För er som funderar på att köpa hus

Vardagsekonomi Bostad, bolån och boendeekonomi
21

Nu är det lite av en lathund så att man ska kunna göra ett överslag.
Nu är jag inte insatt i Hur priserna har stuckit iväg senaste åren.
Men själva stommen och takstolarna har inte varit dyr att regla upp och köpa material till.
2016 när jag byggde senast åt mig själv.
Har jag för mig att takstolarna kostade cirka 1200 kr styck.
Själva stommen och takreglarna blev inte så kostsamma.

2016 års prisnivå för att regla upp en stomme och takstolar till en 100 m2.

50.000 kr inklusive vitt arbete via firma borde ha räckt med råge.

Att regla upp väggar och sätta panel är ett arbetsmoment som går oväntat fort för två duktiga hantverkare.

I min grova uppskattning ingår inte panel.

En ny platta på mark kan däremot kosta mycket.
Speciellt om du ska ha dagens isolering och golvvärme med mera.

Gjuta en platta enligt dåtidens krav på isolering utan golvvärme som är en mer relevant jämförelse.

Var ganska länge sedan jag göt en platta.

Men det är nog gränsfall att 150 000 kan räcka för platta modell gammal.

Med reservation över att jag inte är uppdaterad.

Och då jämför vi nytt mot gammalt ändå.

Så det är nog en ganska bra beräkningsmodell för att få ett överslag på restvärde enligt mig.

Framförallt om du inte har några som helst förkunskaper om bygg teknik.

1 gillning
22

Läget avgör allt, hellre ett hus med renoveringsbehov i ett attraktivt områden än tvärtom.

4 gillningar
23

Om vi värderar eget arbete till noll kommer det att betyda ett mer gynnsam ekonomisk läge när bygget är klart. Det har ju också ett värde. Men tar man ledigt från sitt ordinarie arbete blir det förstås inte lika gynnsamt.

Jag tycker att jag sparar pengar när jag själv målar, bygger, putsar och liknande. Skulle jag köpa in alla de tjänsterna vore jag fattigare. Samma med ett husbygge. Betalt får man genom lägre månadskostnader och kanske en vinst när man säljer.

1 gillning
24

Min uppfattning vad gäller gamla hus är inte så enkel som TS försöker påstå. Allt handlar om byggmetoder och kvalitet. Ett 100-300 år gammalt hus som fortfarande står idag är ofta av fantastisk kvalitet och behöver inte på något sätt totalrenoveras. Däremot om ett hus är just 30-50 år gammalt skall man veta vad man gör när man köper det. Just under 70-80 talet byggde man ofta med mkt tveksam kvalitet och material och det finns en mängd “sjuka hus” som blir omåttligt dyra att renovera . Jag misstänker att TS har dålig erfarenhet av just dessa typer av hus.

8 gillningar
25

Hur ser kvaliteten ut på modulhusen då rent generellt? Är livslängden kortare/längre än hus från förr? Vad är det som gör att det är så? Skillnad på materialkvalitet eller är det annat?

Väldigt bra tråd, då man själv ligger i startblocket till att köpa hus. Osäker bara om man ska gå för nytt eller äldre.

1 gillning
26

En del orsak till exempelvis Älvsbyhus låga priser är att de åtminstone förut hade egen skog och sågverk.

De tog vara på allting av träden det som blev över till slut använde de till uppvärmning av lokaler.

En väldigt standardiserad byggprocess där de pressat alla priser och arbetsmoment.
Samt minimerat spill.

Fördelen för slutkonsumenten att köpa fabriksbygda modulhus istället för lösvirkeshus är förutom att det blir billigt.

Även att det inte byggs in fukt under byggprocessen.

Det är givetvis enklare standard på modulhus än ett arkitektritat platsbyggt lyxhus.

Men oavsett om det är modulhus eller platsbyggt behöver det underhållas för att inte förfalla.

Men köper ni ett nytt modulhus med 10-årsgaranti av en tillverkare som har funnits länge på marknaden.
Torde ni ha bekymmersfritt ägande första cirka 25-30 åren.
Målar ni med bra färg så är det i stort sett en målning ni behöver göra under tiden.
Kanske någon väder utsatt vindskiva mm.

Sedan börjar det komma underhålls åtgärder med alla hus om ni har normal krav.

Men när jag har varit ute och renoverat en del äldre modulhus eller liknande
Har en del som det verkar i princip inte gjort någonting de första cirka 40 åren.

Möjligen akut åtgärder.

Sedan har de ofta sålt husen och de nya ägarna har börjat renovera.

Den nya ägarna har betalat både värdeökningen och renovering!

Ganska optimalt boende för dem som bodde första gången.

Så jag tror inte du behöver vara mer rädd för modulhusens kvalitet än för arkitektritade platsbyggda.

Det är enligt mig större risk för inbyggda fuktskador med mera på platsbyggda hus.

Speciellt förr när de inte var så noga att täcka under byggtiden.
Ibland har riktigt exklusiva hus koppartak med mera och då är det ju en längre livslängd på sådana delar.
Men och andra sidan Hur många plåttak eller tegeltak får du för samma pengar som ett platsbyggt koppartak?

