Hej!
Ska försöka fatta mig kort. Jag och min sambo ska köpa min fars hus(mindre gård) till marknadspriset 4 miljoner. Vi har precis sålt vår lägenhet och kommer flytta in i gästhuset som ligger på gården och bo där tills min far hittar något nytt boende. Troligtvis blir det ca 6 månader.
Jag och min sambo har idag ett lån på ca 1.6m med en ränta på 1.17 som vi gärna hade velat ta med oss till nästa boende. Min tanke då var att jag och min sambo kan köpa in oss som delägare med vårt lån. Vårt lån kommer då även att göra min far skuldfri då han har ungefär lika mycket i lån(hög ränta) som han kommer lösa med vår betalning, vilket gör att vi alla kommer spara ganska mycket i månaden.
Bankens svar är att dom tycker det är krångligt med ett köp som är uppdelat i två omgångar och ser hellre att vi köper allt direkt när vi flyttar, vilket såklart är betydligt bättre för dem då vi får utöka lånet upp till 4 miljoner till en hög ränta.
Vi vill alltså gå in med vårt lån med låg ränta direkt när vi flyttar in, och då bli delägare på låt säga 15% vardera. Och när min far sedan hittar en lägenhet att flytta till kommer vi lösa resterande kostnad upp till 4 miljoner.
Varför blir det krångligt att dela upp köpet i två omgångar som banken säger?
Hur resonerar ni?
Mja, inte helt sant. En anhörig till mig hade bundet lån som denne fick flytta till en ny bostad utan att behöva höja räntan. Ett nytt lån togs även för att fylla upp.
Sen tycker jag TS upplägg verkar krångligt. Vad sparar du på det här sättet istället för att bara köpa det normalt?
Höja lånet? Ni plockar med er det gamla lånet med låg ränta och kompletterar med ett nytt.
Jag förstår banken. Er far får två olika ingångsvärden för reavinstberäkningar och likadant för er. Rent teoretiskt kan det bli en tvist mellan ägarna och då är det ingen höjdare med delat ägande. Banken kan dessutom aldrig pantsätta en halv fastighet, så din far gå in som annan pantsättare.
Jag har tidigare i min karriär jobbat med bolån på bank. (Det var cirka 10 år sedan så viss släp av eventuella förändringar).
När en bank lånar ut pengar till dig så gör den det med en låg ränta för att du har en trygg pantsättning av en fastighet, som är högre värderad än ditt lån.
Kruxet i upplägget du beskriver är:
Alla ägare till pantsättningen kommer inte stå med på lånet - Helt oacceptabelt för de allra flesta banker. Det betyder att banken vid en eventuell exekutiv försäljning får förhinder.
Upplägget skapar en risk för er. Ni gör köpet utifrån premissen att någon annan, efter att ni genomfört ett bindande köp, så skall han flytta ut. Vad händer om ni kommer i en konflikt? Ni har inte rätten att sälja, då ni inte står som ensamma ägare.
Det skapar högre kostnader för banken, som ett bolån inte är prissatt enligt. Ett bolån prissätts enligt principen att du bor i objektet en längre period, för många banker så går de back första 6 månaderna på ett bolån, på grund av alla administrativa tjänster som utförs. (Det är därför vissa banker har uppläggningsavgift).
Banker hatar egensnickrade lösningar. Systemen är inte byggda för det och det är sällan en bra deal för banken, om inte kunden är ovanligt lönsam. Det var vanligt att vissa äldre bankmän gjort egensnickrade lösningar som sedan 20 år senare skapar osämja och tvister mellan bank och kund.
På en fastighet så går det att vara 1:a och 2:a pantgivare osv. Det vill säga i teorin så går det att flera banker pantsätter samma fastighet om alla andra pantgivare godkänner det. Men det upplägget är förenat med otroligt mycket högre risk, och en hög ränta.
I praktiken är det ungefär som att säga att man vill få en halv nygjord specialpizza till lunch och en halv nygjord specialpizza till middag till samma pris för som en vanlig pizza.
Det går att lösa i teorin, men komplexiteten i praktiken är orimlig. Speciellt om inte din fars bank och er bank är samma bank.
Dock under punkt 1. I de tre banker som jag har jobbat i har annan pantsättare inte varit några problem. Jag antar att behovet tvärtom har växt de senare åren. Om ett sambopar köper en bostadsrätt ihop och bara den ena parten har en anständig kontantinsats, så är ju detta den enda lösningen.
Under pukt 5 var det väl så att pappan inte behöver låna några pengar, och då blir bara en bank inblandad.
Hmm det har jag inte funderat på, det låter intressant! Hur fungerar det då rent praktiskt, om vi ska köpa det för 4m men bara går in med vårt nuvarande lån på 1,6m. Hur blir det med reavinstskatt osv då? resterande 2,4m blir ju i detta fall då skuldebrevet på, men känns som det kan bli problem med skatteverket om vi köper huset officiellt för 1,6?
Han är inte i behov av pengar förrän han hittar något nytt nej.
Tack för förtydligande. Har du lust att utveckla det här med säljarrevers? Hur fungerar det? Eller det har banken koll på?
edit* hittade en bra text angående säljarrevers: En revers som man tar emot som en del av ersättningen vid exempelvis en fastighetsaffär anser man normalt är anskaffad för samma belopp och man tar också med i vinstberäkningen av fastigheten.
Om säljarreversen därefter blir avyttrad för ett lägre belopp har säljaren gjort en kapitalförlust. Se även kapitalförlust.
Inte så märkvärdigt egentligen. Enkelt uttryckt så fungerar det på samma sätt som banklånet. Man upprättar ett skuldebrev mellan köpare och säljare. Där anges skuld, räntesats, amorteringsvillkor, säkerhet och hur lånet kan sägas upp.
Under forntiden (tidigt 80-tal och dess förinnan) hade vi kreditrestriktioner i Sverige. Då var det inte helt ovanligt med säljarreverser. Banken lånade ut kanske 75 procent och säljaren fick “bli bank” för resterande del. Ofta lämnade säljaren då skuldebrevet till bankens notariatavdelning som fick sköta inkasseringen mot avgift.
Idag är detta sällsynt, men förekommer någon enstaka gång i samband med generationsskiften av fastigheter och företagsöverlåtelser.
Oaktat hur ni gör med lån osv är det klokare om han skänker er bostaden så slipper ni lagfartsavgift och han slipper nog vinstskatt. Kan vara klokt att köpa några timmar av en fastighetsjurist inför affären. Sedan får ni naturligtvis kompensera honom. Vet inte om du har syskon men stäm av så att alla är överens. Beror oxå på hur länge du tänkt bo där osv.
En gåva kan bara genomföras om vedelaget understiger taxeringsvärdet. Skall fastigheten överlåtas till ett marknadsvärde är det därför oftast omöjligt att genomföra på detta sätt.
För att slippa lagfartskostnaden måste vederlaget vara under 85 procent av taxeringsvärdet.