Jag förstår egentligen idiotin kring att ställa denna fråga, men kan inte hålla mig då det upptar väldigt mycket av min tankeverksamhet och oro. Så tänkte att jag vill i alla fall höra andras tankar kring vår situation.
Men, jag och min sambo har i alla fall nyligen sålt vår bostad i centrala Sthlm för att införskaffa en större inför framtida familjebildning. VI har (likt alla andra den senaste tiden) gjort en väldigt bra affär. Vi bor samtidigt utomlands just nu så har inget extremt behov av ett boende i Sthlms föräns om lite mer än ett år.
Min fråga är helt enkelt, är det så enkelt att man “vet” (Ingenting är någonsin givet, men att alla tecken i skyn pekar åt ett håll, eller?) att priserna kommer sjunka pga nuvarande makrosituation att det är värt att vänta?
Det som är emot att vänta är att jag just nu har en bra lön och har fått ett bra lånelöfte. Min lön kommer att sjunka den dagen vi flyttar hem och att vi gärna vill ha någonstans att bo i sommar för att sedan hyra ut under cirka 1 år till en väldigt fördelaktig hyra.
I praktiken nej. Osäkerheten i tid för en sådan prognos är så stora att det inte ger något.
Aktiemarknaden som visserligen kan antas vara mer effektiv än bostadsmarknaden borde uppvisa just beteendet att ökande räntor borde sänka tillväxtbolag mer än värdebolag samt sänka hela aktiemarknaden.
Men det stämmer helt enkelt inte historiskt. Utan helt enkelt har bolag som inte (av makroskäl) borde ändå presterat bra avkastning.
De är helt enkelt så att det har varit historiskt relativt oberoende, trots att teorin säger att de borde vara väldigt beroende.
The plain bagel senaste avsnitt handlar just om investeringar i den typen av makroklimat.
Vi vet inte när eller hur mycket räntan kommer att höjas, vilket kommer att pressa priserna nedåt. Vi vet inte om förslaget om enbart 5 procents egen insats för förstagångsköpare kommer att gå igenom. Detta skulle i så fall pressa priserna uppåt. Vi vet inte om Staten kan tänka sig att sänka amorteringskravet till 1 procent om priserna rasar. Detta skulle i så fall stabilisera prisnivåerna. Vi vet inte om vi får en lågkonjunktur. Vi vet inte hur stor inflationen blir eller hur kommande löneförhandlingar kommer att falla ut. Osv, osv…
Den som tror att hen kan förutsäga bomarknaden ljuger.
Fast det vi kan anta är väl ändå att den korta räntan kommer stiga kommande år (för att konvergera med de tvååriga bostadsobligationerna och följa de amerikanska räntorna).
Jag är väldigt nyfiken på hur det kommer påverka bostadspriserna. Min hypotes är att tremånadersräntan har mycket mer psykologisk inverkan på bostadspriserna än de längre löptiderna.
Tycker inte ett bett likt detta är att jämföra med ett bett på dollarns utveckling eller Microsoft vs Johnson & Johnson.
Nja, inte ens det är givet att vi går in i en sämre ekonomisk tid.
Men även om det vore sant så är det löjligt svårt att spekulera hur det tillsammans med allt annat kommer påverka bostadspriserna. Hög inflation kan ha den motsatta effekten på bostäders priser då folk vill parkera pengar fort.
Samt förändrade bostadspriser kan snabbt förändras eller pressas tillbaka om rörligheten på bostadsmarknaden förändras snabbt.
Det är kanske inte givet men ett högst rimligt antagande som inte baseras på att spå i kaffesump utan på att notera hur den tvååriga bostadsobligationen handlas just nu. Det är helt enkelt det marknaden tror.
Min uppfattning är att bostadsmarknaden de senaste 20-åren gått bra till följd av
Underliggande nedåtgående räntor
Politik som gynnat bostadsägande/kapitalstarka grupper (fastighetsskatt, förmögenhetsskatt, ISK…)
Gynnsam demografisk utveckling
Jag kan förstås inte sia in i framtiden, men skulle bli väldigt förvånad om 1-2 kommer driva priserna uppåt kommande 10 år. Möjligen som du säger att inflation kommer göra reala tillgångar attraktiva och därför stiga relativt typ bankkontot…
Exakt! Vilket redan nu as we speak har påverkat marknadspriserna på bostäder.
Alltså bostäder som handlas nu handlas med hänsyn till känd kunskap. Precis som det “The plain bagel” tar upp i klippet (vilket huvudsakligen är en bredare marknad). Även om teorin förutspår precis den utvecklingen på priserna så har de facto inte det stämt historiskt.
Det är jättesvårt att göra förutsägelser, speciellt om framtiden.
Det är inte vad du inte vet som kommer åt dig, det är det du vet är på ett visst sätt som inte är så som kommer åt dig.
Din punktlista tror jag är på tok för trivial för att kunna bidraga till någon bättre förutsägelse om framtiden.
Det är inte vad du inte vet som kommer åt dig, det är det du vet är på ett visst sätt som inte är så som kommer åt dig
Jag äger mitt boende för att, well, bo i och jag amorterar för att klara regn bättre den dagen banken kräver tillbaka paraplyet… så spekulerar inte i bostäder överhuvudtaget i någon riktning.
