Tänkte att detta skulle kunna vara en bra portal att få lite tips kring hur vi ska tänka när vi går i byggtankar och bankerna har svårt att ge oss några svar utan att först neka ett lån (kommer till det):
Vi är ett gift par, 31 och 30 år gamla och tjänar 35 000 och 53 000kr i månaden (ena parten har inte börjat jobba än, kommer börja i början på nästa år med lönen ca 35 000kr och därför får vi direkt avslag just nu). Vi har runt 2 miljoner i kapital och tänkte lägga merparten av detta i att försöka bygga vårt drömhus. Området vi vill bo i är ett väldigt litet samhälle och tomten vi tittar på kostar runt 1,3 miljoner. Vi tänkte köpa denna kontant för att sedan kanske belåna till att bygga huset, alternativt betala byggnadskreditiven med resterande pengar för att sedan se hur mycket man kan ta ut efter bolånet har utfärdats. Och dessa pengar ska sen åter investeras (såklart).
Till min fråga:
Kan banken neka en byggnadskreditiv på basis att huset inte kommer vara värt tillräckligt mycket i det område man tänkt sig bygga i? Dvs, om vi chansar på att köpa denna tomten för att börja hela byggprocessen i mars nästa år, kan det bli så att banken begränsar hur fint/stort hus vi får bygga?
En annan fråga (som jag kanske hade kunnat ta reda på själv):
Det fanns redan ett bygglov på tomten som går ut och det huset hade ett ej tillkopplat sidohus på nästan 80kvm och total boyta med huvudhuset på ungefär 200kvm. Kan man räkna med att att man kan bygga lika stort fast i en byggnad när man ansöker om ett nytt bygglov?
Banken kan (och ska) definitivt neka er lån om de bedömer att värdet på färdigt hus inte räcker som säkerhet för lånet. Tänk efter både en och två gånger om ni verkligen står beredda att betala mer för att bygga än vad det går att sälja för, det är en ordentlig risk.
Bygglov skulle jag kolla direkt med kommunen. Normalt sett regleras frågor om hur stort du får bygga i detaljplanen, men det är inte alltid glasklart vad som gäller.
Förlåt, Carl, jag kanske ställde frågan lite fel. Egentligen är väl frågan om värdet på ett färdigbyggt hus ofta kan värderas under byggnadskostnaden och hur stor en sådan risk är. Att betala väldigt mycket mer för ett hus än vad det är värt är självklart en stor risk det med. Det jobbiga i vår situation är att ingen bank verkar vilja säga något om tomten eller vår plan utan ett färdigt godkänt byggnadskreditiv eller bolån vilket vi inte kan få förrän jag börjar arbeta.
Till din andra punkt är vi i kontakt med kommunen men tomten ligger utanför detaljplan och de kan inte uttala sig förrän de gått igenom en prövning och det kan ju ta ett par månader (från vad jag har förstått, det kanske inte stämmer). Som du säger verkar det inte glasklart vilket gör att man blir väldigt osäker om hela processen.
Ett svar från ett annat perspektiv än det rent finansiella:
(Självklart ska ni inte sätta er i ekonomisk knipa på något sätt. Men ni verkar ju ha väldigt goda förutsättningar så därav detta svar:)
Att bygga ett hus för mer än det kan säljas för kan ju absolut vara värt det, om man ser det som ett långsiktigt boende. Att få bo kanske 40 år i sitt drömhus har ju ett STORT värde i sig. Man bygger inte drömhuset som investeringsobjekt utan för att möjliggöra ett gott liv tillsammans.
Sen tänker jag att ett upplevt drömhus handlar mycket om läge och planlösning och inredning, och mindre om antal kvadratmeter. Det finns sannolikt inget livskvalitets-mervärde i 50 kvadratmeter extra, men mycket finansiella kostnader och underhållsarbete och uppvärmning och städning… Så att begränsa ytan kan vara klokt.
