Hej. Vi har en liten relativt nybildad BRF som skulle ha stått färdig för några år sedan, men som pga förseningar och konkursad totalentreprenör, fortfarande inte “lämnats över” till de boende. Två av byggherrarna (ägare av företaget som driver projektet) sitter i styrelsen och sedan årsskiftet även två boende. Byggherrarna har först i sommar börjat dra ordentligt i att få in el och vatten med individuell mätning och avtal, vilket krävs inför överlämnandet. Föreningen betalar just nu för el och vatten som en klumpsumma utan individuell mätning, det kan till och med vara byggel. Pga krångel, förseningar, översvämningar, byggfel m.m. så har de boende inte betalat avgift till föreningen. Historiken och överenskommelser kring detta föregår min inflyttning, men jag har inte betalat avgift öht sedan jag flyttade in i maj 2024. Nu verkar byggherrarna ha insett att det kommer bli dyrt att färdigställa projektet i takt med att vi trycker på att få saker åtgärdade och BRF:en överlämnad. De kräver nu pengar retroaktivt från april 2024. De kräver inte avgiften uttryckligen, utan återbetalning av föreningens löpande kostnader, månad för månad, uppdelat på andel i föreningen, vilket överstiger den beslutade årsavgiften.
Det handlar om mycket pengar för de större bostäderna. Jag tog upp att föreningen inte har rätt att kräva annat än avgiften (och därav ingen retroaktiv betalning av kostnader för elräkningar, vatten, bredband etc (stämmer detta?)). Reaktionen blev att de hotar sluta betala föreningens räkningar nästa vecka vilket ju sätter föreningen på obestånd. Det behöver tydligen låna för att täcka föreningens löpande kostnader, vilket såklart är orimligt och inget de ska behöva göra. Vi boende har sedan årsskiftet uttryckt att vi vill börja betala avgiften, men inte fått någon respons på det. Vi boende styrelsemedlemmar föreslog att vi omedelbart ser till att få in avgifter för två månader, för att säkra likviditeten, medan vi hanterar frågan om retroaktiv betalning separat.
Vad är en bra väg framåt här? Jag misstänker att de enligt stadgarna kan kräva avgifter ännu längre bakåt, om vi inte går med på att betala el,vatten och bredband retroaktivt. Jag tror att de ändå ser sig som “schyssta” här, vilket kanske stämmer i någon mening?
De boende känner en viss olust inför att betala en så stor klumpsumma, så sent påkommet från byggherrarna (akut likviditetsbrist), och att betala el, vatten m.m utan individuell mätning och kontroll över avtal.
Hur bör vi två boende i styrelsen agera för att lösa detta på bästa sätt? Hur löser vi akut likviditetsbrist på ett korrekt sätt?
Steg 1 måste vara att lusläsa avtal, stadgar och tidigare protokoll för att få klarhet i vad som egentligen gäller.
Det låter som att det finns stor risk för intressekonflikter med en styrelse som består av en blandning av boende och byggherrar varav vissa sitter på två stolar.
Om det är schysst att inte ta avgift så att föreningen står utan pengar att betala räkningar? Låter mer som dålig förvaltning.
Kanske har de gett andra saker och vill vara schyssta, men det är enorma intressekonflikter och en fara med dem i styrelsen. Inte alls otänkbart att deras egna företag också krisar och står utan pengar samtidigt. Att hota om att göra på deras sätt eller inte betala räkningar låter inte heller bra.
Ett direkt kapitaltillskott skulle dock kunna vara ett sätt för föreningen att få in pengar. Men inget styrelse själv kan besluta utan stämma och antagligen mer än enkel majoritet för att gå igenom.
Kanske kalla till extra årsstämma och tillsätta ny styrelse med bara boende. Viktigt att inte ge ansvarsfrihet. Har ni en ekonomisk förvaltare som kan hjälpa typ riksbyggen, SBC? Hoppas att inte byggföretaget sköter er ekonomi.
Låter som en väldigt snårig situation. Håller med om att verkligen förstå situationen fullt ut och hur redovisningen kommer att fungera då ni inte betalat avgifter.
Håller också med om att ni boende borde kalla till en extra stämma och se till att byggbolaget inte sitter i styrelsen. Så att ni har en styrelse som ser till föreningens bästa.
Det kan vara bra att känna till att för att utreda huruvida styrelsen gjort fel eller inte så tillsätts en jurist som går igenom precis allt som hänt senaste året, alla beslut som fattats och ekonomin. Hen intervjuar dessutom de inblandade. Detta är dyrt för föreningen, jag har varit involverad i en sådan situation och juristens granskning kostade föreningen flera hundra tusen.
Så det är inte oproblematiskt att driva igenom att styrelsen inte hålls ansvarsfri. Man bör vara väldigt säker på sin sak att oegentligheter har begåtts och inte använda det verktyget bara för att få en oklar situation testad. Det är alldeles för dyrt för det.
Ansvarsfriheten i sig öppnar bara för ökad möjlighet att driva en skadeståndstalan gentemot styrelsen.
Om det är värt att faktiskt driva en juridisk process beror väl lite på situationen. Kan så klart bli mycket dyrt särskilt om risk att föreningen förlorar, men föreningen måste inte heller välja att driva någon process. Så det finns inte mycket att förlora på att neka ansvarsfrihet utan det ökar valmöjligheter om det finns tveksamheter kring hur ekonomin har skötts. Särskilt när det finns olika intressen.
Om insyn saknas i ekonomin och problem uppdagas efter att ansvarsfrihet har beviljats kan det vara svårare att driva juridiskt.
Relevant också om det finns en pålitlig revisor eller företagens egna eller liknande. Tyvärr också upplevt att revisorer även på stora byråer ej tycks ta arbetet på allvar.
Det är själva utredningen om vad styrelsen gjort som är dyr. Den utsedda juristen går inte bara igenom just det enskilda problematiska ärendet utan allt som styrelsen gjort under året, det tar tid och kostar. Den utredningen får föreningen stå för. Efter juristens utlåtande kan individer (eller föreningen) välja att driva ärendet vidare i domstol. Det kan förstås bli ytterligare kostnader om man förlorar.
Berätta gärna mer om detta. Jag upplevde inte att föreningen hade en möjlighet att styra eller avgränsa utredningen. Tänker också att i TS fall finns det väldigt mycket att gå igenom juridiskt, både vad som stått i avtal, vad som gjorts, om det funnits jäv när beslut har fattats, osv osv.
Mest nr 2 som vi skrivit om. Inget måste att starta utredning.
Men ja juridiska tvister är dyra, och bostadsrättsföreningen kommer behöva bevisa att fel har begåtts om det går vidare. Så bäst att undvika om möjligt men TS situation låter också mycket tveksam, och som en situation där det potentiellt kan behöva drivas ett skadestånd.
Brfen kan sen driva process mot byggföretag som inte levererar oavsett men risken är att byggstyrelsen tar beslut som gör att byggföretagen inte behöver leverera eller på annat sätt som gör att byggöretagen tjänar, medan föreningen förlorar. Då ändå bra att någon från byggföretaget kan vara personligt ansvarig. Hela konceptet med byggstyrelse med stora intressekonflikter är mycket konstigt.
Sen är det ju TS själv som inte får ansvarsfrihet då så kanske inte optimalt på alla sätt. Bra att reservera sig mot tveksamma beslut i protokoll om det pekar ditåt. Tror revisorn som sagt är viktig att kolla med också utöver eventuella ekonomiska förvaltare.