYCKET problem med byggaren dvs han som sålde lägenheterna. Det handlade om både pengar och avtal. Mycket strul även med förvaltningen. Allt har nu landat ungefär tre år senare. Och krävde mycket kunskap som jag skulle påstå att de flesta mindre föreningar inte besitter eller har förmåga att reda upp utan att bli uppskörtade/få framtida problem.
Skulle säga att det kan vara bra med en etablerad firma t.ex. HSB om man vill köpa helt nytt.
Om budgivning ger i snitt 30% över utgångspris, och dolt bud läggs 10% över och går igenom. Hur vet du då att det är en premie? Dessutom kan dolda bud läggas under utropspriset.