Fast om du amorterar 100kr och dessutom sätter av 100kr till föreningens långsiktiga underhållsplan så amorterar man ju detta också. Dvs amorterar man därmed 200kr.
1 gillning
Intressant, vad menar du med fiktiv? Att det är en bedömning? Är ju rätt många kostnader som är bedömningar.
Hej, det är fråga om två olika former av sparande. tidigare åtagande (amortering) och framtida åtagande (större renoveringar). Minst 100 kr av varje. Detta avser byggnadens yttre.
Lägenhetens inre underhåll tillkommer. Den svarar medlemmen för. Också här är det fråga om minst 100 kr/kvm och år (en liten lägenhet bör spara 150 kr/kvm och år då kök och badrumsrenovering slås ut över en liten yta). De flesta sparar inte för inre renovering utan lånar lite mer hos banken när det är dags, då bostadsrättens värde gått upp under tiden och man kan låna mer.
Nej, nej, nej!
Avsättning till Yttre Undershållsfond är en ren bokslutsdisposition. Sätter man av 100 000 kr om föreningen går med förlust, så betyder det bara att Bundet Eget Kapital har blivit 100 000 kr högre samtidigt som Fritt Eget Kapital har blivit 100 000 kr lägre i andra ändan. Så illa är det.
En amortering är däremot en amortering.
1 gillning
Avsättningen syns i årets kassaflöde vid Normalår. Om inga större renoveringar skett (Normalår) bör kassan växa relativt föregående års kassa. Om boytan är t ex 2000 kvm bör kassan då vara 200 000 (2000 x 100) kr större än året innan. Då avsätts tillräckligt.
1 gillning
Nja. Att bara titta på kassaflödet kan vara nog så vanskligt. Har brf exempelvis beslutat om en extraamortering på lånet, stämmer det inte alls.
I praktiken amorterar man allt sparande efter att buffert på kontot är tillräckligt stort. Att bara fortsätta lägga pengar på hög är idioti så länge det finns lån att betala av.
Vad man väljer kalla för sparande och vad man kallar för amortering är irrelevant då det blir samma sak för framtida medlemmar. Det går att kalla allt för amortering och ha 0 avsättning till yttre fond så länge totala siffran är den samma. Det viktiga är att totala siffran täcker underhållskostnaderna+amortering långsiktigt. När det är dags för nytt tak bör lånet på förra taket vara avbetalat helt enkelt.
2 gillningar
Gör man ett bra resultat finns pengar till avsättning till Yttre fond med bibehållet Eget Kapital. Rent praktiskt är det oftast bra att använda pengarna till att amortera. Orsak och verkan.
Du måste ha missförstått. Att räkna samman amortering och avsättning till Yttre fond är helt fel. Då räknar du dubbelt upp. Avsättning till Yttre fond är en ren bokslutsdisposition och har inget med kassaflödet att göra. Yttre fond är inget bankkonto där det finns pengar.
1 gillning
Visst är det så. Klart som korvspad. Det självklara är oftast svårast att förstå.
Avskrivningar uppskattar årets slitage på hela byggnaden. Vad det kostar att reparera slitaget, återställa det förslitna? Sålunda inte en direkt kostnad utan en uppskattad framtida kostnad. Om byggnaden kostade 100 milj kr (entreprenadkostnad) och förväntas hålla i 100 år avskrivs 1 miljon årligen. Men efter t ex 25 år har kostnaden för att ersätta det förslitna ökat till 2 miljoner. Efter 50 år kostar det kanske 4 miljoner att det året ersätta årets förslitning.
Egentligen borde posten Avskrivningar skrivas upp med årlig inflation. Å andra sidan avser A hela byggnadens slitage (såväl yttre som inre). Inre underhåll ansvarar medlem för. I början är A-posten sålunda överdriven (då här ingår även inre underhåll), men efter 20 år kanske den motsvarar verkligt yttre underhåll. Posten A är sålunda fiktiv, ofta inexakt, men är ändå något vi får leva med. För den visar på att det sker en förslitning och uppskattar denna, mer eller mindre exakt.
1 gillning
Den är alltså inte fiktiv, utan en uppskattad kostnad.
För övrigt verkar du ha missförstått vad en avskrivning är. Den uppskattar inte ersättningskostnad utan fördelar ut originalkostnaden. Uppskattningen består således i nyttjandeperiod, inte storlek. Dvs om du investerar 100 msek i en byggnad så ska dessa 100 fördelas ut i tid över nyttjandeperioden. Det har inget med ersättningskostnad att göra heller.
