Jag har lite funderingar kring att köpa lägenhet i BRF i form av radhus/kedjehus, men jag är lite orolig då det i mitt huvud skiljer sig en del från vanliga lägenheter.
Tänkte att ni kanske har lite kloka tankar.
Jag hittade ett intressant objekt i en BRF med 20 bostäder, 100kvm styck. Är denna förening så liten att man bör passa sig?
Kedjehusen är från mitten av 60-talet, föreningen är skuldfri och äger marken.
Nettoomsättning ca 600tkr, kassa ca 1400tkr.
Avgift 2500kr. Tillkommer ca 2500kr i driftkostnader man bekostar själv.
Det är en del renoveringar gjort dom senaste 10 åren, bland annat fönster, dörrar, relining(!) och tätning av tak.
Ganska hög medelålder. Jag tycker spontant att utsidan ser välskött ut.
Vad säger folket? Är det något man ska akta sig för?
BRF kedjehus kanske är lite udda. Det som tilltalar mig med objektet är att bo i lägenhet men ha garage som nås inifrån, samt stor uteplats med tillräcklig gräsmatta för att grilla och stoja lite. Riktig AC med utedel.
Varför skulle man akta sig? Jag bor precis så, fast våra hus byggdes i början av 50-talet. Skuldfri och välskött förening som äger marken. 24 bostäder. Jag, som inte är minsta kunnig inom bygg/teknik tycker det är en stor fördel att inte ha ansvar för yttre underhåll.
(Som extra bonus uttryckte ”min bankman” nyligen att jag bor i stans mest attraktiva brf).
Min spontana tanke är att flera separata hus (i det här fallet enplansvillor som sitter ihop med garage mellan sig) kanske är dyrare att underhålla än om man tryckt ihop allt i en betongklump med tre våningar.
Väldigt mycket takyta t.ex, kanske dyrare när stambytet kommer osv?
1.4 miljoner i kassan är väl rätt snålt för 20 tak, eller stambyten, men samtidigt är ju föreningen skuldfri, så det kanske bara är att låna upp om man inte hunnit spara tills dess.
Ja, om taket redan läcker bör man ta lån och byta det. Här är väll största risken att styrelsen inte lyckas få tummen ur och låter medlemmarna ta vattenläckorna samtidigt som man gör punktreparationer. Vissa skuldfria föreningar fastnar vid detta och lyckas inte ta nya lån.
Att spara i kassa för takbyte är ineffektivt och det skapar mer värde för medlemmarna att istället jobba med lån kontra amortering.
Vad är det för uppvärmning och ingår värme i avgiften eller driften?
Månadsavgiften verkar något låg. Man får räkna med att den kan nästan dubbleras om någon större utgift behövs och man behöver låna. Låter lite som om man lappat och lagat och skjutit mer grundliga renoveringar på framtida medlemmar.
Vad finns i underhållsplanen för de närmaste åren?
Det är inte nödvändigtvis bra att en förening inte har några lån, det kan tyda på att man skjutit stora investeringar på framtiden och valt att hålla kostnaderna nere. Relining är en sådan lösning, förr eller senare behöver man göra ett stambyte, relining skjuter bara detta på framtiden. Tätning av tak kan vara samma, man fixar problemen men förr eller senare behövs en mer ordentlig renovering.
Du kan höra med föreningen hur det ser ut med planen framöver och hur avgiften förväntas täcka kommande utgifter.
I valet mellan två likadana objekt, varav ett är brf och det andra villa är valet lätt. Jag skulle alltid välja villan, om inte brf skulle vara signifikant mycket billigare.
En brf är i praktiken en ekonomisk förening där du och övriga boende är medlemmar. Du åker ju på varenda kostnad ändå. Det blir därför inte billigare om styrelsen skall ha ett högt arvode. Du tar dessutom en risk att styrelsen är inkompetent och inte sköter ekonomin på rätt.
Men visst, hittar man ett bra radhus i form av brf till rätt pris så köp. Men du måste vara medveten om de risker som finns. Det senaste årrens många avgiftshöjningar på 20, 30, 40 procent manara till eftertanke. Att köpa en brf för “att få hjälp” med underhållet kan ge en bitter eftersmak.
Poolen att plocka en styrelse ur är ju helt klart liten, så risken att det är idioter är väl ganska stor.
Kanske bör hålla mig till en vanlig lägenhet, men det hade varit gött med uteplats och eget varmgarage.
Är ganska händig men har kommit fram till att jag hatar allt vad underhåll heter. På fritiden vill jag göra roliga saker, inte greja med hus och trädgård.
Ja, det är inte lätt att äta kakan och ha den kvar. Det är ju exempelvis en väldigt stor kostnadsmäsdig skillnad mellan att måla om villan själv eller att låta en hantverkare göra det. Men är man beredd att betala, så…
Jag bor precis så. Jag tycker att det är bra. Vi tycker att vår förenings ekonomi är bra, men den du pratar om verkar ha ännu bättre.
Det som är lite jobbigt med så små föreningar i hus byggda på 60-talet kan vara att det är krångligt att genomföra stambyten och såna saker. Men generellt är det toppen och inget att oroa sig för. Och ditt fall är ju tydligen relining gjord, vilket förhoppningsvis skjuter ytterligare såna saker på framtiden en bit.
Hur stor risken är för att BRF-styrelsen består av idioter beror nog på hur man ser på sina medmänniskor i stort. Ju större procentandel desto större risk. Jag har inte identifierat någon idiot i vår styrelse, tvärtom. Möjligen med undantag av mig själv då…
Jag bodde i en amerikansk BRF som bestod av sex radhus när vi bodde i Cambridge (Boston)
Små BRF kan antingen fungera väldigt bra eller ha en hel del friktion. Du kommer att vara tvungen att hantera yttre underhåll och diverse andra problem i en grupp med varierande kunskap, intresse och finansiella möjligheter.
Förmodligen inte 30, det är väldigt lågt. I samtid brukar gränsen för intellektuell funktionsnedsättning sättas vid 70. Under 70 kan man få en diagnos.
