Hej!
Tack för allt härligt innehåll som skapas.
Jag undrar för de som har kännedom:
Vad anser ni är ett ”bra” och själslig direktavkasning att ha på en kommersiell fastighet?
Direktavkastning (= driftnetto / pris)
Fått allt mellan 5-10%. Självklart ligger det i värdet men vad är en maxgräns när man kanske ska se varningstecken?
Du bör räkna med en betydligt högre direktavkastning i en liten stad där det ofta är mera svåruthyrt jämfört med en större stad som till exempel Stockholm och Göteborg.
Vilken storlek är det på städerna du kollar i?
Hej Daniel, tack för snabbt svar.
Fastigheten är i Stockholm med hyrestagare är ett dagis, så har absolut inga problem med att få hyresgäster, låga kostnader, lägre skötselkrav. Dock är priset på fastigheten hög. Ca 17 miljoner.
Vad tror du här Daniel?
Vad har du för hyresintäkter?
Det är ett visst spann, brukar ligga runt 7% +/- 2% ca. Men övre spannet mot 10% är nog ovanligt.
Anledningen till den höga direktavkastningen på grund av att man har högre vakanser i jämförelse mot en bostadsfastighet.
I en lokal där man av olika anledningar tror sig ha låga vakanser brukar direktavkastningen vara i lägre intervallet, och det motsatta gäller så klart för lokaler där risken för vakanser är lite högre.
Jag saknar erfarenhet av just din typ av uthyrning. De objekt jag kollat på innehåller oftast bostäder, inte uthyrning mot företag och liknande (vilket väl ett dagis närmast borde räknas som).
Får du en avkastning över 10% så kan du börja fundera på vad problemet är. Svårt att hyra ut? Skadad fastighet? Okunskap på marknaden (dvs. inte så många hyr ut till just dagis)? 10% låter i mina öron väldigt högt i Stockholmstrakten där det borde vara relativt lätt att hitta hyresgäster.
Intäkter på ca 650 000 SEK efter driftkostander.
Okej, tack för ditt svar. Efter omräkning är det på ca 3% (driftnetto/pris. Det är, och har varit lätt att hyra ut. Hyresgästen (dagis) är på långtidskontrakt och sällan dagis läggs ner i detta område då det är hög efterfrågan. Hyresgäst är jag inte orolig för.
Om det är lätt att hitta hyresgäster och ligger i Stockholm är det nog inte orimligt att det är de nivåerna man får räkna med. Jag tror det kan variera lite exakt på vad man räknar in i “driften” dock…
650 000/17 000 000 = 3.8%.
Jag menar före driftskostnader. Då ser man hur många gånger hyresintäkterna man betalar för fastigheten. En annan förenklad variant är att dividera köpeskillingen med fastighetens yta. Då ser man vad man betalar per kvadratmeter.
Uppgivna driftskostnader får man alltid ta med stor nypa salt. Jag har sällan sett ett mäklarprospekt där man plockat med oplanerat underhåll, inte planerat underhåll heller den delen. Att räkna rätt på kommande underhåll är en förutsättning att rätt kunna beräkna sin avkastning.
Tack för svar DaB
Tack för svar.
Min släkting är involverad i detta så jag vet mer eller mindre exakt vad underhållet är vilket är skönt. Men tar lite höjd för säkerhetsskull.
/M
Lycka till!