Jag är ny här men har varit läsare länge.
Någon här som har erfarenhet av egenlokal.se ’s lokaler? Där man köper en egen friköpt fastighet i en stor byggnad med många fastigheter av samma typ och betalar en låg månadskostnad . Dessa säljs ut fort här i Östersund där jag bor. Det jag skulle vilja ha är lite inspel på hur ni tror detta står sig som investering?
Eller åtminstone om det är en affär där man kommer få igen pengarna vid försäljning.
Har idag 450 000 kr på ett sparkonto, som jag inte riktigt vet jag skall göra med annars. Jag har behov av en fastighet av denna typ. Men vet inte i hur många år. 5-10 kanske. Jag kommer köpa som privatperson. Jag tänker själv att det är bättre att trycka in pengarna i denna fastighet än att låta dom ligga och ätas av inflationen.
Om någon har erfarenhet av detta så lämna gärna några rader.
Köpte exakt en sådan som “Egen lokal” byggt i Nyköping i våras. Tror det var de första de byggde i Sverige. Köpte den i andra hand av första ägaren som haft den ett år. Det är ett gavelförråd (=5 st fönster) dessutom med loft och toa/kök/kontor.
Vi var i behov av ett större förråd av olika anledningar. Jag har halva förrådet på bottenvåningen uthyrt åt en bekant, hyr ut en del (=kontoret och lite till) till mitt eget AB, hyr slutligen ut en uppställningsplats privat “av mig själv” (=min enskilda firma)
Sen funderar vi på att flytta till Nyköping framöver då min fru är därifrån. Då kan vi bo i en “lägenhet” eller leta hus utan krav på garageförvaring. Samma sak om vi är “mellan två boenden eller reser” då kan vi ha hela bohaget tryggt magasinerat där. Sen kan jag dra av en viss moms (113000kr) på 10 år och får andra skattemässiga fördelar då jag sålt en skogsfastighet och stoppar in de pengarna i den här som en slags fortsatt verksamhet i min Enskilda firma som tidigare haft skogen som verksamhet.
Tror personligen det INTE är någon speciellt bra affär om man ska räkna på det i detalj Tycker också deras kalkyler känns som en hyfsad glädjekalkyl. I sämre tider kan jag tänka mig att både uthyrningsvärdet och försäljningsvärdet går ner. Då många antagligen säljer av olika former av “extravärden” i sämre tider eller hyr ut till lågt pris för att täcka en del av kostnaderna i alla fall. Sen byggs det ju fler såna här av olika företag hela tiden så länge efterfrågan finns. Så finns en del risk att det blir ett överutbud framöver för de som söker efter de.
Med räntor på väg upp, uppvärmningskostnaderna i Östersund, avskrivningar på värmepump och byggnad (4% som företagare för en industribyggnad) Så behöver man få in hyfsat bra hyra eller ha en hyfsat stort behov av den själv. Bedömer också att många har “kontakter” i byarna omkring Östersund så frågan är hur mycket hyra du kan få in vid olika slags uthyrning? Här är det ju bättre marknad i Mälardalen skulle jag tro. Lite intressant/oroande är ju också att de tar samma pris i t ex Norrtälje nära Stockholm som i Östersund osv. Rimligtvis borde det vara en viss prisskillnad mellan storstadsnärhet och mer ute i landet runt om i Sverige med tanke på marknadsefterfrågan på hyreslokaler, markkostnader osv.
Kollade lite på Östersund. OBS! 6 x10,5m är egentligen lite dumt längdmått. Jag har 6x12 m. Eftersom portarna går INÅT så stjäl de nästan 1 m på längden och med stolpar mm så är det inte så gott om plats ens på 12 m längd att ställa två husvagnar/bilar/båtar framför varandra. Sen är egentligen takhöjden lite för låg om man funderar på loft. Med loft så får du 2,5m under loftet. Där får du troligtvis INTE in en husvagn eller husbil och monterar du golvet högre upp så blir det istället begränsad takhöjd på loftvåningen.
