Jag har en juridisk fråga rörande bostadsrätt jag behöver hjälp med.
Bakgrund: Vi flyttade till BRF för drygt ett halvår sedan. I föreningens stadgar finns regler (som baseras på Bostadsrättslagen) för vilka typer av renoveringar som kräver styrelsens tillåtelse - typiskt sett badrum, el och ventilation.
Som kontrollfunktion finns en obligatorisk s.k avflyttningskontroll där föreningen (genom förvaltaren) ska ha möjlighet att upptäcka avvikelser innan byte av innehavare.
Nu uppdagas ett antal kostsamma brister i lägenheten efter inflytt samt att det aldrig utfördes någon avflyttningskontroll, där dessa brister skulle ha uppdagats.
I egenskap av köpare har vi upplyst oss om det mesta rörande lägenheten, men inte om huruvida tidgare ägaren brutit mot föreningens stadgar.
Hur tycker ni att vi ska gå vidare? Vi anser att det främst rör sig om ett avtalsbrott mellan förra ägarna och BRF, snarare än mellan förra ägarna och oss.
Styrelsens skyldighet att godkänna ombyggnaden väger tyngre än lägenhetsinnehavarens skyldighet att söka tillstånd. Är det korrekt utfört är styrelsen skyldig att godkänna oavsett vad de tycker om själva ombyggnaden.
Absolut. Jag har inga synpunkter på ombyggnaden, utom på några punkter som är felaktigt utförda (ej hantverksmannamäsigt). Problemet här är att kvalitetskontrollen för föreningen uteblir om inte avflyttningskontrollen utförs. Lite som att jag skulle ta bort en bärande vägg, undvika kontroll och sedan sälja. Åligger det då köparen att kontrollera avsaknaden av giltiga tillstånd/kontroll?
Då är väl första steget att ta det med Föreningen och få deras syn på det. Om det är godkänt/godkänner så finns det ju ingen skada och att reklamera kommer ju inte ge något eftersom säljaren måste få möjligheten att rätta felet(som inte finns om det blir godkänt av föreningen).
Att det inte är bra utfört kan du alltid driva, men behöver nog kika på om exakt vart felet ligger och om det faller utanför eller inom din undersökningsplikt.
Normalt ställer man frågan om det finns intyg på arbete som är utfört, så till vida det inte är eller har uppnått sin tekniska livslängd. Då är det att räkna med att det behöver bytas och kan vara fel på det. Så om renoveringen var listad i beskrivningen så har man alla möjligheter att efterfråga intyg på det och även om det finns garantier från utförande part. Om det är gjort av ägare själv så bör ditt eget ansvar att besiktiga öka.
På tillträdesdagen tog ni över alla rättigheter och skyldigheter som följer med bostadsrätten. Eventuella renoveringar som har skett utan erforderliga tillstånd är därför en fråga mellan er och föreningen.
Föreningen är inte skyldig att göra någon besiktning av bostadens tekniska status i samband med att en bostadsrätt överlåts. Att de ändå tycks göra det är kanske bra, men er undersökningsplikt kvarstår, oberoende av huruvida föreningen har genomfört en besiktning eller inte.
Det verkar snarare som att det är ni som har brustit i undersökningsplikten här, eller blivit vilseledda av säljaren.
Helt med på det. Ansvaret för underhåll etc ligger på oss. Jag är inte så oroad för själva funktionaliteten (funktspärr etc). Däremot är ju frågan; om den gamla ägaren nu bröt mot Bostadsrättslagens (och stadgarnas) krav på att upplysning och godkännande av styrelsen om viss renovering, vilka sanktioner finns då att ta till? Agerandet är ju ett brott som är kopplat till personen, inte till bostadsrätten i sig (som kan vara fallet med fysiska fastigheter).
I vårt fall står det i stadgarna och stadgar i en BRF är att betrakta som ett avtal mellan medlemmarna. Genom att inte upplysa om renoveringar som täcks av Bostadsrättslagen borde det alltså vara att betrakta som avtalsbrott av förra ägarna.
Föreningen kan styrelsen till exempel kräva att du såsom ägare av bostadsrätten återställer den renovering eller ändring som gjordes utan nödvändigt tillstånd. Kanske kan du sedan kräva säljaren på skadestånd.
Att renovera en lägenhet är ett agerande som i allra högsta grad är kopplat till lägenheten, och därmed bostadsrätten.
Bostadsrättslagen ger föreningar små möjligheter att straffa medlemmar som bryter mot skyldigheter som endast tas upp i stadgarna, och inte i lag. Dessutom är säljen förmodligen inte längre medlem i föreningen.
Stämmer nog inte om det inte finns någon skada med ombyggnaden.
”Föreningen har som enda grund för att makarna A. skall förpliktas återställa lägenheten åberopat att ombyggnaden skett utan styrelsens tillstånd. Föreningen har således inte gjort gällande att det uppkommit någon skada eller olägenhet genom ombyggnaden. Snarare framgår av utredningen i målet att lägenheten förbättrats genom ombyggnaden. Till det kommer att ett återställande enligt uppgift skulle medföra stora kostnader. Enbart den omständigheten att ombyggnaden skett utan erforderligt tillstånd utgör enligt hovrättens mening inte tillräckliga skäl för att bifalla käromålet. Hovrätten fastställer därför det slut som tingsrätten kommit till.”
Finns även svar på frågan om konsekvenser i domen.
Ni har fått kloka synpunkter av Doriri ovan. Köpet av en bostadsrätt regleras i köplagen. Köpet sker vanligen i befintligt skick och köparen bör undersöka före köp. Om säljaren gjort utfästelser som inte stämmer eller om det finns brister som inte kan anses som förväntade kan en köpare ställa krav på ersättning. Förefaller inte gälla i ert fall.
Det finns reglerat i Bostadsrättslagen vilka förändringar som kräver föreningens tillstånd. Om sådana förändringar görs utan tillstånd är det en fråga mellan föreningen och bostadsrättsägaren. Det finns inga krav på besiktning vid överlåtelse, men viss föreningar kan tillämpa detta. I så fall är det föreningens ansvar att se till att detta görs. Om det gjorts förändringar som är bristfälliga så är det en komplicerad bedömning mellan föreningen, tidigare ägare och nuvarande ägare. Huvudansvaret för kostnader faller troligen på nuvarande ägare men ofta får föreningen ta ansvaret. Det är svårt att gå på tidigare ägare om denne inte längre är medlem i föreningen.
