Gåva eller privatlån?

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hej,

Jag är ny på detta forumet men har lyssnat på podden under hösten och tycker den är toppen! Så vill börja med att säga stort tack för att ni är så generösa och delar med er av eran kunskap.

Jag och min sambo tänker köpa ett hus av min pappa. Min pappa säljer huset tillsammans med sina två syskon. Vi har fått okej på att köpa huset av syskonen för 3 300 000kr.

Vi har tillsammans inte pengar till insatsen på 15% och kommer därför att få låna till denna av min pappa. Insatspengarna är en del av de pengar som pappa får ut av husförsäljningen. De lånade pengarna av min far är tänkta som ett privatlån som ska skrivas skuldebrev på och betalas tillbaka av oss i framtiden.

Idag fick jag en idé som jag inte själv kan avgöra om det är en bättre eller sämre lösning på affären. Så nu står vi med två alternativ, och ber därför om er hjälp att reda ut vilket av alternativen som är bäst för både oss och pappa.

Alternativ 1, Privatlån insats
Köpeskillingen är 3 300 000kr, insatsen på 15% á 495 000kr, Lagfart 1.5% á 49 500kr + stämpelskatt 825kr, vi vet i nuläget inte hur mycket pantbrev som finns på huset men räknar med ca 66 000kr som är 2% av husets totala värde + expiditionsavgf 375kr.

Det betyder att vi behöver låna 611 700kr utav pappas del av försäljningen på 858 000kr inkl vinstskatten 22%.

Vi har därmed ett lån av banken på 2 805 000kr med en ränta på ca 126 225kr/år 4,5% och amortering på 56100kr/år 2%. Månadskostnaden för lånet till banken blir 15 194kr/mån

Alternativ 2, Gåva
I det här alternativet “får” vi istället pappas del av huset på 1 100 000kr i gåva som vi senare i framtiden ska betala tillbaka till honom när exempelvis räntor är lägre igen. Det skulle betyda att vi får ett lägre lån av banken och där med en lägre månadsavgift men en högre vinstskatt vid eventuell husförsäljning i framtiden. Pappa får istället tillbaka sin utlånade skuld (gåva) på 1 100 000kr utan avdrag för vinstskatt och tjänar 242000kr på att hjälpa oss.

Problemet med alternativ 2 är att vi inte har pengar till insatsen på 15% av 2 200 000kr som blir 330 000kr. Ekvationen som behöver lösas för detta alternativet är, hur mycket behöver vi höja köpeskilling från 2,2miljoner för att få loss pengar till insatsen, lagfart och pantbrev som blir 446 700kr men samtidigt lyckas hålla nere månadskostnaden mer än i alternativ 1.

Vi är väldigt tacksamma för alla svar, tankar, fundering och ytterligare alternativa lösningar.

Tack på förhand!
Med vänlig Hälsning,
/Lillebror med sambo

2

Hej igen,

Jag har nu räknat ut att vi får en lägre månadskostnad ju mer pengar min pappa lånar ut av sin vinst till insatsen för huset då köpeskillingen fortfarande är 3,3 miljoner. Månadskostnaden blir då ca 13800kr/mån med 22,5% insats.

För alternativ 2 landade ekvationen på en köpeskilling på ca 2875000 för att få loss tillräckligt med pengar till insats 15%, pantbrev och lagfart. Månadskostnaden resulterade i ca 14200kr/mån. Då tog vi höjd för den framtida vinstskatten (Köpeskillingsdiff mellan alt 1 - alt 2) och räknade med att den skulle betalas av på 96månader, samma tid som lånet till min pappa.

Om någon känner för att kontrollera så mina uträkningar är rätt så länkar jag mitt excelsheet nedan,

Har ni andra tips, idéer eller lösningar på vår situation så uppskattas alla förslag.

3

Har inte satt mig in i detaljerna men om din pappa, genom konstruktionen med gåva, slipper att betala vinstskatt borde det priset som han säljer för minska med lika mycket. Då får han ut lika mycket hur ni än gör. Man kan säga att du får betala hans vinstskatt när du en dag säljer. Det borde du kompenseras för.

Om du betalar för gåvan senare blir det ju som ett vanligt lån som skulle kunna löpa med sedvanlig (men specificerad) ränta.

4

Hej Nils,

Tack för din kommentar.

Det kanske var fel att använda mig av ordet gåva, precis som du skriver nedan är det ett lån av den summan han väljer att inte inkludera i försäljningen.

Exempel
2875000 - 2200000 = 675 000 pappas del av försäljningen exkl vinst skatt
3300000 - 2875000 = 425 000 avdrag av köpeskilling för att försöka minska månadskostnad

Båda delarna är ett lån han ger oss för att vi ska kunna ha råd att köpa det här huset som vi inte har egna finansiella medel till idag. Inget av dom är ju egentligen en gåva då vi i framtiden planerar att återbetala beloppen.