Kollade också lite på “äldre industrifastigheter”. Då får man i regel avsevärt mer yta MEN samtidigt ligger de i regel i “skabbigare områden” OCH man får bekosta stängsel/säkerhet/drift själv på ett annat sätt. Antagligen större risk för inbrott i den typen av äldre fastigheter känns det som. Dock en annan potential tack vare större yta och större tomt om man då skulle börja hyra ut i lite större skala.
En finess med den här typen är ju också att om “en ägare” går i konkurs så påverkas inte de övriga som har sina egna fack. Den enda löpande kostnad man egentligen har är ju de 500kr/mån och sen el om man vill ha uppvärmt. (Försäkring av insidan är ju frivilligt) Så det borde ju samtidigt kunna borga för att hålla upp värdet hyfsat. Dessutom har man potential att få ett bra kontaktnät med de övriga som hyr förråd. Det blir ju lite som en “företagsby” utblandat med hyfsat bemedla privatpersoner, ofta med motorintresse. MEN jag upplever att det är lite mer “roliga påkostade bilar” (än ungdomsmotorgård som det kan bli med billigare/enklare förråd/garage)
Du köper en egen fastighet med ett eget fastighetsnummer. (Du kan alltså ta ut pantbrev, betalar fastighetsskatt framöver efter 5 år osv.)
Sen har man en “samfällighet” som sköter/driftar ytorna utomhus, stängslet med elport, snöröjning osv. Och slutligen sköter föreningen även det utvändiga underhållet av “skalet”, försäkrar skalet osv.
Man får själv fixa uppvärmningen i sin lokal, stå för eget elabonnemang, egen försäkring av port, inredning ev fönster osv.
Alla är förberedda med VA om man vill inreda toa eller kök.
Jag har studerat denna typ av lokaler i investeringssyfte och även diskuterat med några mäklare. Det är alltså en industribyggnad med ett antal lokaler (kallgarage med stor port) där man själv äger marken till sin lokal som ingår i en samfällighet där man äger området runt byggnaden tillsammans med resterande lokalägare.
Denna typ av industribyggnad byggs just nu på industriområden i utkanten av nästan varje småstad över hela landet av 4-5 olika byggföretag plus några lokala byggare. Det är ett ganska nytt fenomen som fyller ett stort behov av förvaringsutrymmen för privatpersoner med husvagnar, husbilar, båtar, bilar, motorcyklar men även ett utrymme för vintermeckare och småföretagare. När jag läste om nya husbilar blev jag förvånad av både storlekar och priser och förstår varför man behöver ett stort fint garage för vinterförvaring av dessa dyrgripar.
Varje garage är förberett för El, V/A och internet och de flesta enheter saluförs som 72 kvm yta
(6x12 m) men man tappar totalt 2-3 kvm yta i port och väggar. De kostar normalt mellan 1-1.5 miljoner beroende på ort och vad som ingår (värmepump, entresol, stängsel runt området, larm osv.). Hörnlokalerna är något dyrare och på åtminstone en ort är även lokalen vägg i vägg med hörnlokalen dyrare än de resterande.
Skogstomten skrev i en kommentar att i Östersund viks portarna inåt och lokalmåttet är 6x10.5m vilket inte fungerar i någon kombination för att förvara husvagnar, båtar på trailer eller större bilar efter varandra. Av de byggnadstyper och lokaler jag har undersökt är vinnaren de som byggs i KL-trä (CLT) med lokalmåtten 6x12 m, porthöjd 4.5 m och nockhöjd nästan 7 m.
På flera orter har priserna gått upp med 10-25% redan under försäljningsfasen och som vanligt är det de som är först på plan som har bäst möjlighet att göra sig en hacka men som också är vanligt så kommer det förmodligen att byggas för många enheter för snabbt och marknaden kan snart mättas, speciellt om vi går in i en lågkonjunktur. Behöver man denna typ av fastighet så tycker jag inte att man ska vara rädd för att köpa för det kommer att finnas ett behov även på lång sikt och borde inte vara svårt att hyra ut men med det sagt skulle jag inte rekommendera att köpa med den typ av portar och de mått som är i Östersund. Även om måtten passar dig nu så är det inte säkert att de passar en potentiell köpare i framtiden om du säljer.
