Så trevligt. Tack för det.
Under år 2021 och 2022 har föreningen investerat och kostnadsfört på rou konto samt tagit yttre fonden ianspråk… för typ 7 miljoner.
Jag har framfört detta till styrelsen och föreslagit byte av revisor.
Det spelar ingen roll om man har gott om likvida medel… man måste följa de lagar och regler som gäller.
Tack.
Mina lån påverkar min resultaträkning med ca 4,5%…
Men absolut och jag skrev heller inget som motsäger det du skrev.
Det jag menar blir knasigt är att BRF:en i balansräkningen inte får en tillgång men en skuld kopplat till investeringen.
Känns bara svårt för mig att greppa att det inte aktiveras.
(inlägg raderat av författaren)
Ämnet är förresten på tapeten i Bokföringsnämnden, sista jag hörde var att de förväntas besluta nu i vår att brf:er inte längre ska få använda K2. Vissa remissinstanser har menat att man istället borde införa komponentavskrivningar i K2 (se t.ex. Fastighetsägarnas remissvar) men jag vet inte hur troligt det är.
Inom redovisningsbranschen är debatten tydligen livlig; jag hittade en debattartikel i FAR:s medlemstidning som bland annat menar att “regelverket för avsättning till yttre reparationsfond är fullkomligt meningslöst”. Spännande att lära sig om vad revisorer retar sig på…
Absolut. Men då skulle ju den komponenten utrangeras och en ny komponent aktiveras.
Dvs att du skulle kunna följa lånet i not för byggnad och mark samt i kassaflödet.
Det är nog bara ovana från mitt håll, arbetar med ekonomi och mycket med k3 inget med k2. Så detta går lite emot det som känns rimligt för mig 
Ursäkta att jag uttryckte mig mycket dumt. Jag menade inte kapitalkostnaderna.
I princip har du rätt. Felet är [tycker jag] att avsättning till Yttre fond behandlas som Eget Kapital. Posten borde ha en egen rad i årsredovisningen. Egentligen är detta en form av skuld. Tillgångar som förslits varje år och som förr eller senare måste förnyas.
Jag är så glad. För att jag vågade ställa frågan i Forumet.
Tacksam för alla ni som kommenterat. Intressant har det varit.
Nu får vi se. Hur ska jag konfrontera. Det kommer förmodligen bli en motion till stämman.
Byte av tak och stambyte står för dörren och styrelsen har redan hintat att fonden för yttre underhåll ska tas ianspråk.
Om vi skall vara ärliga. K2 eller K3 spelar egentligen ingen större roll. Allt handlar om att månadsavgiften är tillräckligt robust.
Den skall ha marginal att klara någon procents räntehöjning (Därför bör en brf binda sina lån på olika löptider). Den skall dessutom vara så hög att den täcker de underhållskostnader som skall göras inom en rimlig tidsperiod. En chockhöjd avgift är en styggelse för alla i föreningen, speciellt för de som är nya medlemmar.
För att vara krass. Bokfört Eget kapital stämmer ändå inte med verkligheten. De prisuppgångar som skedde mellan säg 2000 och 2020 gör ju att bokfört värde är irrelevant i väldigt många fall.
För den som är spekulant på en lägenhet finns egentligen bara en viktig sak. Kan jag lita på att avgiften inte stiger med (mycket) mer än inflationen de kommande åren?
Helt ärligt…
Intäkterna bör täcka kostnaderna. Jajamen.
Ärligt… en seriös förening följer de lagar och regler som gäller. BFN, BRL, Boverket mm samt även föreningens stadgarna. En korrekt och kvalificerad bedömning av underhållsplan och budget bör eller ska finnas. Därefter får du ihop noll resultat ev någon liten vinst samt vilka avgifter som bör gälla för att nå detta.
Ingen Hawaii bokföring bara för att där finns likvida medel eller en fet fond utan följ lagar och de regler som gäller för där finns en tanke bakom.
Tänk och tänk igen. Har brf.n bytt ut alla portar så ska de gamla tas bort i anläggningsregistret och ersättas av de nya som då höjer byggnadens värde.
Jag har varit revisor i sju eller åtta bostadsrättsföreningar. Vid två tillfälle har jag skrivit en oren revisonssionsberättelse. Åtminstone en kassör har tvingats avgå. Senast förra året skrev jag ett Revisions-PM där jag uppmanade föreningen att höja avgiften, vilket föreningen också gjorde.
Självklart skall föreningen följa lagar och regler, därav min ena orena revisionsberättelse. Någon "Hawaiibokföring har definitivt inte varit aktuell i “mina” föreningar.
