Jag och min man är på jakt efter en bostad i Stockholm till oss och vår lilla bebis. Vi tänkte oss först en bostadsrätt eftersom vi vill bo hyfsat centralt.
Men igår såg jag en tomträtt ute till salu, cirka 20 min utanför stan och inom vår budget. Villan är liten, 100 kvm, men i bra skick och fint renoverad. Ett riktigt drömboende för oss. Barnvänligt, trädgård, nära stan … Att den faller innanför vår budget beror förstås på att det är en tomträtt och inte äganderätt.
Nu undrar jag: Är det en heldålig idé att köpa en villa på tomträtt? Vad är de största riskerna? Vad finns för för- och nackdelar?
Tomträttsavgälden är fastställd 10 år framåt och planeras att höjas stegvis för att slutligen landa på det nya beloppet 37k/år. För oss är inte detta någon enorm kostnad, det är fortfarande långt mycket billigare än vad vi hade betalat i BRF-avgift för en lägenhet i samma storlek.
Tomträttsavgälden blir cirka 3 000 kr i månaden. Jämför man det med BRF-avgiften för en motsvarande bostadsrätt om 100 kvm tror jag utan problem att vi är uppe i kanske 8 000 kr (?) i månaden. Så i mitt huvud är det ändå “billigt” om man tänker på det som en sorts hyra. Självklart inser jag att denna kostnad inte innefattar underhåll/el/sophämtning så som en BRF-avgift gör men självklart ser vi till att ha en buffert.
Eftersom villan är liten skulle jag uppskatta att vi bor där snarare runt 10 år än 30 år, för att så småningom kanske uppgradera till något lite större i takt med att familjen eventuellt växer.
Den enda risken som jag ser det är att tomträttsavgälden höjs drastiskt och påverkar priset på villan den dagen vi vill sälja – såpass mycket att vi riskerar en stor förlust.
Fördelarna jag ser är att vi här får ett boende som vi aldrig hade haft råd med om det hade varit äganderätt!
Vad säger ni kloka människor därute? Är det något jag glömmer att ta med i kalkylen här? För mig känns detta som ett kap!
Det har länge varit olönsamt att köpa loss tomträtt. Frågan är i grunden politisk. Normalt är det billigare att köpa ett hus inkl. tomt än hus och tomt separat.
NEJ NEJ. Ska köpa en villa så ska tomten vara friköpt. Stockholm stad har ju satt i system att mjölka BRFer på tomträttsavgäld. Tänk att avgifterna har fördubblats i Stockholm. Det kommer också vara en utgift som du inte kan påverka.
Bor i ett bostadsrättsradhus med tomträttsavgäld. Om värdet på fastigheten går upp så följer även avgiften för tomträtt vid nästa förhandling.
Mer konkret har det hittills varit så att prisskillnaden i många fall inte har återspeglat merkostnaden för tomträtt. På motsvarande sätt har markkostnadens andel av köpeskillingen vid många fastighetsköp ofta varit lägre än vad det kostar att köpa loss marken idag. Den bedömning som mäklare har gjort är att skillnaden i pris mellan tomträtter och friköpta objekt kommer att öka över tid.
Du kan räkna med att det inte finns några kap på det sättet på marknaden. Om priset är lågt är det antagligen satt lågt för att locka folk och att de ska tänka som du gör. Man vill undvika att skrämma bort köpare med tanke på att det inte är friköpt tomt. Sannolikt förväntar man sig budgivning.
Om man vill göra kap är enda sättet att kunna marknaden väldigt väl så att man räkna ut vad en prissättning beror på. Helst bör man ha kikat på ett gäng hus med tomträtt så att man vet hur intresset för dem ser ut, hur rabatten på dem brukar vara gentemot friköpta tomter, osv. Du behöver helt enkelt veta vad det är du köper, om du vill kunna fynda. Detta gäller särskilt när huset har någon form av nackdel ur marknadens ögon. Man behöver kunna bedöma den nackdelen med krassa ögon och inte vara för optimistisk.
Tänk också på att om huset skulle vara svårsålt nu så räkna med att det är svårsålt den dagen ni ska sälja.
Mitt förslag är att du kollar av marknaden brett i hela Stockholm för att se vad som finns i din prisklass. Detta är sannolikt inte enda intressanta huset. Försök hitta andra att jämföra med. Gå på många visningar och lägg märke till vad husen går för. Ha inte för bråttom.
Det är skillnad på villor och BRFer.
Stockholms stad skriver:
I de flesta fall kan du som har en småhustomträtt köpa loss tomten, ett så kallat friköp. För tomträtter för flerbostadshus gör staden en bedömning från fall till fall.
…
Småhus – friköpspriset är 50 procent av marktaxeringsvärdet.