Eventuellt missförstår vi varandra. Men rätta mig igen om jag tänker fel. jag tänker att man upprättar en långsiktig underhållsplan. Låt säga att man då delar den med exempelvis 50år och kommer fram till att man behöver 200kr per kvadratmeter totalt för att kunna fullfölja den planen så amorterar man helt enkelt 200kr per kvadratmeter. Man behöver väl ändå inte ha råd att lägga 200kr per kvadratmeter på hög samtidigt som man skall ha råd att amortera ytterligare tex 100kr per kvadratmeter? För hur man än vrider och vänder på det så måste de 200 kronorna per kvadratmeter väl ändå i princip alltid amorteras, sålänge man nu tex under ett år verkligen behöver utföra tex “den där målningen i trapphuset”?
1 gillning
Ja, men för stt ha råd att amortera så måste ju föreningen ge ett överskott på 200. Dessa 200 överförs i bokslutet till Yttre Undershållsfond. Samtidigt används pengarna till amortering.
Att man i bokslutet för överförs till Yttre Undershållsfond innebär inte att pengarna finns på något konto.
1 gillning
Självklart inte. Men det är ju viktigt att de finns någonstans. I vårt fall amorteras de.
Såvitt jag vet kan man inte placera pengar åt sin BRF annat än i ränta och det faller ju bort helt jämfört med amortering. Med alla nya nyckeltal som finns nu i årsredovisningarna, - bör det då inte framgå någonstans att en viss BRF faktiskt endast sätter av pengar bokföringsmässigt och inte “har pengarna sparat”?
Det är ju inte roligt för köparen att handla en lägenhet i en sådan förening.
Med fiktiv menas väl bara att kostnaden inte påverkar kassaflödet? Inga pengar har betalats ut ifrån föreningen, utan det är en framtida ännu ej ännu realiserad kostnad.
1 gillning
Ja, det är ju det som är problemet. En kostmad är ju inte “fiktiv” för att den inte orsakar en utbetalning under den period den tas. Det kallas periodiserad. Att avskrivningar däremot har orsakat en utbetalning vet vi ju. Den görs ju när man t ex köper fastigheten.
Alla föreningar lyder under samma lagar!
Ett förenklat exempel.
En förening går med förlust på 500 000 kr. Enligt underhållsplanen behövs dessutom avsättning till Yttre på 1 miljon.
I bokslutet kommer styrelsen att föreslå att förlusten överföras i ny räkning. Detta innebär då att Fritt Eget Kapital minskar. Dessutom kommer styrelsen att föreslå att 1 miljon överföres till fonden för Yttre Underhåll. Det Fria Egna Kapitalet kommer därmed minska med 1 miljon till.
Varför gör man så? Ja om man blundar för de avsättningar som behöver göras tror ju medlemmarna att föreningens ekonomi är bättre än vad den är. Nu ser man svart på vitt att det Egna Kapitalet minskar med ytterligare 1 mijon, och att avgiftshöjningar behövs.
Tyvärr sköter inte alla brf som de skulle. I exemplet ovan finns det tyvärr många föreningar som slirar på behovet av underhåll. Behövs 1 miljon sätter man av 200 000.
Det är inte lätt att vara bostadsrättköpare.
1 gillning
Men om man i detta fallet kanske då amorterar 1.5- 2 miljoner då?
och har avskrivningar på tex 2 miljoner?
Tänker främst på tex en innerstadsförening som faktiskt sannolikt ej sjunker i värde om den underhålls.
Då kanske inte avgiftshöjningar behövs?
Sett många fall där föreningar har samma avgifter 2024 som 2004. I de fallen så tycker jag att de som betalade 2004 betalar för de som bor nu. Det är inte heller rätt.
Ja, det finns många speciellt nya föreningar som väljer att gå med förlust med samma belopp som avskrivningarna.
Då gäller det verkligen att avgifterna täcker avsättning till yttre underhåll. Om man då väljer att använda dessa pengar till amortering så är det inget fel i detta.
Om en förening har haft samma avgift i 20 år, så beror det på två ssker. De första 10 åren betalade föreningen extremt mycket mer i ränta än när 0-ränteperiden kom. Räntekostnaden de åren var väldigt mycket större och därmed var förmodligen avgiften ganska rätt.
Sedan finns en extremt stor risk att föreningen de sista 10 åren har haft en alldeles för låg avgift. Driftskostnaderna har ökat kopiöst de senaste åren och så även räntan. Det finns föreningar som behöver höja sina avgifter 20-30 procent de kommande åren.
Jag vill påstå att i många fall är det precis tvärtom mot vad du tror. Den som köpte en bostadsrätt 2004 och sålde 15-17 år senare har gjort en kopiöst stor vinst. Den stackare som sedan köpt bostadsrätten har fått vidkännas en värdeminskning på kanske 20-30 procent och kommer att få uppleva avgiftshöjningar på sammanlagt runt 20 procent de kommande åren.
Jag kan försäkra sig om att de som köpte en bostadsrätt i början på 2000-talet känner sig inte orättvist behandlade.
2 gillningar