Samfälligheten som jag bor i har en del buffertpengar. Enligt årsredovisningen är de placerade i:
Swedbank obligationsfond
SBAB sparkonto
Marginalen sparkonto
Jag vet inte om några av pengarna på sparkonto är bundna men jag antar att så inte är fallet.
Jag funderar på att lägga en motion om att höja risken i sparandet något. Det skulle då kunna handla om:
IKC Avkastningsfond
Sparkonto med 1% ränta
IKC Avkastningsfond har avkastat lika mycket per år de senaste åren som Swedbanks obligationsfond gjort på fem år. Den har förstås högre risk och högre volatilitet men det här är ändå pengar som normalt inte används. De är just en buffert.
Vilken aktör som vore bäst utifrån målsättningen att ha 1% ränta vet jag inte på rak arm men det finns väl flera att välja mellan. Iom att det handlar om en samfällighet behövs en stabil lösning. Det går inte att byta bank så fort någon ny dyker upp med 0,1% högre ränta.
Tankar på detta? Finns det något annat relevant som jag borde tänka på här?
Jag skulle inte placera buffertpengar i annat än ett sparkonto. Inte för att den riskjusterade avkastningen inte skulle kunna bli god i t.e.x IKC Avkastningsfond, utan för att man vill ha mycket god likviditet i ett buffertspar. Pengarna bör vara tillgängliga som fort som möjligt.
Det vore väl eventuellt om man placerade den andelen av det sparade kapitalet som låter extremt osannolikt att användas i fonden eller liknande.
Jag hade inte tillåtit att de föreningar jag är aktiv i spekulerade med pengarna. Framförallt för att jag inte litar så pass mycket på nuvarande och framtida styrelser. Det låter sunt att pengarna är placerade i räntepapper. Kanske att man kan ha en del pengar i bundna räntesparanden när det är på lång sikt. Men helst skulle man ju låna till stora jobb och inte ha för stor buffert.
En samfällighet och vattenförening jag var med i kunde vi sänka avgiften med 20% när vi insåg att bufferten redan räcker för ett fullständigt byte av pumphuset för vattensystemet. Ingen var särskilt sugen på att börja spara i förväg inför framtida renovering av föreningens asfaltsvägar. Så det räckte att avgiften täcker driften och akuta katastrofer det närmaste året.
Jag håller helt med om att sparkonto är det mest rimliga alternativet. Frågan blir därför vilken bank som har den mest “stabilt höga räntan”. Att försöka optimera utifrån att någon ny uppstickare erbjuder “bonusränta” just nu verkar mindre genomtänkt men 1% verkar man ju kunna få idag. Vilket sparkonto är bäst?
Samfälligheten är skuldfri och dessa pengar har inte använts under de åtta år som jag bott här. Den användning som i praktiken förekommit handlar om att kunna parera budgetavvikelser.
Historiskt har samfälligheten vid något tillfälle tagit in extra pengar från medlemmarna för att göra vissa investeringar. De förra ägarna av huset berättade om det men jag har inte forskat i frågan mer ordentligt.
Iom att vi redan har vissa pengar i en fond så blir frågan om det vore möjligt/rimligt att höja risknivån något där. Jag uppfattar inte att IKC Avkastningsfond skulle vara så väldigt “spekulativ” att det skulle vara orimligt. Att välja den fonden istället framstår mer som en anpassning till rådande lågräntemiljö. Jag är dock öppen för förslag här. Oavsett om det är relevant med ett byte av fond eller inte är ändå frågan vilken räntefond som är bäst. När avkastningen är så minimal och det handlar om miljonbelopp blir ju avgiften väldigt central för avkastningen. IKC Avkastningsfond har förvisso en hög avgift men det vägs ju upp av att avkastningen är hygglig.
Jag håller helt med om att spekulation i meningen att mer löpande köpa och sälja olika tillgångar är olämpligt. Det framstår heller inte som ett aktuellt alternativ. Det som behövs är hyggligt stabila tillgångar som håller över tid.
Samfälligheten har ekonomiskt stabila medlemmar och är överlag stabil och välskött. Det finns planer för allt underhåll och det täcks av den månadsavgift som medlemmarna betalar. Att någon oväntad katastrof skulle inträffa är möjligt men det har hittills inte hänt.