Jag förstår hur du tänker med att vi borde kompenseras för den delen av 425 000kr som han inte behöver beskattas för. Men jag ser det istället som ett tack för att han vill hjälpa oss att köpa detta huset isåfall. Så jag tänker att konstruktionen i alternativ 2 tjänar endast min pappa på och den känns endast veligare.

Eller har jag missat något som kan vara en fördel ändå att sälja huset för en lägre kostnad istället för att låna ut mer pengar till en högre insats?

Om vi själva hade haft pengarna idag till insatsen så hade vi fått en betydligt lägre månadskostnad och pappa hade tjänat på att låna ut sin del istället för att ta ut den i vinst av köpeskillingen. Men vi hade förlorat på framtida vinstskatt vid försäljning.

5

Du behöver inte ta ut panbrev på hela värdet, bara på vad du lånar.

Vad är taxeringsvärdet? Utan den uppgiften går det inte att räkna på gåva mot vederlag. Det går ju att överlåta 2/3 som köp och 1/3 som gåva mot vederlag.

6

Jag är lite osäker på detaljerna kring gåva med flera delägare, men det är viktigt att hålla koll på taxeringsvärdet eftersom det avgör om överlåtelsen ska betraktas som gåva eller inte (ur skattemässigt hänseende).

En väg som kan vara värd att utforska är att HELA överlåtelsen blir en gåva (vilket skulle accepteras eftersom du är närstående till samtliga delägare). Köpeskillingen minskas då motsvarande samtliga delägares revinstbeskattning (vilket i praktiken skjuts upp till en framtida försäljning).

Edit: @Nestor är alltid snabb på bollen. :slight_smile:

7

Tack, för ditt svar Nestor!

Helt rätt, justerade det i min kalkyl.

Taxeringsvärdet 2022 enligt skatteverket ligger på 2 474 000kr för fastigheten.

8

Tack för ditt svar Skogen!

Så det du menar i ditt andra stycke är att köpeskillingen kan minska med ca 22%?
Eller kan du redovisa ett exempel i siffror? :see_no_evil:

9

Mnja. :slight_smile:

Det beror på anskaffningsvärde etc. Vi antar (för enkelhetens skull) att det finns EN ägare, din pappa.

Vi antar också att anskaffningsvärdet på fastigheten (förvärv, förbättringar etc) är 474 000kr och taxeringsvärdet 2 474 000kr.

Om köpeskillingen är 3 300 000, så betraktas det som ett köp. Efter avdrag för anskaffningsvärdet gör din pappa en reavinst på 2 826 000, som beskattas med ca 22% skatt och han får kvar ca 2 678 000 (2 826 000 x 0,78 + 474 000).

OM köpeskillingen däremot understiger taxeringsvärdet (dvs 2 474 000kr) kan köpet betraktas som en gåva. Han får då 2 474 000kr i handen och behöver inte betala någon skatt. Du “ärver” däremot anskaffningsvärdet, så du får betala mer skatt när du säljer en vacker dag.

I ditt fall (givet mitt påhittade anskaffningsvärde) går gränsen vid ca 3,05 miljoner i köpeskilling för att de två exemplen ska ge lika mycket i säljarens ficka, men betydligt mindre i lån för dig. :slight_smile:

3 gillningar
10

Vad innebär det här? En gåva skall väl per definition inte innehålla ett vederlag?

11

Jodå, systemet med gåva mot verlag när det gäller fastigheter har funnits sedan 70-talet, förmodligen längre.

Tänk så här. Om du övertar en fastighet som är värd 4 miljoner och betalar 2,5 miljoner, så är 1.5 miljoner en gåva.

12

Läs och begrunda inlägget från Skogen. Då löser sig ju problemet med kontantinsats med automatik.

1 gillning
13

Måste bara ställa ytterligare en kontrollfråga.

Om vi köper fastigheten för 15% mindre än värderat pris, kan vi då ta lån hos banken utan att behöva betala någon insats alls?

Vill minnas att jag hört liknande exempel om du har köpt en tomt och vill bygga ett hus. Då kan du utföra en förhandsvärdering vad huset kommer att vara värt när det är färdigbyggt. Understiger då byggkostnaderna det totala värdet med 15% behöver du inte betala någon insats på de pengar du behöver utöka lånet för att bygga huset.

14

Du får fråga banken. Hade jag suttit som beslutsfattare så hade det inte varit några problem.

Jag ber dig notera att du aldrig får gå över taxeringsvärdet om du skall använda gåva mot vederlag.

1 gillning