Tjaa, marknaden är relativt effektiv över tid med en mängd komplexa makrofaktorer. Hedgefonder skulle kunna blanka skiten ur marknaden (driva ner priset extremt) om det är en uppenbar nergång i något tillgångsslag.
Har du några källor på att det är de tre punkter du räknade upp som är de som drivit bostadspriserna till dagens priser? Samt att dessa kommer försvinna och påverka i andra riktningen till den grad att priset går ner?
Gå omvägen via valutan, banker, obligationer och aktier. Konceptet är alltså att de kan exponera sig både negativt och positivt mot de flesta andra tillgångsslag.
Ett förenklat exempel är att motsvarande GME. Hedgefonderna gick kort en ETF som bestod av en tredjedel GME. Sen gick de lång de andra två tredjedelarna. Då får de en kort exponering mot GME samtidigt som de inte behöver blanka GME direkt.
Eller SWAP avtal med banker mot bostadsobligationer med olika löptider.
Marginaleffekten av en räntehöjning på bostadsmarknaden pekar i samma riktning som på alla andra marknader, dvs. nedåt. Men som @Nightowl och @Nestor påpekat ovan så behöver ju inte det betyda att priserna faktiskt kommer sjunka.
Om du tänker dig att det står en lång kö med potentiella köpare till varje bostad och att en räntehöjning sänker allas tillgång till kapital med någon arbiträr procentsats. Då kanske vissa, eller till och med ganska många, av de potentiella köparna inte längre känner att de har råd att delta i budgivningen. Men samtidigt så räcker det ju med att vi har ett fåtal kapitalstarka spekulanter kvar i kön för att priset ska bli detsamma som om vi aldrig hade haft någon räntehöjning.
För att priserna faktiskt ska sjunka så måste den totala effekten av alla faktorer som påverkar priserna summera negativt. Och min helt spekulativa killgissning där är att det nog kommer krävas betydligt mer än några futtiga räntehöjningar för att motverka pristrycket uppåt från det begränsade utbudet som vi har i t.ex. de flesta storstadsområdena i alla fall.
I min värld är risken för att hedgefonder skulle påverka svenska räntor lika med noll. FED och andra centralabanker är så oerhört mycket starkare än hedgefonderna.
SVAPar är en naturlig del av all räntehandel. De gör att systemet fungerar bättre. Är en SVAP någon form av spekulation? Ja, men då är också den villaägare som väljer bunden ränta framför rörlig ränta också en spekulant.
Det som främst styr bostadspriser är inkomstnivåer och sysselsättningsgrad, inte räntor, inflation eller aktiemarknaden. Det kan säkert ske vissa förskjutningar på bostadsmarknaden kopplat till högre räntor. Risken att priserna bara ska fortsätta uppåt minskar också betydligt.
Det är stor skillnad på bostadsmarknaden på aggregerad nivå och situationen i varje enskild bostadsaffär. När marknaden saktar ner något (om den nu gör det) så blir det som regel enklare att göra bra bostadsaffärer. I lägen när marknaden är het tenderar även B-objekt att dras med och säljas till överpriser.
Om du har möjlighet att sträcka ut ditt bostadssökande över en längre tidsperiod så ökar dina chanser att kunna köpa ett objekt till förmånligt pris. Jag menar då att köpa ett objekt till ett pris som understiger det långsiktiga jämviktspriset. För ett normalt objekt finns ungefär ±10% i variation i slutpris. Att kunna vänta in en budgivning med lite lägre slutpris är i reda pengar värt en hel del. För att kunna göra det krävs mycket tid att vänta och att man har möjlighet att delta i många budgivningar.
Om man bor utomlands försvåras läget förstås något men i de flesta områden finns objekt av vissa typer. Har man gått på kanske 20-25 visningar i ett område har man ganska bra koll på utbudet och de olika objekttyper som finns där. Det vore som jag ser det fullt möjligt att låta ett ombud gå på en viss visning för att bedöma detaljerna. Inte sällan är besiktningsprotokollen endast tillgängliga på visningen, till exempel. Det vore alltså fullt möjligt att lägga bud på objekt man inte själv sett på plats.
Det är dumt att betrakta bostadsmarknaden som en och samma marknad eftersom det bara är det segment man själv vill köpa i som är relevant. Tex är det tydligt att många i (övre) medelklassegmentet har mycket kapital. Sannolikt är den gruppen (om de är dessa man konkurrerar med) inte riktigt lika känsliga för ränteuppgångar. Då lägger de bara in mer kapital för att få det boende de vill ha.
Mekanismerna är nog relativt välkända. Men indata, t.ex. räntenivåer/inflation/löneökningar etc. är ju inte kända för framtiden. På >1 års sikt tror jag lurar man nog sig själv om man tror att man gissar bättre än andra marknadsaktörer. På lite kortare sikt än 1 år kan kanske vissa trögheter i marknaden göra att det finns en liten chans att man tjänar på att vänta. Men även det är nog en rätt stor chansning.
Räntor påverkar bankernas KALP-kalkyl vilket i sin tur påverkar hur stort lånelöfte som banken ger.
Vid en budgivning är det en stor chans att den med högst lånelöfte vinner.
Så jag tror nog att räntor indirekt påverkar bostadspriser.
