För att förenkla vår situation så ser det ut ungefär såhär.
Vi har ett hus, som vi vill låna upp på för att genomföra en större renovering. Vi kommer inte komma över 85% av värdet på huset idag, innan vi gjort någon renovering. Vi hade ett möte med banken idag om att ta bolån upp till 85% för att få loss pengarna. Svaret vi fick var att de ser inga problem för oss att låna men det vill låna ut det som en byggkredit och inte som ett bolån.
Vilket tydligen innebär att vi inte får några pengar men vi skickar alla fakturor till banken så betalar dom. Detta skulle vara ett sätt för banken att garantera att vi inte gör något annat för pengarna. (Typ spekulerar bort dom i storskogen eller nåt )
Finns det något vi bör tänka på vid att ta en byggkredit istället för ett bolån? Finns det någon nackdel? (Banken hävdade att räntorna var ungefär desamma, tydligen.)
(Om jag förstod det rätt så var detta en ny regel från Finansinspektionen, som tyckte att bankerna har lånat ut lite väl mycket till renoveringar som de sen inte hade koll på. Någon som har koll om det är så?)
När jag tänkte ta lån för byggkreditiv så tillkom det en administrationsavgift på x antal tusen. Föreslår att kollar detta med banken. Ett vanligt bolån har en betydligt lägre avgift sist jag pratade med banken. Antar dessutom ni behöver göra om byggkreditivet till ett bolån i ett senare skede när ni är klara och då få en administrationsavgift även för bolånet?
Ränta och administrationsavgift borde banken ha berättat om med en gång. Beroende på ränteläget kan den i och för slå något upp eller ner, men övriga kostnader måste ju banken ändå veta.
Upplägget i sig själv är inget att säga om. Har själv medverkat i sådana lösningar ett antal gånger.
Byggkreditiv i sig är väldigt smidigt, min bank tog inga specifika avgifter, utan jag skickade bara in räkningarna så betalades dom. Värt att tänka på är att försöka samla inköp i större batchar, så det inte blir massa småkvitton, mest för att det är krångligt. Vi körde “lyft1”, “lyft2” osv, där varje lyft innefattade vissa delar och således köptes in på en gång.
En annas sak är att det är faktiskt enda gången som det är värt att ha en bra personlig kontakt på banken. Jag hade en väldigt bra dialog med min bankkvinna, som var snabb och enkel att ha att göra med och lösningsorienterad.
Även om banken är kreativ med avgifterna, så är detta ju bara något som är tillfälligt. När huset är byggt har du ju ett vanligt bolån, så det är just under själva byggtiden det (eventuellt) spelar roll.
Jag har kikat på det också, och det är ju högre avgifter. Men ur ett totalkostnadsperspektiv var det ändå mycket billigare med byggkredit. Detta eftersom du ju bara lånar så mycket som behövs för tillfället.
Antag att man ska bygga en liten minivilla i en bit utanför tunnelbanesystemet, och behöver låna 20 miljoner ( ). Det tar ett år att bygga. En del, men så klart inte alla, kostnader uppstår direkt. Andra kommer mycket senare. Först kommer kostnaden för tomten och markarbeten, men målargubbarna har ju inte direkt skickat sin faktura. Antag att du behöver halva beloppet direkt, och resterande löpande fram tills det är färdigbyggt. Då har du i genomsnitt lånat 15 miljoner under detta år istället för 20 “up front”. För att byggkredit ska vara dyrare måste avgifterna överstiga kostnaderna för ett lån på 5 miljoner i ett år. Allt annat lika såklart
I de räkneexempel jag sett så har det alltså varit billigare att ta kostnaderna för byggkredit än att betala ränta för hela lånet direkt.
Bra sak att ha med sig, nu med höga räntor så kan det spela hyfsad stor roll om en del kommer lite längre bort i tiden. Även om det blir några tusen i avgift.
För att inte tala på vad som händer om bygget av någon anledning skulle bli försenad. Kanske blir det global råvarubrist på byggmaterial när Ukraina ska byggas upp igen? Kanske har vi ingen betong i Sverige om (mp) får som de vill, eller tänk om <insert random thing that could go wrong>. Och så drar det ut på tiden. Kanske hittar man en sällsynt groda (det skulle ju inte vara första gången det händer!) vid första spadtaget, och en miljöutredning (läs: år av byråkrati) startar innan nästa spadtag får tas. Då blir det ännu mer fördel för byggkrediten, för du kommer ju inte betala för betongplattan innan den är på plats, och inte för virket innan du faktiskt fått det. Bättre då att stå med ett halvfärdigt hus med halva lånet än ett halvfärdigt hus till hela lånet, så att säga.
)
). Det tar ett år att bygga. En del, men så klart inte alla, kostnader uppstår direkt. Andra kommer mycket senare. Först kommer kostnaden för tomten och markarbeten, men målargubbarna har ju inte direkt skickat sin faktura. Antag att du behöver halva beloppet direkt, och resterande löpande fram tills det är färdigbyggt. Då har du i genomsnitt lånat 15 miljoner under detta år istället för 20 “up front”. För att byggkredit ska vara dyrare måste avgifterna överstiga kostnaderna för ett lån på 5 miljoner i ett år. Allt annat lika såklart 