Fritidshus – friköpspriset är 85 procent av marktaxeringsvärdet.
Flerbostadshus (*) – friköpspriset är lägst 85 procent av marktaxeringsvärdet.
Det är enkelt att ta reda på taxeringsvärdet och räkna ut vad det kostar att köpa ut. Höjer de avgiften kan man köpa ut förutsatt att man har råd.
Säkert, men det kan man ändra på. Staden får en ny majoritet och sen är man igång. Skulle absolut inte köpa en villa på tomträtt, men det är jag det. Har jag inte råd att köpa loss tomten, då har jag inte heller råd att bo där.
Du har förstås helt rätt i att man behöver veta mer om det man fyndar för att det verkligen ska vara ett fynd.
Jag har funderat mycket under dagen, fram och tillbaka, och jag är inte så naiv att jag tror att jag har “hackat systemet” och hittat ett fläckfritt sätt att köpa sig en prisvärd villa i Stockholmsområdet. Jag är helt på det klara med att en tomträtt aldrig kommer att värderas lika högt som en motsvarande äganderätt.
Intressant också som AlphaCentauri skrev, att “Den bedömning som mäklare har gjort är att skillnaden i pris mellan tomträtter och friköpta objekt kommer att öka över tid.” Det är bra att ha med i åtanke.
Men det är nog ett pris jag är beredd att “betala” om det innebär att jag får, säg, 10 goda år i villa och se mina barn växa upp med trädgård och lekmöjligheter – något jag inte hade haft råd annars. Är alltså beredd att gå miste om lite “bostadskarriär” här i utbyte mot livskvalitet. Är egentligen inte ute efter att tjäna pengar – vill bara leva ett gott liv och helst inte gå back några enorma summor den dagen vi säljer.
Alla bostadsköp är ju en risk på det sättet – man vet ju inte om man kommer få pengarna tillbaka eller inte – och tomträtt ska man nog komma ihåg är ännu mer riskfyllt än äganderätt.
Så ja, ur en strikt ekonomisk synpunkt finns det säkert bättre investeringar att göra. Men ur en livskvalitetssynpunkt känner jag ändå att jag kan ha en hel del att hämta här Skulle vara väldigt glad om vi kunde få möjligheten att bo i villa.
Men försöker såklart tänka klokt, långsiktigt och väga fördelar mot nackdelar i vår unika situation.
Ska också titta mer på vad andra tomträtter och äganderätter i området gått på. Kommer också vara uppmärksam på intresset på denna bostaden. Om folk är avvaktande är det ju förstås bra för oss om vi vill lägga ett lågt bud – men kan förstås vara negativt den dagen vi vill sälja. Jag får väl hoppas på ett mellanting
Tack alla för klok input hittills! Fortsätt gärna bolla med mig! Väldigt intressant tycker jag.
Finns andra alternativ för er än (centrala) Sthlm? Det låter inte som en jättebra deal ni funderar på. Å andra sidan vet ingen exakt hur något kommer att bli.
Vi båda jobbar inne i centrala Stockholm, så flyttar vi för långt ut så blir istället pendlingstiderna långa och man förlorar tid med barn och familj på kvällarna. Den tiden värderar jag högt, särskilt så här under småbarnsåren och jag vill ha barnet på förskola så korta dagar det går.
Så därför var villa i Stockholm inte på kartan ens, förrän nu då kanske.
På vilket sätt tänker du att det inte är en jättebra deal? Tror du huset riskerar att sjunka i värde?
Jag är som sagt inte ute efter att tjäna några större summor här, vill bara inte gå back eller göra en riktigt dålig affär.
I Stockholm så har tomträttsavgifterna ökat mer än 100 procent var tionde år. Så det är ju bara räkna på det, har ni otur så går ju höjningen in när ni ska sälja och då är objektet inte lika attraktivt.
Jag tror jag vet vilket hus ni tittar på. Vi jagar också hus i Stockholm.
Ser man på området i sig så är det väldigt poppis och med bra kommunikationer in till stan.
Prisbilden må vara lockande men man får ett friköpt hus på samma gata för under miljonen extra. För mig så var det rödflagg även om det inte var samma standard.
I övrigt ett fint hus, jag hade dock önskat mer än en toalett och kanske ett extra sovrum över en verkstad
Jag tycker att du verkar resonera klokt och har vägt för och nackdelar.
Ja, jag ser det som något riskabelt men å andra sidan tror jag att ni får det sålt sinom tid om ni köper det. Och det är klokt att leva under tiden ni eventuellt letar annat/större. Lycka till och hoppas det ordnar sig för er!
Skulle vara väldigt glad om vi kunde få möjligheten att bo i villa.
