Feedback on bolån thinking for expat :-)

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
1

Hello! Sorry for writing in English but my Swedish is not very good.

I have been reading the forum since I decided to buy a house in Sweden some years ago, but never really dared asking something.

First of all thanks a lot to you all, for sharing you thoughts and ideas! I am really grateful of finding this place, I learned a lot and continue learning every day.

I come from a country where financial literacy is not very good, I never took out a loan before coming here and loan rules and attitudes are fairly different in general.

I would like to ask your help reviewing my thinking on our bolån.

We took it out in 2023 to buy a villa. Timing was not exceptional for interest rates and we decided to fix the loan for three different lengths of time.

Specifically we borrowed just below 70% of the house value, corresponding to ca. 3.6M and divided the amount into ca. 80K, 160k and 102k fixed for 2, 5 and 10 years respectively. This solution gave us decent interests and especially a comfortable monthly fee. We understood and accepted that if for whatever reason we want or need to extinguish in advance we will face interest compensation payment.

Now the first chunk is running out and I had an illuminating chat with the bank. My general take is moving to floating point and they mentioned they can offer and extra .1 discount if I move my pension with them and the 0.1 discount will apply to all the loans.

This opened up my mind to the possibility that I can actually modify all the loans so I asked what would be the interest compensation I would pay today. It turned out it’s “only” in the order of 30k, while I would end up with a monthly payment 3k cheaper.

My head jumped to the conclusion that in just 10 months I pay off the interest compensation (plus minus tax refunds and similar side considerations) gaining the freedom of moving elsewhere if I need to and getting a lower (assuming of course there’s no financial drama, another war etc). One surprise for me is that as of today the 10y fixed loan calls for 0 interest compensation.

Is there some pitfall I am not seeing in this reasoning? Thanks in advance for any insight you might want to share :slight_smile:

have a great day!

1 gillning
2

Du kan använda en automatisk översättning som hjälp. Prova att till exempel be ChatGPT att översätta åt dig. Eller ännu hellre, försök själv, använd en ordbok, använd Google för att testa om dina gissningar är korrekta, och så vidare. Det är okej att inte skriva perfekt. Din svenska kommer inte att bli bättre av att du undviker att använda den. Bättre att öva. :muscle:

3 gillningar
3

Att låsa 2, 5 och 10 år är rätt knäppa tidsperioder. Du blir låst mot en bank och har i värsta fall ingen rabatt alls på en tredje del av lånebeloppet under 8 år när du har en del fortsatt låst.

Vidare, menar du inte 800 k, 1,6 M och 1,02 M? Du verkar tänka i annan valuta om huset kostade 3,6 M och belåningen är 70%?

Jag hade nog själv inte suttit still i båten, att flytta pension till bolånebanken lönar sig sällan så affären de erbjuder är sällan något att hurra för.

Gå inte på samma mina nästa gång och låsa lånet i så många olika och långa lånetermer. Svenska bolån och ränteskillnadsersättningen fungerar inte på samma sätt som danska eller jänkarlån fungerar (går inte köpa/sälja lånet mot ny ränta).

2 gillningar
4

Man är väl inte en “expat” längre om man köper ett hus i landet, är man inte en invandrare då? Eller är det ett för fult ord att använda?

2 gillningar
5

Man är väl expat från “det andra” landet. Hänger väl om man följer heliocentrisk världsbild eller kanske har något annat i centrum.

6

Förstår inte riktigt vad du menar. Man är utvandrad från det andra landet, om man köper ett hus och bosätter sig i ett annat land. En “expat” är man om man tex bor i ett annat land ett år eller två för jobb/studier.

7

Oxford ordboken specar:
Expat - “a person who lives outside their native country.”

Sedan får man börja gräva i vad “native” innebär.

8

Det intressanta är i så fall vilken ränta de erbjuder. Det är vanligt att svenska banker vill att man ska flytta sparande, försäkringar, med mera till banken för att man ska få lägre ränta. Men om du väljer alternativet att köpa loss dina bundna lån, se till att jämföra den ränta du erbjuds från banken med vad du kan få från andra banker. Det finns många trådar här på forumet där du kan se vad andra har för räntor på sina lån. En bra förhandlad ränta just nu ligger nånstans mellan 2,5% och 3%.

1 gillning
9

Thanks for the feedback.

The bank offers a discounted variable of 2.92% on the whole loan (while the two that are still fixed are at 3.92 and 3.75 for the 5 y. and 10y respectively). If I pay today 30k of interest compensation, in my perception I will have repaid it in about 10 months with the new interest

1 gillning
10

Jag vet… Jag pluggar men det är jättesnabbare att skriva på engelska :smile:

2 gillningar
11

Thanks a lot for the considerations!

I definitely didn’t have full information when I decided what to do, but it felt like a decent bargain at the time. Still something to change, since the situation changed.

I didn’t think much of the pension because I have worked in Sweden for very short tme, so not that much in there.

The house costed 5.292M

1 gillning
12

Du behöver ju inte behålla lånen i den banken om de inte är bundna. Hör med andra banker vad de kan erbjuda för ränta. Man behöver pressa bankerna lite för att få en bra ränta. Du kan säkert få ner det mer hos en annan bank, åtminstone 2,75.

2 gillningar
13

Jag gjorde precis som du tänker göra för några år sedan och matematiken är självklar - lös de bundna lånen och vill du 100% bundet så är det sannolikt bättre att binda igen på 3-5 år…

Jag gillar @Seranta s kalkylator där man enkelt kan se vad man erbjuds av andra banker utifrån sina förutsättningar (www.seranta.se), är bra att ta med i förhandlingen med sin riktiga bank. (Jag har ingen koppling alls till Seränta utan är bara nöjd användare).

3 gillningar
14

Efter ditt förslag jag började fråga till mer banker. Faktiskt SBAB erbjöd precis 2.72 i min situation.

Tack! För nästa bolån jag ska fråga experterna först, och signera efter :smiley:

2 gillningar