Fördelar:
Relativt låga kostnader att äga.
Man kan finansiera köpet med lån.
Man har samfälligheten som en trygghet att hjälpa varandra.
Man kan hyra ut enheten till vem man vill som lagfaren ägare.
Man kan hyra ut delar av ytan för förvaring av exempelvis en båt.
Man kan lätt installera toalett, dusch och pentry för att höja värdet.
Enheten får också användas kommersiellt som lätt industri och kontor.
Man får bygga entresol (loft) för att utöka ytan med 50% utan byggnadstillstånd.
Utlandsboende får äga denna typ av fastighet och behålla sin status som begränsat skattskyldig.
Nackdelar:
Det finns en risk för överetablering på relativt kort sikt.
Håller med @Aktiegubben i allt och tror också det finns bättre/mått konstruktioner. Känns generellt som måtten skulle kunna vara lite mer optimala än de Egen lokal kör med. 10,5m längd med inåtgående portar skulle jag säga begränsar rejält mycket för många. (Man vill kunna jobba/gå/röra sig omkring ev uppställda fördon inomhus också. (Tänk husbil, större båt eller bilar på rad)
Har även sett andra konstruktioner där ”nedersta” metern av väggen mot marken består av mer skyddat material. De här har tunn & känslig plåt. Minsta lilla som stöter i så är det ett tydligt märke.
Jag arbetar som försäljningsansvarig på Egenlokal och berättar gärna om hur det är att investera i någon av våra fastigheter.
Vi har sedan 2020 byggt och sålt runt 1000 lokaler till både företag och privatpersoner runt om i landet, där varje lokal är en friköpt, avstyckad fastighet där man som köpare blir lagfaren ägare. Det innebär att man kan ta ut pant, att det inte finns någon hyra, några gemensamma föreningslån eller en styrelse som kan neka dig att hyra ut din lokal.
Lokalerna mäter generellt 6x12 meter i våra projekt och ger en yta på 72 kvm. Det går också att välja till ett entresolplan om ca 33 kvm vilket ger en total disponibel yta om ca 105 kvm per lokal. Skulle man behöva en större lokal går det bra att köpa två eller fler lokaler intill varandra och plocka bort mellanväggar för att få en större enhet.
Alla lokaler är förberedda med avlopp, vatten, elcentral samt ett fiberrör om man önskar ansluta sig till stadsnätet. Det finns även en golvbrunn som är kopplad till en gemensam oljeavskiljare.
Att måtten avviker från standard i Östersund var pga exploateringsgraden, därför ingick entresolplan i detta projekt som i andra projekt säljs som ett tillval.
Gällande fasta kostnader kan man i teorin äga en lokal för ca 500 kr i månaden, dvs samfällighetsavgiften som innefattar yttre skötsel som snöröjning, vattenförbrukning, fastighetsförsäkring, service av grind och oljeavskiljare mm.
Ofta tillkommer finansieringskostnader och elförbrukning utöver samfällighetsavgiften.
Är man momsregistrerad som köpare har man möjlighet att lyfta tillbaka moms på byggnationskostnaden, det har i våra tillträden sedan årsskiftet rört sig om 150 000 kr - 200 000 kr per lokal.
I Östersund kan jag inte se att det har sålts några lokaler på andrahandsmarknaden sedan projektet tillträddes innan årsskiftet.
Projekt som tex Nyköping där @Skogstomten flyttat in har våra köpare gjort väldigt bra investeringar. De tillträdde hösten 2021 och hade då betalat runt miljonen för sina lokaler. Under 2022 finns registrerade försäljningar där priserna i andrahand var ca 60-120% högre.