Det är lite grann som med bilar.
Ett modulhus är enligt löpande bandprincipen utprovade prisvärda funktionella pålitliga kanske tråkiga Toyota.

En arkitekt ritad platsbygg villa är mer som en Bentley.
Lyxig dyr och exklusiv.
Med bara för den sakens skull skall du inte förutsätta att du har färre problem i Bentley.

Älvsbyhus är medtaget som exempel på modulhus.
Har ingen egen erfarenhet av att bo i Älvsbyhus.

Det är bra att så många andra har svarat med sina egna erfarenheter så får du ta del av även deras reflektioner.

8 gillningar
27

Jag bor i ett 400 år gammalt hus som är lappat genom århundradena. Helt omöjligt att beräkna pris på nånting. Men att riva det för att bygga ett nyproducerat skulle ta bort själen, som inte har ett kvantifierbart att pris.

Sen skulle nog inte kommunen bli så glad heller. Ett 40 år gammalt hus är från 80-talet och tillhör väl de absolut sämsta årtiondena att köpa något som är producerat på. Men att helt dömma ut alla hus som är 40 år är ju skrattretande. Bara för man byter tak och badrum och kök (inklusive alla rör) behöver man ju inte riva byggnaden.

9 gillningar
28

Älvsbyhus är kanske det billigaste huset du kan beställa. Det märks också på vad du får. Torpargrund med avfuktare. Enkla dörrar och fönster. Tak utan råspont och papp. Ytterst enkla kök och badrum. Deras hus besiktigas av deras egna snickare. Lycka till att få rätt mot dom i ARN.

5 gillningar
29

Jag byggde ett arkitektritat hus som byggdes avvek välrenommerad lokal byggfirma som byggde väggblocken i egna lokaler. Plattan gjöts och väggblocken lyftes på med lastbil med kran. Även mellanbjälklaget lyftes in och takstolarna lyftes på. Dagen efter lades råspont och tjärpapp och huset var rätt. Bandtäckningen gjordes senare. Huset torkades ur ordentligt med byggfläktar och golvvärmen i plattan innan dom började med OSB och gipsning.

Bättre jobba med lokala snickare som man kan resonera med än som grannen få sitt modulhus rest i ösregn.

30

Vi köpte hus för tre år sen och har snart bott i det två år nu.

Vi hade ingen tydligen ”kravspec” utan tittade på många olika sorters lägen och hus. Till slut blev det ett Fiskarhedenvillan 1,5-plans om 161 kvm byggt 2015. Det hade lika gärna kunnat bli ett dragigt hundra år gammalt hus. Läget blev lantligt men i ett villaområde med gångavstånd till skola/affär.

Mycket nöjda med komfort/standard/elförbrukning men badrum och planlösning hade vi gjort annorlunda om vi byggt. Likaså husets placering på tomten.

Om 15 år när barnen flugit ut så hägrar att hitta en riktigt bra tomt och bygga nåt som känns optimalt för oss då, eller om det råkar stå ett gammalt vackert hus där nörda ner sig i byggnadsvård :slight_smile:

1 gillning
31

Hej Torsten.

Jag antar jag kanske har varit otydlig även här.

Jag gjorde ett förtydligande där jag skrev att vid total renovering så avser jag rivningskostnader för material som körs bort vid totalrenoveringen.
Ursäkta min eventuella otydlighet.

Det är viktigt att göra en ordentlig kalkyl när man skall köpa ett hus.

Hus är olika välbyggda men den ekonomiska livslängden är cirka 50 år för ett normal hus.

Givetvis går de flesta hus att renovera efter 50 år.

Men det kostar ofta i storleksordning av vad ett nytt hus kostar vid en totalrenovering.

Ibland visar det sig att total renoveringen kan kosta mer än ett nybygge och då rivs husen av ekonomiska skäl.

1 gillning
32

Skulle jag tänka på ett nytt hus så skulle de bli av lösvirke…

Val av modulhus så skulle inte valet hamna på Älvsbyhus då… Nästan alla andra är bättre än dom då…
Men vill man komma undan me de billigaste å inte funderar på kvalite så funkar ju Älvsbyhus…

1 gillning
33

Intressant tråd.
Vad är det för renoveringar du inkluderar i totalrenovering egentligen? Som gör att kostnaden drar iväg så pass mycket?
Säg att man kollar på ett hundra år gammalt hus där kök och badrum är 10år gamla, vad mer förutom typ tak, fasan och dränering kan man tänka behöva inom överskådlig framtid?
De flesta bor väl ca 20-30 år i huset gissar jag. Bjälklag byter man väl aldrig? Stommen, kan man ens göra något åt den? Finns ju byggnader som är flera hundra år?

3 gillningar
34

Tack för bra och utförligt svar!

Ett argument jag hört är att stommen i hus från förr är i helt annan klass gentemot dagens (alltså betydligt bättre). Typen av trä och övriga material var “rejälare”. Ligger det någon sanning i detta?

Om vi jämför kataloghus i lösvirke (säg Fiskarhedenvillan) mot ett färdigbyggt modulhus (Älvsbyhus), hur ser kvaliteten ut dem i mellan?