Skulle IKC Avkastningsfond vara att betrakta som “spekulation”? Jag tycker frågan är principiellt intressant. Vilka andra alternativ finns gällande räntefonder? Jag noterar att IKC-fonden har ett relativt brett mandat och det kan man ju teoretiskt ha synpunkter på. Det finns ju även “vanliga” företagsobligationsfonder som ger något högre avkastning än den Swedbank-fond som man har idag. I slutänden kokar allt ner till vilken fond som är bäst, i meningen att vara mest lämplig för ändamålet och billigast.
Vi har generellt väldigt bra intern kompetens inom samfälligheten när det gäller fastighetsskötsel i olika former vilket håller nere både löpande kostnader och risknivån. En stor del av jobbet sköts av olika styrelsemedlemmar som har yrkeskompetens inom sina områden. Just det finansiella uppfattar jag dock som mer konservativt upplagt. Det framstår mer som något som tant Agda fått sitt serverat av någon “rådgivare” än ett resultat av en mer genomtänkt process. Jag syftar nu inte på det övergripande upplägget utan valet av de specifika sparprodukterna.
I och med att fonden investerar på aktiemarknaden så är den spekulativ. Det är en dammlucka som jag inte brukar vilja öppna i de föreningar där jag är medlem. Om föreningen har väldigt mycket kapital, exempelvis från arv eller större bidrag, så kan man börja tänka annorlunda. Men de flesta föreningar lever på kassaflödet och har buffert enbart för att täcka upp varianser (akuta underhåll och mindre felbudgeteringar).
Jag förstår att du ser IKC Avkastningsfond som en trygg ränteprodukt men det är just att den konceptuellt investerar på aktiemarknaden som jag vill undvika med föreningens pengar. Medlemmarna kan själva ta på sig risk för sin ekonomi om de vill men föreningen borde inte göra det. IKC Avkastningsfond hade en drawdown på ca 10% förra året. Ifall din förening har råd att förlora 10% av sin buffert så kan man fråga sig om bufferten är för stor.
Det är också en fråga om förtroende till styrelsen. Förstår alla medlemmar att det är spekulation som styrelsen sysslar med? Hur reagerar medlemmarna när kapitalet går back? Är alla med på vad som händer? Och har man koll på att risken inte skenar iväg?
Det låter på din beskrivning som att bufferten är till för akuta katastrofer. Du säger att det hittills inte har behövts och det är ju bara att gratulera. Men i fastighetsföreningar är det ju inte heller riktigt förväntat att katastrofbufferten ska användas. Helst ska den bara sitta där. Men om den behövs så är det viktigt att den finns tillgänglig så att man slipper kapitaltillskott. Just kapitaltillskott kan också visa sig ha lägre likviditet än man tror eftersom det bygger på den kapitalsvagaste medlemmen.
Hur vet man detta? Det moraliskt riktiga tycker jag är att strukturera sådana här föreningar utifrån den minst stabila medlemmen, inte utifrån genomsnitt eller fördomar. Det vore oerhört tråkigt om något händer som gör att styrelsen måste ta in ett kapitaltillskott och så visar det sig att några medlemmar tvingas sälja sin bostad. Därför vill i alla fall jag undvika kapitaltillskott. På kort sikt ska man ha en snabbt tillgänglig och trygg buffert, på medellång sikt har man lån och på lång sikt har man avgiftshöjningar.
Fonden investerar såvitt jag förstår inte normalt på aktiemarknaden även om den har ett sådant (begränsat) mandat. Frågan handlar som sagt inte uteslutande om just den fonden utan om räntefonder i allmänhet. Jag tror att det finns räntefonder som vore bättre än den vi har. IKC Avkastningsfond är ett exempel och en fond som jag känner till bra men jag efterlyser i grunden tips i allmän mening.
Att medlemmarna är ekonomiskt stabila är svårt att belägga men samfälligheten har en sådan sammansättning att det framstår som ett rimligt antagande. Att man tidigare tagit in kapitaltillskott och att det fungerat är också en parameter.