Jag tycker att ni ska försöka prata med banken igen. Ni skulle också kunna prata med en mäklare som skulle kunna ge er en indikation på vad ert framtida hus skulle ha för värde och ta med till banken för diskussion. Tycker att de borde kunna säga nåt på ett ungefär.
Frågan är hur pass stor skillnaden är mellan vad ert framtida hus skulle vara värt på marknaden och vad ni vill lägga på det. Kanske blir det möjligt att få lån om ni bara tar risk för förlust med era egna pengar. Är husen värda tex 3 miljoner i området och ni vill låna 3 miljoner av banken så lär ju det inte gå. Däremot kanske ni i så fall får låna nånstans runt 2,4 miljoner av banken. Och finansiera resten från eget kapital.
Möjligen kan dock banken oroas över att ert hus blir svårsålt om ni försöker sälja för mer än vad andra kostar i området. Ping @Nestor som vet allt om hur bankerna resonerar!
Att det är riskfyllt att bygga för mycket mer än vad huset är värt säger ju sig självt. Tänker att man bör stresstesta den idén med lite olika scenarion. Livet kan hända och man kan bli trött på pendlingen tex om man har småbarn. Eller behöver man byta jobb. Eller skilja sig. Eller får ett barn med behov så att man behöver bo i stan. Det är tufft att inte kunna sälja om man skulle behöva det utan att göra en stor ekonomisk förlust.
När jag byggde nytt fick jag fylla i en ganska omfattande byggnadskalkyl till banken, som de sedan värderar. Om man får byggnadslån på den kalkylen och din ekonomi inte förändrats i grunden kan du räkna med att sedan få omvandla det till bolån. På detta sätt är det tryggare att teckna byggnadslån så att du vet att banken är med på noterna från start. Även om det kostar ränta jämfört med att betala kontant.
Bygglov: Det kan man anta men du kan absolut inte räkna med det. Beror på kommunens detaljplan och andra eventuella regleringar. Kommunen brukar ha rådgivning kring bygglov. Boka en sådan så får du en bättre bild utan att behöva söka ett helt bygglov för att kontrollera saken.
Det är tyvärr mycket administration kring att bygga nytt. Skarva inte utan gör jobbet från grunden. Känns lite tungt i början men man vill inte stå med ett påbörjat projekt och sedan upptäcka att man gjort fel antaganden mot bank eller kommun.
Banker är inga moralpoliser. De struntar i hur lyxigt huset är. Däremot har man en sund skepsis till vad ett påkostat hus utanför planerat område kan vara värt.
Jag har tidigare skrivit om detta i denna blogg. Att äga ett hus på 280 kvm på vischan i början på 90-talet var ingen höjdare.
Bygglovsfrågor får du ta med Kommunen.
Diskutera ett framtida värde med en mäklare som både du och banken har tillit till. Ser lånen ut att med god marginal ligga inom 85 procent av en tänkt värdering så hade jag nog slagit till och köpt tomten. Detta under förutsättning att ni är helt säkra på era framtida löner.
Banken kan definitivt neka dig. Det beror på hur dyrt du planerar att bygga.
Jag håller på och bygger själv just nu så har rätt bra koll på alla aspekter i denna process.
Räkna också med att hur bra kalkyler du än gör kommer det bli 30% dyrare än “worst case scenario”.
Särskilt om ni skall bygga ert “drömhus”.
vad det gäller det separata huset beror det ju helt på hur reglerna ser ut där just du bor. varje kommun är unik och omöjligt för oss att svara på.
Ibland får man bygga såkallade komplementsbyggnader, där reglerna är lite snällare.
Sen kan man fixa och trixa en hel del, med att först söka ett bygglov, sen bygga det, sen söka igen för utbyggnad, sen bygga det, sen söka igen för garage, bygga det och sen söka igen för nått annat osv osv osv . Fett jobbigt, men ibland enda sättet för en att gå igenom det man vill. Många kommuner är sjukt fyrkantiga också och kommer inte att direkt hjälpa dig utan vill bara säkerställa att de inte godkänner nått de kan få skit för sen.
