Detta är mitt första inlägg som medlem men jag har lyssnat på podden och läst på forumet under ett antal månader. Stort tack för all värdefull info!
Jag har en fråga när det gäller sparande av pengar som blir över vid månadens slut för mig och min fru. Först lite bakgrundsinfo:
Vi är 29 och 30 år, bor i Stockholm och har en inkomster på 64t netto. Vår plan är att ha en buffert på 50t (finns på plats) samt ett pensionssparande på 5% av lönen (för att uppnå ett totalt fondsparande till pensionen, inkl tjänste, premie och privat på 15% av lönen).
Utöver detta amorterar vi ca. 7000kr per månad på bolånet. På bostaden har vi en belåningsgrad på mellan 62-70%. Vi trivs bra i bostaden men skulle vilja köpa större om ungefär tre år.
Med vårt befintliga (relativt låga) sparande så har vi väldigt mycket pengar över varje månad, ibland upp till 20t när månaden är slut. Tidigare har vi lagt alla extrapengar på amortering, eftersom vi vill köpa störra om några år. Med dagens eget kapital i bostaden, samt möjligheter till lån, skulle vi inte ha några problem att köpa större boendet redan nu.
Borde vi investera eller amortera pengarna som blir över varje månad? Jag är rädd att priserna går ner 30-40% inom ett par år, vilket skulle leda till förlorat eget kapital och att vi inte kan köpa större när vi vill. För att mitigera den risken är det bra att minska belåningsgraden ytterligare genom amortering. På lång sikt är dock större investeringar i aktiefonder (förmodligen) bättre.
Ni har just nu amorterat mer än majoriteten av svenskarna som har bolån, dvs att bostadsmarknaden skulle “tillåtas” krascha till en sådan grad att ni tvingas ut ur ert hem är försvinnande liten.
Lånet ni har minskar i värde med cirka 2% varje år tack vare inflationen. Dvs det blir 2% billigare att betala av det för varje år som går, dock med justering för den ränta ni har (som dock sannolikt är mindre än 2% i nuläget). Med “ränta-på-ränta-effekten” (heter såklart inte så i detta fallet) blir skillnaden stor om vi tänker flera decennier framåt.
Om ni instället investerar ert kapital där det växer kan samtidigt pengarna ni kan amortera med växa under samma tid. Den totala effekten på kostnaden för lånet minskar då betydligt mer.
Utifrån detta hade jag inte amorterat mer än banken kräver, och investerat resterande (där investeringsval styrs främst av tidsperspektiv). Skulle ni vara riktigt fräcka och bara gå efter aktuellt ränteläge och forskning kring investeringar skulle ni till och med toppa upp ert lån nu till 85% och köra all in på globala aktiefonder. Men det ökar såklart riskerna. Mer pragmatiskt i ert läge är kanske att sakta men säkert börja allokera om ert överblivna månadskapital från amorteringar till investeringar, och då i första hand globala indexfonder med tanke på att ni redan har ganska mycket i en helt annan portfölj (boende). Ni behöver ju inte lägga 100% på endera, utan kan (åtminstone under en övergångsperiod) dela upp det för att kunna känna efter och följa resultatet?
Det värsta scenariot jag kan tänka mig är att priserna faller tillräckligt mycket precis när vi vill flytta och att kapitalet försvinner. Samt att detta händer i samband med en börskrasch där jag placerat mina pengar istället. I ett sådant scenario är vi då låsta i nuvarande bostaden.
Risken för detta kanske är tillräckligt liten att det är värt att vara lite mer aggressiv. Ska fundera vidare!
Ja det kapital du kommer behöva vid en flytt inom 10 år ska ju egentlgen inte in på aktiemarknaden. Men kommer du verkligen behöva så mycket mer kapital även om ni flyttar till större? Med nuvarande ägande i bostad, hur mycket mer lån av en total bostadskostnad (dvs 85%) kan ni få om ni inte har mer att lägga i insats själva? Såklart olika dock också hur bekväma vi är med att under en tid ha endast 15% i insats i ett boende. Med andra ord: hur dyr kommer en större bostad kunna bli? Hur mycket vill ni som minst äga resp belåna av det? Den summan är ju riskabelt att på något sätt investera på aktiemarknaden.
