Byta boende, enbart för att öka hävstång?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Tja

29år
60k lön, remote
1.2 mnkr på börsen

Jag köpte ett hus i en håla för 5 år sen för 1.2 miljoner ungefär en mille i lån och skulle uppskattningsvis sälja för 1.5-1.7 idag. Jag trivs egentligen ganska bra och det funkar bra med jobb då jag jobbar remote och smidigt med tåg till stockholm på 2-3 timmar och jag åker upp till kontoret kanske 4 gånger per år men då stannar jag ett par dagar så restiden är inte hela världen.

Men jag kommer nog inte vilja bo här hela livet, när jag kollar på boenden där jag skulle vilja bo i framtiden så ligger vi i prisklassen typ 7+miljoner idag men då pratar vi kanske 10+ år i framtiden.

Så till frågan är det helt korkat att byta ifrån ett boende där man trivs till ett lite dyrare kanske 3 miljoner för att öka exponeringen mot bostadsmarknaden och öka hävstången i form av större bolån?

Ett annat alternativ hade ju varit att skaffa hävstång/exponeringen igenom att köpa en fastighet och hyra ut men det innebär endel arbete och så hade jag velat ha lite större kapital.

3

Nej det är inte helt korkat. Allt beror förstås på hur du har investerat dina pengar (hur hög riskjusterad avkastning har du på dina 1.2 MSEK på börsen) och vad bolåneräntorna ligger på. De sistnämnda måste du betala med din nettoinkomst varje månad, vilket minskar din sparkvot. Detta är inte ett trivialt optimeringsproblem att räkna på scenarior. Det går, absolut.

Jag tolkar det som att du har 1 m i lån nu och 1.2 m på börsen. Grattis till ett stort “nest egg”!
Det är en stor hävstång det… och därmed högre risk. Förstås stiger huset även i värde lite trots att det ligger i “en håla”. :wink:

Att ha hävstång ökar risken och därmed avkastningen, vilket du är ute efter. Jag har samma situation sen många år, men med lägre lån och belåningsgrad och betydligt högre värde på bostaden. Så jag förstår din fundering. För mig kompliceras det av att min bostad inte ska säljas under överskådlig tid enligt plan.

OBS att man kan alltid amortera på sitt lån närhelst det behövs om nåt händer, en privatperson i Sverige har alltid rätt att få amortera på sitt bostadslån så banken kan aldrig neka dig det oavsett var pengarna kommer från. De kommer ställa frågor enligt sina KYC regler (Penningtvättslagen), dock som du tålmodigt får svara på.

Vidare: det finns många trovärdiga aktörer nu som spår hur boräntorna kommer vara fler år framåt i tiden. Den informationen är allmänt tillgänglig för allt och alla. Du har så hög lön att du kan betala både ISK skatt och boränta hur lätt som helst med hög säkerhet, tolkar jag det som. Det går alltså att räkna på hur din ekonomi kommer se ut efter manövern du beskriver med rätt hög precision.

Belåningsgrad på ett hus värt >>3 MSEK bör väl inte överstiga 50% enligt min mening med din inkomstnivå, men isf kanske det inte är så jättestor ide med din plan du beskriver… I.o.m. att min syn är att belåningsgraden du har idag är för hög. Men det är jag det, jag är mycket äldre än du och mer riskavert av flera skäl.

Vad som är “lagom” belåningsgrad i en sits där man skulle kunna bli skuldfri på bostaden men inte vill (= betraktar det som en hävstång på sparandet), än en svår fråga. Till syvende och sist måste du komma fram till en optimal nivå själv och det kan ha mycket att göra med hur säker du är på ditt jobb, din AG och din lön/karriär.

Det här däremot:

…är inget jag skulle råda någon att göra som inte redan har förutsättningar sen tidigare att syssla med sådant. Och/eller har tid, t.ex. jobbar max 50% i övrigt.

Det är som du säger en hel del arbete och potentiellt strul – hyresgäster har mycket stora och långtgående rättigheter i Sverige. Det är en stenhårt reglerad marknad och även om du köper ett hus (en villa för att hyra ut långtid t.ex.) för att s.a.s. kapitalisera på din lön, så är det stor risk att det inte är värt det när du nu jobbar heltid och har en karriär med hög lön där redan.

4

Jag tycker det är helt korkat att flytta från ett boende man trivs i bara för att ta en större position på bostadsmarknaden.

4 gillningar
5

Ja kanske det. Trivas “ganska bra” är väl kanske inte en total blocker mot att flytta dock. Och visst är det riskfyllt att ha en så stor position på Svenska bostadsmarknaden.