En reflektion. Tvärtom mot vad man kan tro: Ju petigare man är, desto populärare blir man. De flesta styrelser har varit väldigt tacksamma för den hjälp man har fått.
I ditt specifika fall är det svårt att gå i svaromål eftersom jag inte har hela bilden, så jag passar.
Du kanske skulle passa som revisor i denna förening…
.
Som i alla branscher som finns de bra och mindre bra revisorer, besiktningsmän, Support specialister, advokater osv
Jag har jobbat med några olika revisorer och den bästa var en kvinna som driver eget företag och som man kunde prata, verkligen bolla med.
Det viktigaste är att vara renhårig och engagerad.
Allt gott.
Ja, jag kanske uttryckte mig något raljant tidigare, i så fall beklagar jag detta.
Problemet är i många fall att revisorn ofta är duktig på rena rörelsedrivande aktiebolag, men har en väldigt begränsad erfarenhet av både fastigheter och bostadsrättsföreningar. Detta brukar resultera i mindre goda råd men väldigt höga arvoden…
Återkom gärna och tala om vad som hände på årsmötet.
Jag tycker så synd om alla Brf.er som är beroende av sina förvaltare.
Jag skötte allt inom ekonomisk förvaltning som anställd och hade stenkoll på det mesta.
Era förvaltare är kanske inte mycket att hänga i granen. Jag har haft kontakt med dem och de har tyvärr noll koll .
Måste passa på att slänga in en fråga bland experterna. Är medlem i en BRF bestående av semesterbostäder med 25 fristående hus. byggt 2013 .
Insatserna är runt 45 miljoner och de avskrivs på 100år. Med ca 450.000 i avskrivningar så har vi idag ca 6.2 miljoner i ackumulerad avskrivning.
Vi har ett balanserat resultat på minus 5 miljoner. Revisorn (som ej är van vid BRF) har synpunkter på det och tycker att vi bör uppnå nollresultat?
Min fråga är hur det ens skulle gå till med dessa avskrivningar?
vi har låga lån på runt 2,5 miljoner (100k per enhet) och har redan amorterat 30% av lånen sen bygget.
Kan inte begripa denna oro över vår ekonomi och att det skulle bli några somhelst problem att finansiera underhåll i framtiden.
MIn oro är snarare åt andra hållet - tar vi för mkt i avgift?
Revisorn och mina åsikter är långt ifrån varandra.
Vad säger expertisen?
Jag tycker vi är överkapitaliserade som hade råd att amortera ca 15% förra året…
Han tycker att vi är på väg i konkurs känns det som.
Som långvarig egenföretagare så ser jag inga mörka moln i vår ekonomi.
Jag vill amortera aggresivt för att sänka risk och när vi någon gång behöver kan vi lätt låna upp till det. Amortera är också bra för ägarna iom indirekt kapitaltillskott, och det drar ner räntekostnaderna och risken.
Det känns som revisorn samt en annan i styrelsen hellre vill “lägga pengar på hög” istället för att amortera och för mig känns det helt sjukt och ovansvarigt.
Vi har redan
(inlägg raderat av författaren)
Ja. Men om man kikar i resultatrapporten så verkar det baseras på vad ägarna köpte husen för av de som byggde. Insatserna. Dvs inte baserat på vad bygget kostade. Som jag kan se det…
Det är såklart byggnaden som skrivs av inte medlemsinsatserna.
Angående resultatet i en BRF så är det ju sekundärt, övertid så hade jag sagt att det ska ±0. Inte ovanligt att nystartade föreningar går back i början för att sedan gå med ett mindre plusresultat.
Kassaflödet är det viktiga och framtida möjlighet att genomföra sin underhållsplan.
Ni klarar uppenbart er drift och har över till extraamortering. Jag håller med dig om att amortering är att föredra över att bygga kassa (utöver en som klarar driften).
Långsiktigt så om ni ska hålla en likartad belåningsgrad så behöver ni bygga kassa. Att inte successivt höja avgifterna för att sedan belåna 100% vid underhåll/reparation ger ofta effekten att avgiften får tokhöjas vid enstaka år. Vilket inte är uppskattat. Balans är ordet.
Svårt att säga något mer utan mer information.
Tack för ditt svar!
jag tar tacksamt emot input för att förstå det där att uppnå 0-resultat.
Om vi idag har ca minus 5 miljoner i balanserat resultat, samt endast drygt 2 miljoner i lån så skulle vi isåfall helt plötsligt landa på en kontantkassa på flera miljoner om vi uppnår nollresultat om låt säga 10-15 år, givet inga större reparationer, vilket jag inte tror vi kommer att få.
Vi har omsättning på endast 800k inkluderat elen som vi separat fakturerar.