Smålandsvillan, vart hamnar de bland samtliga tillverkare?

2 gillningar
35

Hej det är olika från fall till fall.
Jag räknar upp lite olika exempel.
Om huset har krypgrund eller torpargrund så är det ofta fruktproblem mögel.
Det kan behöva Rivas upp och bytas ut.
Är det däremot källare kan det bli att gräva upp göra om dräneringen samt isolera källavägen med lämplig dränerande isolering.
Vattenledningar och avloppsledningar behöver bytas ut.
Gamla elledningar och elcentraler måste bytas ut med väggkontakter med mera.
Fönster ytterdörr och verandadörr byts ut.
Taket behöver oftast bytas ut är tillhörande vindskivor och hängrännor stuprör.
Under spikning.
Ytterpanel av trä behöver ofta bytas ut.
Målning av allt utvändigt.
Då bör man även passa på att tilläggsisolera och byta ut eventuellt mögel angripen gammal gullfiber.
Eventuellt måste man även sätta nya innerväggar med ånspärr i samband med tilläggsisolering.
Det vill säga de väggarna som gränsar mot yttervägg.
Kontrollera först om det finns ångspärr sedan tidigare
Om det är vattenburen värme behöver radiatorer ledningar och panna brytas ut.
Eventuellt kompletteras med en värmepump.
Varmvattenberedare.
Nytt kök.
Badrum.
Eventuell toalett.
Bygga om till ftx ventilation.
Spackla måla nya golv tapetsera nya innertak.
Samt kostnad för demontering/rivning av det som skall bytas med transport och eventuellt miljöavgifter.

Som sagt några exempel, på en del hus är det utfört visa åtgärder men då måste man låta en duktig besiktningsman kolla upp arbetena.

Som ni förstår så kan det här kosta mycket pengar.

Och det är inte alltid allt behöver göras men måste kontrolleras.

1 gillning
36

Material kvalitén var oftast bättre på virket förr på grund av att det var senvuxet virke.
Det vill säga det hade vuxit längre tid och hade tätare mellan årsringar.
Husbyggarna fällde kanske även träden själv sågade vid byasågen och valde ut bitarna.
Tillverkarna av modulhus och erfarenheter av dem får du säkert svar av andra på forumet.
Jag har aldrig ägt ett modulhus själv.

2 gillningar
37

Ok tack.
Som jag har förstått det är en del av grejerna du säger inte nödvändiga. Innertak tex, vad kan hända? Har man billig uppvärmning blir tilläggsisolering osv mer en kalkylfråga.

Dränering undrar jag lite också över. Har fått förklarat för mig av besiktningsmän att det inte finns någon risk att inte göra det så längre källaren är fri från organiskt material.

2 gillningar
38

Det är inte säkert innertaket behöver bytas eller åtgärdas men man bör kontrollera att ångspärr finns i taket om man tilläggsisolerar.
Saknas ångspärr blir det att göra om innertaket också.
Som skrivet så var det lite olika exempel.

39

Är verksam i Skåne, och gör mycket husgrunder + utemiljöer till välkända hustillverkare. (Eksjö, götene, obos, etc) och har sett kvaliteten på dessa hus. Är inte imponerad, hade aldrig ens fått för mig att köpa ett sådant hus.

Dessa radhus som det ofta brukar vara, går för 3-5 miljoner, parkeringen är i regel bara en bils bredd, och “trädgården” är på kanske 40m2 samt ett litet attefallshus och trädäck.

Bor själv i en villa (220m2) med tidigaste dokument från 1400-talet, och är antagligen äldre än så. Har helrenoverat + byggt till 95m2

Tillbyggnad, renovering av huset, takbyte, jordvärme och fasadbyte för ca 2 miljoner + 1.5 miljoner i inköp. För dessa pengarna gjorde jsg även en uppvärmd verkstad i en annan byggnad här på ca 60m2

Detta huset har alltså 600 år på nacken, och är övertygad om att det står ett par hundra till.
Större ingrepp räknar jag inte med att behöva göra i mitt liv, skulle isåfall vara att byta uppvärmningskälla.

Har en årlig förbrukning på ca 12.000 kwh för en 2 barnsfamilj. 20 grader inne. Kan alternera mellan jordvärme och vedpanna.

Att jämföra mitt hus med ekstockar och dymlade båleväggar mot ett “färdighus” är som att jämföra en renault clio med en koeningsegg…

Absolut inget fel på att renovera ett äldre hus. Tror det är både billigare, hållbarare och mer miljövänligt i längden. Tänk vad mycket energi det går åt för alla grävmaskinstimmar, lastbilstransporter samt tillverkning av varenda liten pinal i ditt sprillans nys hus…

14 gillningar
40

Nya hus är väl rätt beroende av hantverkarna. Är de skickliga och nogranna blir det nog bra men annars kan problemen staplas på varandra. Men sånt är svårt att veta innan. Skaffa bra referenser och säkerställ att samma hantverkare bygger ditt hus.

Det verkar vara en djungel med underentreprenörer i flera led och ingen tar ansvar.

2 gillningar