Finns det någon eller några av er kloka personer som har stenkoll på Brf.ers bokföring och redovisning.
Jag är mycket intresserad av investeringar och ianspråkstagande av den yttre fonden.
Jag har lärt mig att K3 (den jag är mest insatt i) menar att, enkelt sagt, när man tar bort något gammalt och ersätter med nytt så är det en investering som skrivs av. Avskrivningar (uppdelat på komponenten beräknade ekonomiska livslängd) är kostnaden som påverkar resultatet. Utrangering kan bli aktuella som påverkar resultatet.
Utöver detta får man inte ta den yttre fonden ianspråk.
Pga detta behöver inte K3 brf.er göra så stora avsättningar till fonden för yttre underhåll.
Gäller detta?
Min förening har bl a t ex bytt alla portar och kostnadsfört detta bland rörelse kostnaderna, alltså tagit hela kostnaden på det året, utöver detta tagit den yttre fonden ianspråk.
Det är för mig helt felaktigt. Det är en tillgång som finnas som den komponent bland/i fastigheten den är, samt ska skrivas av.
Med K3 bör rörelse kostnaderna minskas och avskrivningskostnaderna öka. Det egna kapitalet vara oförändrat.
Nja, det har väl funnits portar tidigare också misstänker jag. Låter mer som en renovering än ombyggnad.
I de fall jag har skött bokföringen åt bostadsrättsföreningar har jag alltid använt K2.
En mindre brf är ju inget gigantiskt företag och medlemmarna i gemen har sällan eller aldrig den kompetens som behövs för att göra en djuplodande analys. K3 lär väl dessutom bli dyrare hos redovisningskonsulten.
Har du dessutom lite äldre föreningar är, tack vare de prisstegringar på fastigheter som skett, det “verkliga” Egna Kapitalet betydligt större än vad som syns i bokslutet.
Personligen hade jag låtit bokslutet vara, men anser du det viktigt så får du väl påtala detta för styrelsen.
Ps. I vissa fall har jag höjt fastighetens värde i stället för att kostnadsföra allt. Hade ett fall i en äldre förening där man bytte gistna tvåglasfönster mot treglas dito. Hade man bokfört allt som kostnad hade föreningen på papperet fått ett negativt Eget Kapital, vilket bara hade vållat huvudbry. Sunt förnuft fick råda.
Att bokföra det som löpande kostnader skulle jag säga är fel. Mot planerat underhåll alternativt som en investering hade nog varit rimligare. Jag bor i en ganska stor förening 200-300 lägenheter och när jag bollade kring gränsdragningen med föreningens ekonom och revisorer inför införande av K2/K3 regelverket för x antal år sedan kring var man borde gränsdra mellan planerat underhåll och kapitalisering, så fick jag svaret att det var rimligt vid åtgärder större än 1 mkr för vår förening för att det skulle vara administrativt hanterbart. (Det motsvarar ca 5000kr/lgh).
De flesta brf:er bokför väl enligt K2? Tror det bara finns en enda brf i Sverige som är så stor att de måste använda K3 och det är Brf Masthugget i Göteborg med närmare 1200 lägenheter och ett antal kommersiella lokaler.
K2 är dock lite dumt för just brf:er, för enligt vad jag förstått får man generellt inte tillämpa komponentavskrivning, hela byggnaden skrivs av som en enhet. Bara nya tillägg på fastigheten får skrivas av (men jag är osäker på reglerna här, när man får göra detta). Det ger väldigt stora ojämnheter i resultaträkningen varje år, har man nån större underhållsåtgärd ett år så blir det årets resultat kraftigt negativt. Vi fick enligt vår förvaltare inte skriva av byte av fjärrvärmecentralen till exempel (kostnad 250 tkr, teknisk livslängd 25 år). Hela den kostnaden fick belasta förra årets resultat istället, trots att det var sedan länge planerat underhåll.
Det är extra konstigt eftersom den gamla fjärrvärmecentralen faktiskt fanns i vårt anläggningsregister och skrevs av på 25 år. Kanske var förvaltaren ute och cyklade men vi gjorde som de sa att vi måste göra iaf.
Jag sa ju det ni kloka personer.
Brf.en har 120 lgh varav ca 20 fortfarande är hyresrätter.
Portarna i 10 hus var 50 år gamla och ingen utrangering var aktuell.
Utgifterna… någon miljon eller nära på.
Det viktigaste är väl…tar du bort något gammalt och sätter dit något nytt så ökar det värdet på byggnaden och tillämpas regelverk K3 så är det en investering som gäller gällande det regelverket
Detta gör mig “prillig” eftersom jag varit med om att bryta ner en byggnad i flera, flera komponenter och följt BFN och SABO.s rekommendationer
Jag har försökt få kontakt med revisorn utan framgång. Styrelsen hänvisar bara vidare till förvaltare.
Detta påverkar oss medlemmar. Eftersom jag är en av dem så bryr jag mig.