Idag är ligger ca 2 mkr på sparkonto och 1 mkr i fond. Det framstår för mig som en ok fördelning som kan behållas. Frågan är bara vilket sparkonto och vilken fond som är att föredra.
Jag uppfattar att Spiltans räntefond vore en förbättring jämfört med Swedbank obligationsfond. Den har inte lika brett mandat som IKC Avkastningsfond men ger ändå hygglig avkastning.
Är alla medlemmar medvetna om att föreningen är en juridisk person? Går styrelsen igenom på stämman hur svensk lag om förvaltning av samfällighetsföreningar från 1970 - tal och 1989/1990 med tolkningar påverkar det gemensamma ansvaret för drift - och kapitalkostnader- som ägare respektive brukare? Kapitalkostnader uppstår ju alltid vid slitage på anläggningar - hur synliggörs underlag för avskrivningar? Fastighetsägare är ju alltid ansvariga för drift och förnyelse = reinvesteringar men den generationsväxling som sker för närvarande kan synliggöra att den yngre generationen övertar latenta skulder till föreningen. Är de nya yngre ägarna informerade via verksamhets - och revisionsberättelser om de bedömda latenta skulderna och det eventuella sparande som avser att täcka framtida - redan nedslitna - anläggningar? Som underlag se gärna försäkringsbrev om åldersavdrag samt Villaägarnas skrifter om samfälligheter. När detta klaras ut kanske risknivåer på placeringar dämpas?
Du tar upp en rad intressanta saker här. Jag sitter inte med i styrelsen själv, även om det säkert kommer att bli aktuellt längre fram. Jag har tidigare varit ekonomiansvarig i en K2-organisation där vi bland annat jobbade med komponentavskrivning. Jag kan tycka att ett motsvarande system för samfälligheter och BRF:er vore på sin plats. Du nämner vissa skrifter från Villaägarna. Det jag skulle vilja se är dock ett konkret exempel på en årsredovisning från en BRF eller samfällighet där alla tillgångar är listade och där återanskaffningsvärden etc. finns redovisade.
Jag minns när jag jobbade med komponentavskrivning att det var en ganska kostsam historia att få fastighetsförvaltaren att göra tekniska besiktningar av alla anläggningar. Att få styrelsen i vår samfällighet att ta på sig något sådant här lär därför inte vara helt lätt om det är förknippat med stora kostnader. Jag tänker mig samtidigt att många anläggningars livslängd går att schablonisera.
Rent krasst har vi i vår samfällighet en bra hantering av löpande underhåll. Den planeringen har jag fullt förtroende för. Däremot finns ingen planering för att göra riktigt stora arbeten, som att byta ut anläggningar.
Samfälligheten omfattar drygt 160 permanentboende-hus i Stockholm. Värdena på husen har ökat såpass mycket att det finns ett betydande låneutrymme hos i princip alla medlemmar i samfälligheten. Sedan finns det en hel del som är äldre och de kan förstås ha svårt att få lån med låga inkomster. Det gäller särskilt de ensamboende. Iom att husen har lågt underhållsbehov och låga driftskostnader är det vanligt att bo kvar även i “hemtjänst-åldern”. Det är på ett sätt ett gott betyg till området men det får förstås en del konsekvenser.
Det hade varit coolt! Många brf:er arbetar med underhållsplan som väl är i närheten av samma verktyg men jag har inte sett dem inkluderade i årsredovisningen. Rätt säker på att man kan lämna ut underhållsplanen på förfrågan från medlemmarna.
Eftersom vi i min brf använder belåning för de stora underhållen så måste vi ha koll så vi amorterar lånen i rätt takt för att låneutrymmet ska finnas när de stora arbetena kommer.
Vi har också en underhållsplan och det är som sagt inget fel på den. Där finns belopp per område för en tioårsperiod tror jag det är. Planen används aktivt och den fungerar bra. Det jag tänker mig här är att en del BRF:er brukar ha långsiktig fondering för stora åtgärder t.ex. byte av fasad eller stambyte. Det är något som vi saknar. Den närmast liggande åtgärden är förmodligen åtgärder gällande vatten- och avloppsstammar. Det lär inte kosta några fantasibelopp så det går säkert att lösa men det vore ju ändå intressant med en lista där man skulle kunna se alla sådana kostnader av större typ. Vi har garage och gemensamhetslokaler. Att dra om el eller byta tak där kostar förstås något men det är ändå sådana belopp som kan rymmas inom det löpande underhållet.
