Sitter just nu själv på ett förstahandskontrakt 40kvm i innerstan, men vill någon gång äntra bostadsmarknaden, dock främst av ekonomiska skäl då jag kommer köpa relativt likt det jag bor nu.
Tyvärr tror jag ekonomin ser relativt dålig ut i BRF:en men är inte allt för insatt så rådfrågar er här
Summering:
Lgh 35 kvm (+17 kvm loftvåning) - dessa har de senaste 2 åren gått mellan 4,8-5,3M, dvs 140k/kvm eller 100k/kvm inkluderat loftvåning. Skulle väl säga att Hagastan i Vasastan generellt ligger kring 90-110k/kvm.
16k lån per kvadratmeter - aj va? Är dock producerad bara för några år sedan så renoveringar lär dröja. Och lånen verkar vara bundna på varierande längd framöver
Rätt hög andel juridiska personer i föreningen.
Marken ägs i alla fall av BRF.
Inga hyresintäkter.
En bekant som är relativt insatt menar att dessa är kraftigt övervärderade och bör inte köpas för nedåt 4M. I och med min sits har jag ingen brådska att slå till och hoppas (million dollar question) på lite fortsatt nedgång och kanske lyckas få en billigare.
Hur dålig är föreningen?
Är det möjligt att göra någon typ av diskontering på priset pga detta för att landa på en mer rimligt värdering?
Hur kan de egentligen vara övervärderade om de frekvent köpts på samma nivå under några års tid - innebär det att de likt en aktie kan falla i pris pga det?
Jag skulle inte vilja bo i en förening där många bostadsrättshavare är juridiska personer. Skälet är att föreningen, om de utgör en för stor del, kan tippa över och bli skattemässigt oäkta.
Varför hög omsättning? Har de inte råd med 5% nyköpt eller är det andra anledningar? Fuskbygge likt Norra Tornen där avloppsvatten blandades med dricksvatten, hissar som inte fungerar osv? Eller är det sveriges största motorled precis invid med avgaser och ljud som är till förtret? Hög omsättning vittnar om något.
Spekulationsförsök kanske? Föreningen är ju ny och bildad på andra sidan pandemin med allt vad det innebar av hemarbete och ändrade ekonomiska förhållanden.
Menar inte nödvändigtvis att varje enskild lgh byts snabbt utan eftersom det finns 70 i princip likadana lgh i fastigheten så är det inte direkt sällsynt att det ligger ute någon.
Inte helt lätt att få en tydlig överblick eftersom det är en del felaktigheter som rättats till från tidigare år.
Det är en ovanligt bra spridning på lånen med tanke på att det är en relativt ny förening, så det reducerar risken för större avgiftshöjningar.
Såg ut som att de höjde avgiften med 15% 2023, det borde inbringa ca 600 tkr mer intäkter per år, samt om man tar bort korrigeringen för överdebitering så borde föreningen ha ca 1000 tkr högre intäkter 2023 än 2022. Det borde precis täcka räntehöjningarna på lånen som löpte ut 2023 (ca 850-900 tkr) och taxehöjningar på fjärrvärme, vatten och sophämtning)
Ska man bara täcka ökade upplåningskostnader och andra taxehöjningar så skulle jag gissa att man skulle behöva höja avgiften 2024 med 5-7% och 2025 med uppåt 15%. (Om räntorna sjunker ner mot 3-3,3%).
Elkostnaderna lär bli betydligt lägre i 2023 än 2022.
Ser ut som att man blir debiterad för värme, vatten och tv/bredband (borde bli ca 20% ovanpå avgiften).
Sen är det ju inte speciellt imponerande att man amorterar ca 200 tkr per år (0,2%) av lånet, kommer inte finnas några pengar för större underhållsåtgärder på sikt. Jag kan nog tycka att man borde amortera minst 1% om året, det skulle kräva ytterligare 15% i höjning av avgiften.
Det är inte speciellt imponerande heller med ett negativt resultat på 9 msek även om merparten utgörs av avskrivningar.
Det ser ut att vara lite unikt boende, så lite premiumpriser kan man nog få ut, då boendeekonomi kanske prioriteras lägre än statusen av att bo lite unikt. Vill man bo där länge så tror jag man kan räkna med en hel del avgiftshöjningar, känns lite som en förening där man kanske skjuter det framför sig då många boende och styrelsen kanske inte planerar att bo där i många år.
Stockholm stad har ett par ganska intressanta verktyg där man kan se luftkvalitet och bullernivå för berörda områden. Bullerkartan kan man se typ i 3d så där kan man få en bra uppfattning om man kommer kunna använda balkongen.
Personligen så skulle inte en sån lägenhet locka mig, pga pris, lägenhetslayout (svårt att anpassa till rimlig peng om man vill ändra något). Men som jag skrev finns det nog en målgrupp som är intresserad av den här typen av objekt eftersom priserna är så pass höga. 79&Park är väl något liknande med stilrena utrymmen och ganska högt till tak och ligger nära Gärdet med gott om grönytor. (Men jag tror även där att man kan räkna med avgiftshöjningar framöver pga höga lån med sämre spridning).
Är den största risken med att köpa en brf med sämre ekonomi framtida avgiftshöjningar?
Vet inte exakt vad en stor höjning är men om den hade ökat med 10% nästa år innebär det 2750 på ett helår. Utan att räkna allt för noga men säg att det hade ökat 10% varje år i 10 år kanske viktad höjning blir ish 5000 per år. Så på 10 år förlorar jag cirka 50.000 kr i avgiftshöjningar, och tvivlar på att jag skulle bo där så länge. I sammanhanget känns ju dessa 50k som en rätt försumbar summa över en 10 års period. Eller missar jag något här?
Det som har större effekt antar jag är huruvida jag köper den till ett bra pris, och hur prisutvecklingen blir över kommande år. Men där är det ju så klart väldigt många faktorer inblandade.
Håller med. Dock är det ju ett loftplan på 17 kvm också. Så klart inte helt jämförbart med en till våning men räknar man in den så är det 52 kvm och priset är då <100k / kvm
Låter som en personlig preferens ang området, och där kan man ju tycka olika. Jag gillar området och lägenheten.
Trivs rätt bra men hade nog trivts ännu bättre där. Dels det och sen framförallt om det kan ge mening rent ekonomiskt att äga BR, vilket inte känns helt solklart givet dagens läge på bostadsmarknaden och räntor jämfört med senaste årtiondena.
Det här objektet specifikt känns ju eventuellt som en tveksam investering, beroende på pris antar jag, vilket är varför jag gjorde tråd här
