Du har helt fel.
Jag beskriver klart och tydligt problem som kan uppstå vid köp på exekutiv auktion.
Är definitivt inte så att någon månadsavgift som uppstår efter auktion betalas av köpeskillingen.
Ja, där är vi helt överens. En fordran som uppkommer efter att den exekutiva auktionen kan inte tas ur köpeskillingen.
Än en gång. Mitt inlägg avser vad som händer i ett normalfall där en “vanlig” person köper en lägenhet på exekutiv auktion.
Jag skulle vilja kolla upp era tankar om det finns någon potential att använda Krogofondens fastigheter som en investering. Jag tänker så här:
Låt oss anta att det finns en lägenhet som värderas 15% billigare än det normala marknadspriset (i dåligt skick), därför finns det en potential att köpa, fräscha upp och sätta tillbaka lägenheten på marknaden.
Till exempel
Marknadspris: 2.4 mln
Kronofogdens värdering och auktion: 2.0 mln
Avgift: 5000/mån
Bolån: 4500/mån (1.7mln x 4,6% ränta minus skatteavdrag)
Enkel renovering (städa, måla, fixa trasiga saker, m.fl): 100 000
Sälja (mäklararvode): 50 000
Tid mellan köpa och sälja: 6 mån
Totala kostnader: 5000x6 + 4500x6 + 100 000 + 50 000 = 207 000
Sälja för normalt marknadspris 2.4 mln, därav runt 200 000 vinst i 6 månader.
Antaganden är: möjligt att köpa 15 % under marknadsvärdet, fräscha upp relativt billigt, sälja inom 6 månader till marknadspris. Risken är att kostanderna blir (mycket) högre och/eller svårt att sälja för det planerade priset.
Tankar?
Långt ifrån säkert att du får lov att låna av din bank till ett spekulativt köp av Kronofogden.
Börja med att fråga din Bank om de skulle bevilja dig ett sådant lån.
Till att börja med måste du betala handpenning direkt vid auktionen.
Har Du pengarna till det?
Jag känner en kille som för många år sedan köpte en tv på exekutiv auktion. Tvn fungerade inte. Inget att göra någonting åt. Pengarns var förlorade. Här fanns inget konsumentskydd.
Samma principer gäller om du köper en villa. Dolda fel kan du INTE reklamera hos Kronofogden. Med tanke på den högre risk som finns, är det fullt naturligt att det blir en viss “rabatt” på en exekutiv auktion.
Visst kan du kanske göra en bra affär men samtidigt bör du vara så byggnadskunnig så att du kan bedöma den risk som ändå finns.
3 gillningar
…och skatt på det.
Det känns som att den potentiella nersidan och risken är lite för stor, åtminstone just nu och om man åsidosätter saker som att ska ha pengarna man investerar lånade också.
Det svenska systemet är inte riktigt riggat för detta, som jag ser det.
2 gillningar
Banken kommer inte att veta om detta köp spekulativt eller inte. Jag antar att de inte bryr sig heller så länge jag har bra ekonomi.
Det är rättvist men hur stor är risken egentligen för en lägenhet med en fungerande bostadsrättsförening?
Sant. Glömde att ta med den i kalkylen.
Kanske. Därav mina funderingar och frågor.
Rätt. Betydligt osäkrare med ett villaköp.
1 gillning
Banken kommer inte att veta om att det är ett spekulativt köp skriver Du.
Inte bästa sättet att bygga relation med Banken att inte berätta vad man gör.
Banken kan mycket väl välja att inte hjälpa dig med att finansiera just för att det är Kronofogdemyndigheten som säljer.
Vad bygger Du dina antaganden om att Banken “inte bryr sig” på?
Jag har inget intresse att bygga en relation med banken. Det är bara en företag som tjänar pengar på mig (i utbyte mot tjänster). Banken är inte min vän eller kollega. Nothing personal, just business.
Det finns 10-20 andra banker att välja mellan. Om banker i allmänhet inte var intresserade av att finanisera bostadsköp genom Kronofogden skule inte exekutiv auktionen fungera.
Varför skulle de? Deras affärsmodell är att ge lån och tjena pengar med så liten risk som möjligt, inte att kolla vad andra gör med sina bostader.
Du visar tydligt att du är rudis.
Det här funderar jag över:
Det finns nog flera som kan tänka sig att betala kontant, renovera och sälja, helt utan att blanda in banken.
I de allra flesta fall är det bankerna som begär exekutiv auktion eftersom kunden inte betalar sina räntor. Då vore det inte speciellt smart om man i den andra ändan vägrade att låna ut pengar till den köpare som var beredd att ge det högsta priset.
Visst finns det folk som köper sina bostäder konant men de är en absolut minoritet. Skulle köpare på exekutiva auktioner inte få banklån skulle detta sänka prisnivån. Och tro mig, banker avskyr att förlora pengar, givetvis vill man att objekten skall säljas så dyrt som möjligt.
2 gillningar
Vi köpte vårt nuvarande boende fr Kronofogden. Då huset stått tomt över vintern med el avstäng resulterade det
i käck skridskois i entre och badrum. Det var ett måste att ta upp golv och bjälklag för sanering.
I övrigt var det ett “skal” vi köpte med nylagt tak, fräsch tegelfasad, delvis dränerad grund och med fräsch altan. Alla vitvaror inkl panna för uppvärmning hade tidigare ägare " tagit hand om".
Flera månaders utebliven sophantering var dock nåt vi fick hand om. Då var vi glada att det varit rejäl vinter så allt låg kvar utomhus djupfryst … Men hualigen vad vi slet…
4 gillningar
Vid närmare eftertanke, så är detta mitt råd: Är du intresserad av en bostad som skall säljas på exekutiv auktion, ta kontakt med den bank som lånat ut pengarna. Om inte annat, så bör Kronofogden veta detta.
Är det någon gång som du kommer att tas emot med öppna armar och få bra villkor, så är det vid detta tillfälle. Banken är oerhört angelägen om att få fastigheten såld till ett acceptabelt pris.
Givetvis måste du dock klara Kvar att leva på- kalkylen. Är det ett hyreshus så måste du ha en rimlig kalkyl på att hyrorna drar runt verksamheten.
2 gillningar
Jag håller med dig. Jag vände mig mer emot @ADeds lite nonchalanta inställning till bankkontakt och invände mot att alla behöver lån. På mindre orter där ett hus kan kosta 500k är det naturligtvis vanligare än på Lidingö.
Så du behöver inte ropa “Kom igen!” till mig iaf.
1 gillning
Helt rätt. Det var bara ett “spontant utrop” som jag nu har raderat.
1 gillning
Jag gjorde en liknande affär 2011, inte så att det rann grön sörja från kylskåpet men snickarglädje med tummen mitt i hand hade gått bananas i hela bostaden.Jag var den enda som ville köpa då:) Jag totalrenoverade allt och 10 år senare fick jag 4 ggr pengarna vid försäljning.
Bra affär och relativt liten insats då jag hyrde in folk för att fixa renoveringen.
1 gillning
Har aldrig ens antytt att Banker agerar smart.
Faktum är att flera Banker har valt att inte låna ut till köp av fastigheter på exekutiv auktion då de inte gillade den affärsidén.
Någon här som har erfarenhet av försäkring av villa vid exekutiv auktion? Du äger ju inte bostaden vad jag förstår initialt och om något händer står ju villan oförsäkrad om du inte lyckas teckna en själv. Har varit i kontakt med flera försäkringsbolag men ingen verkar sugen på att försäkra en bostad åt mig om jag inte äger den.