En potentiellt dyr grej som jag fört dialog om tidigare är omdränering. Vi har många sutteränghus med 40 år gammal dränering. Den jag förde dialog med om detta är byggnadsingenjör och väldigt kunnig. Han menade att omdränering i princip inte skulle behövas. Husen är byggda med “vattentät betong” och anpassade för att ha uppvärmde sutterängplan från början. Många av de villor som gör omdräneringar har kalla källare som senare gjorts om till bostadsutrymme. Just den här åtgärden är sannolikt inte samhällighetens ansvar att finansiera men det är ändå något som skulle behöva göras gemensamt.
Jag menar att arbeten på dessa fastigheter ingår i underhållsplanen. “Långsiktig fondering” och “amortering på lån” är samma sak. Bara en fråga om föreningen anser att man ska betala i förhand eller efterhand för åtgärderna.
Vår samfällighet är skuldfri och har aldrig haft några lån. Det har förekommit kapitalinsatser från medlemmarna vid enstaka tillfällen. Det kan säkert blir aktuellt igen.
Jag har tittat runt på alla tekniska saker jag haft möjlighet till. I helgen var jag nere och tittade på krypgrunden. Ordningen framstår överlag som mycket god.
I vår förening kämpar en majoritet “långtidsägare” mot att dessa uppgifter skall förekomma. Läs gärna på om förtroendeuppdrag och “trolöshet mot huvudman”. Det vi diskuterar är ju uppkomna latenta skulder som kan uppkomma i marknader utsatta för kraftiga prisförändringar. Enligt mitt förmenande är kontentan att gemensamt ägda anläggningar som förslits och skall ersättas behöver ett underlag av bedömda återanskaffningsvärden, livslängder och därmed avskrivningar/värdeminskning/åldersavdrag per år och ackumulerat - liksom alla andra anläggningar oavsett geografiskt läge, ägarförhållanden, redovisningsregler, skatteregler mm.
“Regelboken” kan ju vara försäkringsbrev och/eller Villaägarnas avskrivningsregler - förmodligen så småningom även bedömda tekniska livslängder som gör att man kan få någon form av intervall i bedömningarna. Börja gärna med en enkel skiss per gemensamhetsanläggning med ex garage, vatten - och avlopp, asfaltering, fibernät, elförsörjning mm. Jag delar gärna med mig av det underlag som finns, men befinner mig i nordliga snölandskap någon vecka till på 100 mils avstånd från mitt material i Kungliga Hufvudstadens omnejd.
Jag skulle gärna ta del av ditt underlag. Jag tror det vore enklare att föra dialog med styrelsen om den här frågan om det fanns ett konkret exempel att titta på.
Hej
Du skriver samfällighet överallt. Eller menar du kanske förening?
En samfällighets ägare är fastigheter (inte personer).
Det kan vara t.ex. gemensamhetanläggning och andelstsl etc är reglerat i lantmäteribeslutet. Och samfällighetsföreningen får inte heller syssla med annat än vad som framgår i akten. Är det en marksamfällighet? Vad är dess syfte? Jag har svårt att greppa dina frågor.
Exakt såsom du skriver. Det är en samfällighet med drygt 160 radhus. Den äger en rad anläggningar rörande värme, VA, internet, sophämtning, garage, gemensamhetslokaler, parkytor, parkeringsplatser och säkert några saker till som jag missat.
Det här är en ekonomiskt väldigt effektiv modell. Exempelvis internet och avfallshantering kostar väsentligt mindre än om alla fastighetsägare skulle ha individuella abonnemang.
Vi tittar på frågan om att på sikt införa gemensam el via de energigemenskaper som regleras i ett EU-direktiv. Det skulle kosta en hel del att införa men med tanke på att de individuella abonnemangen är dyra finns det en stor ekonomisk uppsida. Om man därtill kopplar solceller till det skulle potentialen öka ytterligare.