Ett annat exempel från februari 2023 då två lokaler såldes i andrahand i vår andra etapp i Norrtälje, där våra köpare betalat ca 1,4m för sina lokaler när de tillträdde i slutet av mars 2022. De såldes för 2,1m respektive 2,2m i andrahand. Detta samtidigt som vi på Egenlokal är ute till försäljning med vår fjärde etapp med tillträde Q4 2023, där lokalerna ligger på 1 599 000 kr inkl moms.
En stor fördel på andrahandsmarknaden är att lokalen riktar sig till en stor målgrupp.
Lokalen är aktuell för privatpersoner som bedriver tex hobbysnickerier, mikrobryggerier eller vävstugor. Ofta används lokalerna som garage för husbilar eller båtar, ibland blir det en mancave där köparna har uppställning för bilar och motorcyklar och skruvar på helgerna.
Lokalen är aktuell för företagaren som hyr en verksamhetslokal idag och vill sänka sina månadskostnader, och samtidigt kan göra en investering.
Lokalen är aktuell för investeraren som gör en business av att hyra ut sin fastighet.
Osv…
Jag vågar påstå att alla våra tusen köpare har gjort väldigt bra investeringar som de kan känna sig trygga med, kortsiktigt såväl som långsiktigt. Aldrig har jag sett eller hört att någon har förlorat pengar när de sålt sin fastighet vidare.
Besök gärna vår hemsida för att läsa intervjuer med våra köpare och se vilka verksamheter de bedriver.
Väcker denna tråden till liv igen! Är det någon som har några bra uppslag på vilka långivare som kan vara bra att kolla med? Skandia som jag har för mitt bolån verkar inte låna ut till denna typ av fastighet.
Vidare, finns det någon uppenbar anledning att köpa en sånhär lokal i ett AB framför privat rent ekonomiskt? Tanken är väl just nu hobbyverksamhet inledningsvis, men det skulle lätt kunna övergå i småskalig företagsverksamhet. Det är egentligen bara en tidsfråga innan det blir företag. Rent krasst får jag väl inte nyttja lokalen privat om den är köpt i AB men om jag äger den privat kan jag hyra ut hela eller del till företaget?
Tar du den på momsregistrerat bolag finns en fördel. Det finns ”en liten del moms” att lyfta från byggkostnaden i en sån här lokal OM den bara varit ägd av företag tidigare. (Om du köper den begagnad)
Tydligen väldigt snårigt/krångligt område med momsen på den här typen lokal och är kopplat till uppförandekostnaden för hela industrihuset/en. Momsen är ungefär 120 000kr totalt på den del du köper och på det får man lyfta 1/10 varje år. Så ca 12000kr/år i moms får lyftas under 10 år. OBS du får bara lyfta det som tidigare ägare inte hunnit lyfta. Momsen på din del/lokal har alltså inte någon direkt matematisk koppling till den köpeskilling du betalar.
Ja du borde kunna hyra ut hela/delar av lokaln till ditt bolag om du ägen den privat ELLER tvärt om. Äga den i ditt AB och hyra hela/delar privat om du gör det till marknadsvärde. Finns i regel en hyfsat ”vedertagen hyresnivå” där såna här lokaler uppförs.
Tack! Hade hört om momsen tidigare men inte riktigt förstått, nu blev det mycket klarare. Okej, ingen enorm skillnad på om jag köper den privat eller i AB rent användarmässigt, bara vilket håll hyran går.
Tycker också deras kalkyler känns som en hyfsad glädjekalkyl. I sämre tider kan jag tänka mig att både uthyrningsvärdet och försäljningsvärdet går ner. Då många antagligen säljer av olika former av “extravärden” i sämre tider eller hyr ut till lågt pris för att täcka en del av kostnaderna i alla fall. Sen byggs det ju fler såna här av olika företag hela tiden så länge efterfrågan finns. Så finns en del risk att det blir ett överutbud framöver för de som söker efter de.
