Jag har ett bolag som hyr knappt 500kvm verksamhetslokaler utanför Stockholm. Jag funderar på att köpa loss lokalerna och istället betala månadskostnaden i BRF samt räntan. Ser att det är stort tryck på lokalerna o de köps ut - hur tänker de andra som väljer att köpa fastigheterna?
Jag har två ihopsatta industrilokaler, en lokal ligger på ca 250 kvm och hade ett pris på 1.8 msek för ca 2 år sedan. Idag har det väl ökat till 1.9-2.0 msek. Avgiften i BRF var från början 7-8 tkr/månad, men har ökat med 50%. Jag betalade från början 21 tkr/månad i hyra, men med indexhöjningarna på 2 år har hyran ökat till 27 tkr/månad.
Köper jag en lokal behöver jag ligga ute med säg 900 tkr och betalar ränta på resterande 900 tkr. Säg 4% ränta, 36 tkr/år => 3 tkr/månad. BRF 12 tkr/månad. Jag betalar då 15 tkr/månad i kostnader istället för 27 tkr/månad, en diff på 12 tkr. Men den alternativa avkastningen på kapitalet 900 tkr är som lägst 4% i ett räntekonto dvs +3000kr/månad, ännu mer om jag lägger dessa på verksamhetsrelaterade värdeökningar ex en ytterligare anställd.
Är det verkligen värt att köpa loss lokalerna i relation till besparingen? Förväntar sig fastighetsägarna vinst på själva hyran eller går affären runt som följd av att de säljer lokalerna efter några år? För övriga fastighetsägare i området är ju förväntad avkastning ännu lägre eftersom lokalerna kanske står tomma någon månad per år i snitt - vilket inte är fallet för min egen verksamhet, då jag garanterar 100% “uthyrningsgrad”.
Har jag missat något, är affären bra/dålig? Vad hade ni gjort?
Min bild är att kommersiella lokaler kan svänga rejält i värde OCH dessutom vara svårsålda eller svåruthyrda i perioder. Särskilt kanske i dåliga tider just när man själv vill/behöver frigöra kapital.
Många räkneexempel utgår tyvärr från ”konstant eller svagt ökande värde” som någon slags naturlag.
Hyresnivån beror ju bland annat på konjunktur. Lågkonjunktur =stort utbud, svårt hyra ut, låga hyror.
Äger själv en liten (ca 72+30kvm) industrilokal i ett stort industrihus sjäv men valde då en variant med ”friköpt=egen fastighet”. I mitt fall går de under konceptet/namnet ”Egen lokal”
Jag har enbart 500kr/månad i en slags samfällighetsavgift. Det känns lite tryggare än att sitta ihop i en BRF med flera ägare och dessutom hyfsat hög månadsavgift, föreningslån, gemensam uppvärmning osv.
Skulle grannen få problem/konka där jag har så påverkar det inte alls övrigas lokaler eller deras ekonomi, många ägs av privatpersoner osv. Så det upplägget med ”oberoende och ingen regelrätt hyra” känns bättre och mindre riskabelt för mig. Med en ”egen officiell fastighet” kommer också andra +/-.
Det här är ju knappast en universell regel eller naturlag. Varför skulle exponering mot ränteläge och fastighetsmarknad vara ”klockrent”?
Det kan vara det men behöver inte alls förhålla sig på det viset.
Låter som en bra avkastning på eget kapital om du har möjligheten att avvara kapitalet. Tror räntan du räknar på är låg mot verkligheten idag om ens bankerna lånar ut till denna typ av lokaler.
Köper du inte den ska du räkna med en hyresökning varje år.
En poäng med att köpa som du inte tar upp är investeringar i den egna lokalen. Inte lika kul om någon annan äger den.
Naturligtvis är det ingen naturlag att det är bättre att äga än att hyra för egen verksamhet. Men det kommer med många fördelar bl.a:
kostnadseffektivt förvaltning, du är på plats och gör vad som behövs vid rätt tid.
egenägda fastigheten innebär också att du kan renovera, bygga om, bygg till, utan att du ska ha em kommersiell motpart i em hyresförhandling.
Hyresvärden vill troligen skriva av hyresgäst anpassningar under avtalstiden vilken innebär en hög hyra och en onödig kostnad. Alternativt gör du inte de önskvärd anpassningarna och brukar lokal som är mindre lämpad för din verksamhet. Äger du själv så undviker du detta problemet.
Sedan har nästan alltid än brukare en bättre kalkyl på en fastighet än en extern hyresvärd vilket nästan alltid gör det till en mkt attraktiv investering. Undantaget är kanske vanliga kontorslokaler som inte behöver anpassas.
Men återigen, allt bygger på att man köper baserat på en hyresnivå och direktavkastning som är konkurrenskraftig. När du köper fastigheten ska dem värderas som dem är tomtställt, annars betalar du indirekt hyresvärden för att du förhyr den av honom/henne.