Är det verkligen vettigt att nå 0 över tid? Tar vi inte ut för mkt av nuvarande boende då?
Jag kännner att skulle vi ha flera miljoner kontant så skulle vi i princip inte behöva låna alls även om vi behöver göra riktigt stora kommande reparationser såsom tex fönsterbyten mm.
Precis som du säger så har vi åtminstone en diskussion i styrelsen att höja succesivt, en tanke är väl ungefär i takt med inflationen. Men jag tycker ändå det verkar knepigt att uppnå 0. Och jag måste stå till svars för nuvarande avgiftssättning.
Avgifterna täcker lätt långsiktiga underhållsplanen, alla löpande kostnader, löpande reparationer och alla räntor osv. Varför då höja för att uppnå 0?
Tack på förhand för en förstånig synvinkel!
Jag håller med dig om de praktiska konsekvenserna. Har samma principiella problem i fiberföreningen hemma. Medlemmarna har redan betalat in sina 20 000 kr och fibern bör hålla i överskådlig framtid.
Varför i all världen skall man då sätta en avskrivningstid på 20 år och tvinga medlemmarna betala in beloppet en gång till? Inga jättelopp, men ändå…
Nu har jag inga siffror framför mig, så det är svårt att ge ett annat råd än detta: Försök att få en second opinion. Konsultera en annan revisor och gör ett eventuellt byte.
Här kommer en personlig reflektion rörande den yttre fondens (YF) funktion i en brf.
Att föra pengar från fritt eget kapital till bundet dito kommer från aktiebolagsvärlden. Styrelsen får inte dela ut bundet eget kapital som utdelning.
Brf-världen lyder delvis under samma regler som aktiebolag och därför finns begreppet med i brf-världen.
En brf delar väldigt sällan ut kapital så den YF borde egentligen vara en ickefråga i en brf.
En bra och användbar funktion kan omföringen från och till YF dock utgöra i en brfs ekonomi och det då som ett styrmedel för styrelsen då avgiftsnivån (budget) skall sättas.
Följande resonemang förutsätter att fastighetens årliga underhållskostnad uppgår till 300.000 kr (och att beloppet verkligen avspeglar verkligt slitage)?
År 1 → Intäkter 1.000.000 kr Rörelseutgifter 600.000 kr Räntor 100.000 kr Resultat +300.000 kr.
Enligt föreningens underhållsplan och stadgar skall 300.000 kr avsättas till YF. Från årets resultat (fritt eget kapital) förs 300.000 kr över till YF (bundet eget kapital).
Efter överföringen till YF återstår 0 kr (+300.000 - 300.000 kr).
0 kr innebär att budgeten gick ihop och om inga ökade utgifter eller minskade intäkter förväntas kommande år kan avgifterna hållas oförändrade.
År 2 läggs taket om för 800.000 kr → Intäkter 1.000.000 kr Utgifter 1.400.000 kr (600.000 + 800.000 kr) Räntor 100.000 kr Resultat -500.000 kr (+1.000.000 - 600.000 - 800.000 - 100.000 kr).
Behöver avgifterna höjas? Gick budgeten ihop?
YF används av styrelse till detta.
YF består utav +300.000 kr från föregående år.
Årets resultat “rensas” från årets investeringar (800.000 kr) genom att detta belopp förs från YF. Därefter görs den sedvanliga, årliga överföringen till YF om 300.000 kr.
Årets resultat efter transaktionerna från och till YF blir då 0 kr - budgeten gick ihop och avgiftsnivån balanserade föreningens kostnader (-500.000 + 800.000 - 300.000 kr).
YF består nu av -200.000 kr (+300.000 - 800.000 + 300.000 kr).
År 3 - Intäkter 1.000.000 kr Rörelseutgifter 700.000 kr Räntor 100.000 kr Resultat +200.000 kr.
Inga investeringar gjordes under året.
Behöver avgifterna höjas? Gick budgeten ihop?
Efter överföringen till YF återstår -100.000 kr av årets resultat (+200.000 - 300.000 kr).
-100.000 kr innebär att budgeten inte gick ihop och att intäkter därför behöver ökas med 100.000 kr eller kostnaderna minskas med 100.000 kr i nästa budget.
YF består nu av +100.000 kr (+300.000 - 800.000 + 300.000 + 300.000 kr).
Inga “riktiga” pengar flyttas fysiskt utan det är enbart ett trixande med siffror för att avgöra om budgeten gick ihop.
Om omföringen från och till YF är korrekt (i detta exempel +300.000 kr till YF varje år) så skall saldot över tid ligga runt 0 kr.
That’s all folks!