Vill du bygga så stort som 300 kvm så får du nog räkna med att bara huset kostar iaf 5M att bygga, med plattan osv. 15000 per kvm är rätt lågt räknat om du skall ha iaf hyfsad standard.
De finare leverantörerna, Rörvikshus, WillaNordic osv de kostar 30000 per kvadrat i standardutförande, och INGEN bygger standard. Sen är ju sky is the limit såklart.
Bankernas “sund skepsis” tycker jag lyser med sin frånvaro utifrån den skuldsättning vi ser i samhället idag. Men de tjänar pengar på att blåsa upp värdet på olika tillgångar för att sedan kunna låna ut pengar med detta uppblåsta värdet som säkerhet.
Tro mig, för utomplans fastigheter finns en försiktighet. I grunden beror detta på att referensobjekten är få. Ett värdering av en villa i ett småhusområde är en sak, en lyxvilla på landet är desto svårare.
Beträffande dina synpunkter på bankerna. Det är väl ändå inte så att bankerna drar upp värdena själva. Det är ju de tilltänkta köparna som pumpar upp priserna, inte bankerna.
Jo, bostadspriserna sätts ofta av hur mycket man får låna vilket indirekt leder till att bankerna sätter bostadspriserna. Trodde det var rätt uppenbart för de flesta.
Kruxet är arr det är Riksbanken som sätter räntan, inte bankerna. Hade vi sluppit minusränta på styrräntan hade mycket varit vunnet. En bolåneränta på runt 3-4 procent hade varit långsiktigt mycket bättre för Sverige.
När vi byggde nytt hus så ville banken ha en förhandsvärdering utförd av en mäklare innan vi fick vårt byggnadskreditiv. Vi byggde en bit utanför en av de större städerna.
Denna värdering hade vi med oss när vi gjorde kalkylen ihop med vår husleverantör VårgårdaHus.
I slutändan så lyckades vi att hålla oss under budgeten och när mäklaren sedan gjorde slutvärderingen av huset så hade det t.o.m stigit i värde.
Några tips som vi har:
En lärdom från vårt bygge är att man får ringa och tjata på ALLA för att det ska hända någonting. Och dubbelkolla allt.
Vi hade en väldigt duktig kontrollansvarig som var till stor hjälp. Så lägg ner lite tid på att hitta någon som ni gillar. Vi valde mellan flera olika och tog den som vi gillade mest och hade störst förtroende för.
Om det är något som ni undrar över eller inte förstår så fråga hantverkarna. De ska kunna förklara så att man förstår.
Försök att vara delaktiga båda två i bygget. Det underlättar om båda vet om vad som händer.
Har själv nyligen byggt hus och vår lokala bankman gjorde en uppskattning på ett värde på 4 milj, tror inte han rådfrågade mäklare… Vi ville endast ha 75% belåning så 3 milj lån, slutade med lån på 3,2 milj. Så vårt byggkreditiv var på 3,2 milj. Efter huset va klart så gjorde en mäklare en värdering på 5,7 milj.
Men vi bor 2 mil från storstad, läget spelar stor roll. Min tanke är banken inte vill ta för stor risk, dom vill få tillbaka sina pengar. Dvs om du bor en by där snittpriset är 3 milj och du bygger ett hus för 10 milj i samma by så kommer du troligen inte få pengarna tillbaka. Om jag är banken så hade jag inte gett dig 85% lån för banken vill få tillbaka mina pengar.
Skulle kollat m² priset sedan ha det som riktmärke och bygga efter det, kanske kanske bygga lite dyrare…
Dock endast min hobby mäklare råd.
Kolla med den lokala mäklaren så kan hen nog ge dig riktmärke på vad som är rimligt pris på nytt hus sedan får du prata med banken ang belåningsgrad.
Är det bygglov eller förhandsbesked? Bygglovet gäller i två år om inte har påbörjat bygget inom två år annars är det inte giltigt och du måste du söka nytt.