När jag var student hjälpte mina föräldrar mig att köpa en lägenhet. Jag har en viss summa investerad lägenheten och betalar till dem regelbundet, men lånet står fortfarande på dem. Både jag och mina föräldrar är delägare i lägenheten. Nu har ja fast inkomst och det börjar det bli aktuellt för mig att köpa ny lägenhet, där jag planerar att ta vinsten från förra lägenheten till handpenning och ansöka om nästa lån själv.
Min fundering är nu - är det någon fördel att jag “tar över” lånet från mina föräldrar på min gamla lägenhet nu innan jag köper och tar lån till nästa lägenhet? Blir det någon fördel av praktiska skäl eller skattemässigt? Blir det någon skillnad i möjligheten att ta uppskov på skatten vid försäljning?
Jag gillar tanken på att ha fullt ansvar och översikt över min egen ekonomi, men annars vet jag inte riktigt vad eventuella för och nackdelar skulle vara. Någon som har några tankar?
När du säljer den gamla lägenheten måste de lånen som hör ihop med den lösas, dessa lån försvinner alltså i samband med din flytt. Lånen på din nya lägenhet är nya lån som inte påverkas av dina nuvarande lån annat än att du eventuellt måste ha dubbla lån under en viss tid beroende på i vilken ordning du säljer/köper.
Reglerna för reavinstskatt och uppskov är helt oberoende av hur du finansierar dina lägenheter och är alltså helt oberoende av eventuella lån. Däremot om dina föräldrar äger en del av din nuvarande lägenhet kommer de att få motsvarande del av reavinsten och behöver därmed skatta för den delen.
Hurvida skatteverket betraktar överlåtelsen som gåva eller köp beror på kvoten mellan betalningen vs. taxeringsvärdet.
Vid gåva ”ärver” du den ursprungliga förvärvärvssumman av givaren, vilket påverkar din skatt vid en ev försäljning. Om villkoren för ”köp” däremot är uppfyllda beräknas förvärvssumman upp, och din skatt blir lägre.
Brasklapp; jag vet inte exakt hur det ser ut vid delat ägande, men det kan säkert någon mer kunnig person svara på.
Tack för bra input! Så med andra ord spelar det inte så stor roll vem som har lånet vid försäljning. Tanken här är att använda all reavinst till att köpa den nya lägenheten, och där planerar jag att köpa tillsammans med min sambo.
Är den bästa lösningen för att kunna nyttja och begära uppskov på hela reavinsten att jag innan försäljning får ägande av hela lägenheten via gåvobrev? Och kan då separat betala tillbaka summan mina föräldrar har lagt in i lägenheten så att de kan betala tillbaka sitt lån? Är det okej att göra så?
Förutsatt att du saknar syskon som kan ha åsikter om att gåvan ska betraktas som ett förskott på arv ser jag (obs! som lekman) inga hinder.
Det enda problem jag kan tänka mig är att banken skulle ska ha åsikter om att dina föräldrar skänker bort något som är ställt som säkerhet för lån. Men om ni gör tvärt om, och löser dina föräldrars lån först och sen skriver gåvobrev borde det inte vara något bekymmer.
Jag är också lekman, men jag kan se problemet att gåvan betraktas som en försäljning om den är förknippad med att du för över pengar till dina föräldrar genom att lösa deras lån. Ett alternativ till gåva är kanske att du köper dina föräldrars andel för samma belopp som de ursprungligen betalade.
Om du anlitar en mäklare när du säljer din lägenhet kanske hen kan hjälpa till med hur man kan göra.
Just det! Håller med om att det ser konstigt ut att få en gåva och sedan skicka tillbaka pengarna. Därmed har det i detta fall ändå en poäng med vem lånet står på. Det rimliga vore alltså att:
Ta över deras banklån helt i mitt namn.
Skriva gåvobrev så att jag äger hela lägenheten.
Sälja lägenheten, begära skatteuppskov på avkastningen, för att kunna använda 100% till handpenningen till nästa lägenhet.
Alternativ lösning är som @GSverre föreslår att köpa ut dem ur sin del, men då måste jag själv ta ett lån i förväg.
Slutresultatet borde bli ganska liknande antar jag. Skillnaden borde bli att om jag tar gåvobrev borde jag betala tillbaka handpenningen mina föräldrar la in vid inköp, medans om jag köper ut dem betalar jag tillbaka den genom utköpet. I och att jag har betalat dem månadsvis så blir det indirekt jag som har betalat in amorteringen hittills, men handpenningen är ju fortfarande “deras”.
Förstår att vi alla är lekmän men jag uppskattar verkligen era svar! Tack!
Om du genomför båda affärerna samma dag borde du kunna använda din försäljningsinkomst för att betala föräldrarna. I teorin blir det så att du 1. lånar X kronor av dina föräldrar. 2. Betalar X kronor till dina föräldrar för deras andel av lägenheten. 3. Säljer lägenheten. 4 Betalar tillbaks lånet till föräldrarna. 5. Föräldrarna löser sitt lån till banken. Om punkt 2 och 5 sker samma dag borde inte föräldrarnas bank klaga.
Det absolut viktigaste är att det går i rätt ordning. Bostadsrättsföreningen skickar ju en kontrouppgift till Skattemyndigheten på försäljningen. Då är det superviktigt att du ensam står som ägare och ingen annat.
Personligen gillar jag både livrem och hängslen. Jag hade låtit mina föräldrar skriva ett gåvobrev till mig fjorton dagar före försäljningen. Därefter hade jag med en gång låtit registrera detta hos föreningen. För att skydda mina föräldrar hade jag dessutom skrivit en handling till dem att jag tar över ansvaret för deras banklån. På tillträdesdagen hade jag sedan löst alla lånen själv.
Stäm av med mäklaren vad han anser är smidigast. Men kom ihåg än en gång: Skall du skjuta upp hela reavinsten, så måste du vara ensam ägare på försäljningsdagen.
Perfekt, tack för tydligt svar! Nu sade du 14 dagar innan, men jag antar att man lika gärna kan påbörja processen med lånövertag och gåvobrev redan nu och sedan planera att sälja lägenheten till sommaren!
Föreningen ska nog också godkänna att lägenheten skrivs över på dig, så var det iaf för mig när jag var i samma situation en gång i tiden. Så det kan nog vara bra att göra den delen med lite framförhållning (mer än 14 dagar tänker jag)