Lycka till! Säkert kommer fler kloka inputs här nu under helgen.
Idag är bostaden värderad till ca. 5.8mkr, vi har lån på 3,7mkr. Nästa boende beräknas vi kosta ca. 1.5mkr mer, säg 7.5mkr. Detta kräver alltså en insats på nästan 1.2mkr, vilket inte är ett problem idag. Det större lånet är inte heller ett problem. Jag skulle alltså säga att bostaden kan falla med mellan 15-18% innan vi får problem.
Därför har det känts som en bra idé att amortera extra för att kommer ner ytterligare i belåning, och därmed vara mindre känslig för prisfall. Jag tänker då att prisfall hänger ihop med ett börsras (där man investerat extrapengar istället).
Kommer inte också nästa boende bli billigare när bostadspriserna går ner? Olika objekt går ju ner olika mycket, men om ni har ett OK skick i ett bra läge så kommer ni inte tappa mest på marknaden.
Absolut, så länge det inte faller så mycket att man förlorar sina 15% i insats till nästa boende så är jag positiv till prisfall vid köp av dyrare boende.
TS säger det inte, men man kan tänka sig att man planerar knoddar i framtiden, och då behövs fler sovrum. Livet är dock oförutsägbert, och bostäder mkt högt värderade, så jag skulle inta satsa på att köpa dyrare än man behöver i förtid. Så roligt är det inte att betala ännu mer hy… flåt ränta, till banken.
Ska man ha pengarna om 3 år ska de inte in på börsen, särskilt inte nu när p/e är hysteriskt.
Då kvarstår sparkonto eller amortering. Om inte räntan på kontot är högre än räntan på lånet, varför skulle man inte amortera?
Jag köper inte heller helt argumentationen om att inflationen garanterat ”äter upp” lånet. Som löntagare blir det bara lättare att betala av sina lån om man får högre lön, dvs allmänna inflationen spelar inte så stor roll som hur mycket löneökningar man ser framför sig. De årliga löneökningarna har varit låga i många år nu, och uppgår för många till inte mer än 1-1.5% per år de senaste och kommande åren. Då tar det lång tid för löneinflationen att påverka lånebördan rejält! Tvärtom kommer man få svårare att amortera om KPI fortsätter öka snabbare än löner, eftersom allt annat man behöver kommer äta upp mer och mer av lönen, dessutom är det inte omöjligt att bolåneräntan plötsligt stiger till >3%….
Jag tycker alltså att TS ev gör helt rätt som amorterar!
(Jag amorterar inte själv mer än några tusenlappar per månad, men det är för att jag förväntar mig ökande intäkter, för att mitt lån redan är <40% och räntorna därmed inte betungande även om bolåneräntan chockhöjs, och då jag med min långa sparhorisont kan placera på börsen.)
Jag resonerar ungefär precis som du gör. Känns som att vi gör rätt trots allt.
Vi är dessutom som nämnt redan igång med ett pensionsspar, även om det är småpengar jämfört med många i forumet.
Kan tänka öka på det efter nästa bostadsköp, när behovet av pengar på kort sikt blir mindre. Kanske även gå in med minsta möjliga kontantinsats. På så vis kommer vi investera alla extrapengar, bara inte just nu!
Mer pragmatiskt i ert läge är kanske att sakta men säkert börja allokera om ert överblivna månadskapital från amorteringar till investeringar, och då i första hand globala indexfonder med tanke på att ni redan har ganska mycket i en helt annan portfölj (boende). Ni behöver ju inte lägga 100% på endera, utan kan (åtminstone under en övergångsperiod) dela upp det för att kunna känna efter och följa resultatet?