Det låter ju konstigt att de gamla inte utrangeras? Rivs dem och tas bort så ska de ut ur anläggningsregistret. Dock bör de inte påverka resultatet eftersom de bör vara fullt avskrivna.
En ny investering i en ny komponent ska aktiveras, och skrivas av på den nya bedömda livslängden.
Är ni ett ses som en oäkta brf pga hyresrätterna? Isf är det också en skattefråga.
Tyvärr hamnar brf:er ofta i konstiga påhitt…
styrelse som vill väl men inte kan något
Är inget skattesubjekt så få kontroller från Skatteverket
Många revisionsbyråer som väljer bort BRF:er i sin verksamhet
Jag läste vidare hos FAR kring detta, och tolkar det som att styrelsen kan besluta att nyttja fonden OM stadgarna säger så.
Se inklippt:
”Enligt kommentaren till punkt 6.7 har stadgarnas utformning mycket stor betydelse för när reserveringen och användningen ska redovisas. Vilka beslut som är nödvändiga för att reservera eller ta i anspråk medel i fonden beror på bestämmelserna i BRL och utformning av stadgarna i föreningen. Om stadgarna är utformade så att det kan beräknas vilket belopp som ska reserveras torde något ytterligare beslut inte behövas av föreningen
Om årsredovisningen därmed innehåller en överföring beräknat enligt bestämmelsen i stadgarna utgör detta enligt K3 verkställighetsbeslutet. Vinstdispositionen i årsredovisningen bör därmed innehålla en rad enligt följande:
”Avsättning till fond för yttre underhåll enligt stadgarna.” I förvaltningsberättelsen beskrivs lämpligen grunden för avsättningen.
Behörigt organ kan vara årsstämma eller styrelsen. Om inget annat framgå av stadgarna är det årsstämman om är det behöriga organet.”
Eftersom Yttre Fond är bundet Eget Kapital så kan det inte bli på annat sätt. Det du beskriver är ju något som alla föreningar råkar ut för som gör större underhåll.
Man tvingas redovisa en stor kostnad, som vi många fall innebär en förlust det enskilda räkenskapsåret. På årsmötet föreslår sedan styrelsen att årsmötet beslutar att fonden för Yttre underhåll skall disponeras.
Gör man något annat så bryter man mot God redovisningssed.
Förr i världen kunde man kunde göra denna disposition redan i resultaträkningen, vilket jag tycker var mycket bättre. När försvann detta? Kan ha varit för en 25 år sedan eller så.
När regelverket K3 och K2 trädde i kraft så valde den förening som jag har arbetat för att tillämpa K3. Helt med revisorns åsikter.
Kravet om att anläggningsregister ska finnas.
Att byggnaden som då skrevs av med x procent istället skulle delas upp i ett flertal komponenter och skrivas av var för sig beroende livslängd. Ett hästjobb men vi fixade det, speciellt en klok controller i styrelsen, och det blev väldigt bra.
Kravet att allt mer investerings föra och aktivera utförda underhåll/där komponenter tas bort och ersätts med nya. Var komponenten inte helt avskriven så skulle det utrangeras med en utrangeringskostnad som följd. Jag använde KPI prisomvandlare till hjälp.
Att investeringar inte får ta den yttre fonden ianspråk.
Därför, gissar jag, skriver Boverket att de som tillämpar K3 och kostnaden blir en avskrivning så kan avsättningar till fonden för yttre underhåll minskas.
Den yttre fonden kan tas ianspråk vid utförda reparationer och underhåll som inte kan ses som investering. Ett helt annat sätt och tänkande vid bokföring och redovisning.
Utgifterna har man ju alltid ändå.
Är detta regelverk K3 ändrat eller uppdaterat?
Jag förstår inte varför den yttre fonden finns överhuvudtaget. Man flyttar bara belopp inom balansräkningen. Min egna lilla åsikt.
Jag håller med dig. I ert fall så blir det en kostnad i RR (istället för aktivering av nya portar) och en återföring av yttre fond för att balansera resultatet. Det hela kommer ju sluta i att ni har helt fel värden på byggnad och mark eller att den yttre fonden töms helt om några år…
Jag antar att det finansierades via egen kassa?
Hade ju varit spännande redovisningsmässigt om BRF:en tar lån men inte aktiverar tillgången som belånas.
Den yttre fonden är ett sätt att föra fritt kapital till bundet kapital. Den enda förklaringen till varför man ska göra detta, som jag hittat, är att medlen då inte blir tillgängliga för utdelning till medlemmarna… Samtidigt kan medlemmarna rösta om hur medlen i yttre fonden ska disponeras vid årsstämman, så det är en sanning med modifikation, kan man tycka.
I övrigt tycker jag att du har rätt och föreningen borde periodiserat kostnaderna för portarna över den tekniska livslängden. Det är ju hela grejen med K3 och den klara fördelen gentemot K2 där resultatet går upp och ned som en jojo beroende på årets underhåll. Det är också då man kan budgetera för ett resultat efter finansiella poster runt nollan eller strax över, så sparar man in framtida kostnader för underhåll i rättan tid.