Tjena!
Jobbar som konstruktör och har haft en del projekt med hus anno 1800-tal.
Generellt kan en säga så här: äldre hus från 1800 byggdes inte för den livsstil som den moderna människan lever idag. T.ex existerade inte badrum, varmvatten, våtrum etc. Mycket uppgifter som hade med vatten att göra utfördes utomhus eller väldigt begränsat inomhus. Vad detta innebär är att original-1800-hus ej “klarar” de fuktlaster en modern livsstil medför, t.ex dusch, diskning med varmvatten etc.
Med det sagt så går allt detta att lösas med modern teknik och moderna byggnadsmetoder.
Om jag var du hade jag ställt frågan till mäklaren/säljaren vilka renoveringsjobb som utförts, när det utförts samt hur.
Om de har tilläggsisolerat är det mycket viktigt att ta reda på hur och om de satt in en ångspärr eller ej. Har de isolerat från insidan finns det risk för fuktproblem i träkonstruktionen, har de isolerat från utsidan minskar den risken. Ångspärr och väldigt tjock isolering ska du se som en gul flagg då det kan medföra problem. Du bör även kolla om de gjort något med ventilationen om de har tilläggsisolerat, ex satt in mekanisk från och tilluft, har de inte gjort det men tilläggsisolerat finns risk för att luften inomhus blir stillastående, fuktig och orsakar fuktproblem och luktproblem.
Du kan även kolla runt fönster om det finns tecken på fuktskador då det är vanligt om huset ej anpassats till en modern livsstil.
Badrummet låter som att det ev är ett problem som ni kommer behöva åtgärda. Som jag nämnde innan existerade inte badrum på den tiden, och då badrum tillför väldigt mycket fukt, är det viktigt för er som köpare att säkerställa att det är utfört rätt i förhållande till den befintliga byggnaden. T.ex är det mycket vanligt att bygga ett “rum i rummet” likt en bastu i 1800-tals-hus eller rent av göra en ny utbyggnad med modern byggteknik. I detta fall där manschett (tätning runt brunnen i golvet) samt tätskikt (en plast bakom kakel/ytskikt för att hindra fukt att vandra ut i väggen) saknas så har ni ett rum som väntar på att ge er mycket problem om det inte åtgärdas.
Krypgrunder är som många redan sagt en standardlösning på äldre hus men räknas som en riskkonstruktion i dagens samhälle. Detta för att mark innehåller mycket fukt, ~90% relativ fuktighet konstant. Marken avger sedan denna fukt uppåt till krypgrunden och kan då skapa ett väldigt fuktigt klimat under längre tid där röta och mögel lätt kan växa. Anledningen till att krypgrunder funkade förr i tiden var pga att källarbjälklagen ej var isolerade och husen var generellt väldigt otäta för luft. Då dels värmdes krypgrunden upp pga att bjälklaget läckte mycket värme vilket sänker den relativa fuktigheten och minskar de gynnsamma förhållandena för röta och mögel, samt det blåste igenom pga otätheter och förde bort mycket fukt kontinuerligt. Moderna hus brukar dock ha blivit tätade och isolerade vilket tar bort värme och luftläckaget vilka var gynnsamma för krypgrunden. Det gör då att den relativa fuktigheten ökar och skapar ett ogynnsamt klimat. Detta brukar dock “lätt” gå att lösa genom att isolera krypgrunden så att den inte kyls ner så snabbt samt genom att sätta in en tät plast för att direkt skydda/blockera/minska markfukten som kommer in. Är även att rekommendera att sätta in en avfuktare som mekaniskt tar bort fukt från luften i krypgrunden. Har du möjlighet att gå ner i krypgrunden själv rekommenderar jag att du undersöker syllbrädan/stocken (nedre delen av väggarna) samt hur grundmuren är utförd. Syllen kollar du genom att kolla efter missfärgningar samt genom att t.ex ta en kniv och sticka in i syllen på ett antal ställen för att se om den är mjuk vilket är tecken på röta. Är själva grundmuren av t.ex gjuten betong är det en nackdel för syllen om det inte finns ett mellanlägg, ex tjärpapp etc. då betong suger upp mycket fukt och bidrar till ogynsamma förhållanden för träet. Bättre är om det är kalkbruk (mycket ljusare färg än betong) då den är inte lika porös och suger inte upp lika mycket fukt.
Att stuprör och mark lutar mot byggnad är inte mer än att gräva och se till att marken lutar bort från byggnad. Jag gissar på att detta var utfört korrekt från början men att huset efter 150 år satt sig en del i marken.
Källaren är förmodligen murad med tegel eller granit. Dessa konstruktioner är fullt möjliga att åtgärda genom att gräva upp runt källaren, lägga dit ett dräneringsrör, täta väggen med ett membran och isolera med t.ex isodrän eller liknande. Problemet uppstår dock där källaren ansluter mot delen av huset som har torpargrund. Just där kan det vara en stor utmaning att gräva fram källaren utan att underminera krypgrunden. Ha dock i åtanke att källare är en väldigt speciell konstruktion och kan medföra en del huvudvärk om fel byggtekniker väljs då den utsätts för väldigt mycket fuktlaster pga nedgrävd i backen. Ska du åtgärda den bör du kontakta fackman som får hjälpa dig.
Taket är mer eller mindre bara en underhållsfråga. Läcker inte taket, rotet och vinden ser och luktar fräscht bör det endast vara att rengöra tegelpannorna, om de ej är sönder, samt byta underlagspappen. Har ni skorsten ska du kolla extra nogra runt den då det är föremål för läckage.
Insektsangreppen kan ni kontakta t.ex anticimex och få ett uttalande från dem. Det kan ni ha som krav att säljaren måste ordna med för att ni ska köpa.
Markföroreningarna bör kommunen ha en verksamhetsplan och ha gjort en riskbedömning så det är till och ringa dem för att ta reda på konsekvenserna. Det kan ha noll betydelse då föroreningarna är så långt ner i backen att ni aldrig kommer i kontakt med dem, eller så är de väldigt blottade och medför en risk att vistas i miljön. Är det en påtaglig risk måste dock kommunen stängsla området så det ej går att vistas där.
1800-tals-hus är aldrig som att köpa en nyproducerad villa från en husbyggare, men det är ju lite det som är charmen! Det innebär lite mer tänkande och lite mer vikt i att välja rätt byggtekniker och inte behandla huset som en modern, välisolerad, regelstomme. Har ni mage, viljan och intresset kan det bli det bästa köpet ni gör, men jag hade inte köpt det utan att undersöka mer.
Vi håller på att själv kolla på ett hus från anno ~1880-talet så jag förstår vad ni går igenom och “beamar” mitt stöd genom internet till er! All lycka till!
Där finns det många som Mikael, så får de stöta och blöta mot varandra. Det här med PAH i marken osv, kan man ringa kommunen? På något sätt vill man ju faktiskt Veta vad det innebär. Tycker också Mikaels svar ger en bra hint om att ni behöver vara beredda på att alla de 1,2 miljonerna kan behöva gå till det nödvändiga. Jag hade även funderat över hur jag gör om pengarna inte räcker. Allt som är estetiskt, som ett nytt kök om det gamla gör jobbet, får helt enkelt vänta tills läget är under kontroll.