Det jag reflekterade över är att detta huset ligger i “en håla”. Sådana tenderar att inte öka spec mycket i värde just för att de ligger “remote”. Om det går att hitta ett bra hus att bo i som TS känner, “japp här vill jag bo, trevligt & fint” för ~3 MSEK nån annanstans t.ex. närmare Sthlm än 3h med tåg, varför inte?

1 gillning
6

Nä dedär med att hyra ut är nog inget för mig.

Bra tankar om belåningsgrad och risk, men jag har nog lite annan syn på det. För mig är inte belåningsgraden på just huset så jätteintressant kollar nog mer på typ skulder/tillgångar istället samt ränta/amortering i relation till inkomst så att man inte skulle kunna hamna i en sits där man inte har råd med räntekostnader och det är väl där jag känner mig lite väl bekväm idag.

För mig känns det lite mer som samma problematik med “Hur ska man ta sig in på bostadsmarknaden” ( även om det känns smått bortskämt ), om man skulle ponera att både börsen och bostadsmarknaden går upp med 10%, så ökar huset jag vill köpa med 700k medans mina tillgångar bara skulle öka med cirkus 300k och i den takten så skulle jag ju i princip behöva slänga in allting i kontantinsatsen och ha på tok för hög belånging.

Så mellanlanda i något annat hus kommer nog bli ett måste

7

Mja, tog nog i lite med både håla och remote ligger längs västra stambanan och bor granne med tågstationen så det är ju typ göteborg på 2h och stockholm på 3, sin finns det säkert några städer där mellan också. Och den procentuella ökningen är nog jämförbar med “drömhuset” men det innebär ju ändå bara att gapet ökar.

8

Aha ok. Ja om du strävar efter 7 MSEK huset (närmare Sthlm el Gbg då, antar jag) så är “mellanlandningen” nog ett måste. Som du säger innebär situationen idag att gapet bara ökar. En flerstegsraket i boendet, i detta fall ett hus med egen trädgård, låter inte för mig som en korkad plan.

1 gillning
9

Ok fattar. Misstänkte lite detta ity att du har mer idag i sparkapital än ditt bolån. Det är det där med risknivån… för att denna enorma hävstång du har idag ska funka bra måste du noga balansera risk vs avkastning hela tiden och det kan vara en psykologisk stor utmaning om vi får en -20% korrektion på börsen i U.S.A. t.ex. Värderingarna där är mkt höga nu, högre än på mkt mkt länge. Nåt du aldrig varit med om eftersom du är för ung för det.

En annan risk, som ju inte går att räkna på med standard-avvikelse (volatilitet) är att du blir av med jobbet. Och chansen att då skaffa ett nytt med minst samma lönenivå. Utan att dra på dig en massa extra kostnader t.ex. för resor.

Hela det här du beskriver är ett optimeringsproblem. Om du hade mindre bolån skulle du kunna ha en mkt högre sparkvot ist.f. att betala räntor varje månad. Vad ger bäst riskjusterad avkastning? Det i sin tur beror på hur mycket ditt nuvarande hus ökar i värde och kommer göra framgent.

Nu handlar ju det här faktiskt om ditt boende, att du har ett slags “drömhus” att bo och leva i, det är inte spekulation detta utan en bostadskarriär. Och det är inget konstigt med det! Ett bra och fint boende man trivs i är mycket värt.

EDIT: en annan sak här när det handlar om bostadskarriär är att nånstans måste man bo och för den som vill ha egen villa med tomt & trädgård är naturligtvis bolån som hävstång inget fel eller konstigt när man har så mycket humankapital (är ung). Tvärtom. Det är också så att bostadslån kommer alltid vara avdragsgillt i inkomstslaget kapital d.v.s. skatten på ISK kommer då att kvittas helt där, det förenklar inte minst kassaflödet en hel del. Oavsett om liggande lagförslag att värdepapperslån inte längre ska vara avdragsgillt från 1/1 2025 går genom som det är formulerat nu.

Att ha sitt bolån som hävstång som du har nu är alltså hyfsat fördelaktigt så länge bolåneräntorna är under kontroll s.a.s. och/eller du har mkt hög lön och låg risk att bli av med jobbet. Jag har delvis samma situation, om än inte lika p.g.a. att jag är mycket äldre än du.

10

Jag hade nog inte funderat på annat boende om jag var du, snöbollseffekten av din portfölj kommer överstiga vad du “förlorar” på värdeökning av bostaden vid någon punkt, handlar bara om tid. Sedan kan ju allting förändras över så lång tid, relationer, jobb, familj?

Vill du flytta så flytta men gör de inte för att du “måste”.